日前，SOHO中國發(fā)布半年報，在2016年上半年，營(yíng)業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%；毛利率高達77%；上半年實(shí)現凈利潤約6億元，同比大幅上升344%。同時(shí)資產(chǎn)負債率為37%。從這些數字來(lái)說(shuō)，潘石屹旗下物業(yè)從銷(xiāo)售到自持的轉型之路似乎是成功的。

然而在SOHO中國2016年上半年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，潘石屹卻宣布銷(xiāo)售上海三個(gè)非核心物業(yè)：凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)。其中，SOHO天山廣場(chǎng)還未竣工。

決心做“包租公”的潘石屹為什么又要賣(mài)樓了？

轉型以來(lái)營(yíng)業(yè)額一直下滑

自從1998年開(kāi)發(fā)第一個(gè)項目“SOHO現代城”以來(lái)，潘石屹在很長(cháng)一段時(shí)間里都堅持散賣(mài)辦公樓的模式。而這種商業(yè)模式使得潘石屹在業(yè)績(jì)最好的那年——2010年，全年營(yíng)業(yè)收入達到182.15億元，毛利接近93億元。

但2012年，潘石屹宣布：逐步告別一直以來(lái)散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。開(kāi)始了SOHO中國的轉型之路。

之后，在很多公開(kāi)場(chǎng)合，潘石屹和妻子張欣均不斷強調SOHO中國的轉型之路是成功的。

可是，2012—2015年的業(yè)績(jì)與“成功”說(shuō)法并不匹配。據《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，自宣布轉型以來(lái)，SOHO中國的財務(wù)數據出現連續下滑。財報顯示，從2012年到2015年營(yíng)業(yè)額分別為161.43億元、146.21億元、60.98億元和9.95 億元。

SOHO中國對于業(yè)績(jì)下滑的解釋是公司的業(yè)務(wù)模式正在由開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向自持轉變，他們希望自持物業(yè)持久的現金流成為公司未來(lái)盈利的支柱。

潘石屹曾在一次記者見(jiàn)面會(huì )上表示：只要現金流不斷，SOHO中國的轉型就不算失敗。

據了解，SOHO中國的轉型初衷，源于潘石屹夫婦對中國經(jīng)濟形勢的預判，他們認為，中國經(jīng)濟正在從投資型向消費型轉變。在這種判斷下，他們提出了“為注重生活品位的人群提供創(chuàng )新生活空間以及時(shí)尚生活方式”的新定位。在由售轉租的同時(shí)，啟動(dòng)SOHO 3Q等項目，深度挖掘租賃業(yè)務(wù)潛力。

張欣認為，自持策略不僅可以持續增加收入，而且資產(chǎn)本身也在不斷升值。

賣(mài)樓和財務(wù)壓力沒(méi)有關(guān)系？

今年7月底，SOHO 中國以 32.97 億元出售了位于上海的SOHO 世紀廣場(chǎng)，這個(gè)價(jià)格高出賬面評估價(jià)值的 21%，高出收購成本 70%。

盡管這次出售行為被眾人認為潘石屹對于業(yè)績(jì)下滑的妥協(xié)，但是，SOHO中國一再強調這部分出售的物業(yè)僅占其自持物業(yè)總可租面積的 3.7%，對集團的轉型戰略影響不大。

潘石屹強調：“銷(xiāo)售世紀廣場(chǎng)跟我財務(wù)上的壓力是沒(méi)有任何關(guān)系的。世紀廣場(chǎng)僅占我們所有持有面積的3.7%，我們持有、租賃，基本的模式不會(huì )變化，我們的核心資產(chǎn)不會(huì )銷(xiāo)售。”

但是在賣(mài)掉世紀廣場(chǎng)之前，潘石屹的解釋是“既然能賺錢(qián)就賣(mài)一點(diǎn)吧”。事實(shí)上這的確是一筆很劃算的交易，它帶來(lái)的 5.02 億元的毛利潤進(jìn)賬幾乎相當于 SOHO 中國 2015 年整年的凈利潤。

被潘石屹認為是3個(gè)“非核心資產(chǎn)”的凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場(chǎng)其實(shí)建設當初潘石屹也是頗具心思的。以虹口SOHO為例，虹口SOHO由日本建筑大師隈研吾設計，這不但是大師在上海設計的最大的城市建筑，也是他在全世界獨立設計的建筑中高度最高的建筑作品。室內外的空間處理，采用琴弦的概念，整個(gè)空間自上而下，如行云流水般一氣呵成。

潘石屹不斷強調：“做生意永遠不變的就是市場(chǎng)高峰的時(shí)候出貨，市場(chǎng)低峰的時(shí)候進(jìn)貨。”

轉讓這3個(gè)項目能為SOHO中國帶來(lái)多少收益？就此問(wèn)題SOHO中國方面并未給出明確答案。

根據SOHO中國官網(wǎng)數據：上海凌空SOHO總建設面積35萬(wàn)平方米。2014年8月攜程以30億元的價(jià)格收購了凌空SOHO約44%的寫(xiě)字樓物業(yè)，攜程收購之后SOHO中國仍保留該項目12.8萬(wàn)平方米的產(chǎn)權。虹口SOHO建筑面積為9.5萬(wàn)平方米，天山廣場(chǎng)的建筑面積超過(guò)17萬(wàn)平方米。

業(yè)內人士認為，如果以5萬(wàn)每平方米計算，這3個(gè)非核心物業(yè)出售價(jià)格將達到200億元。而鑒于目前上海高居不下的房?jì)r(jià)，屆時(shí)價(jià)格可能會(huì )更高。

對于賣(mài)樓后的錢(qián)如何處置？有分析指出，SOHO 中國出售部分物業(yè)可以回籠資金，后續可能對包括創(chuàng )業(yè)類(lèi)型的辦公物業(yè)進(jìn)行收購、尋找新的項目進(jìn)行投資或者進(jìn)行新業(yè)態(tài)的布局，同時(shí)繼續持有核心優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，這也是他們在轉型中的一次修正。

而潘石屹夫婦給出的答案是：“由于我們負債率已經(jīng)非常低了，所以沒(méi)有必要讓大量的現金閑置在那里，將會(huì )考慮派發(fā)特殊股息。”

從“制造商”到“業(yè)主”

張欣認為，“我們已經(jīng)從一個(gè)房子的制造商變成一個(gè)業(yè)主，所以這個(gè)時(shí)候更重要的衡量企業(yè)的標志就不是銷(xiāo)售額，而是資產(chǎn)的規模怎么不斷增長(cháng)。”

目前，SOHO中國共擁有投資物業(yè)總建筑面積約170萬(wàn)平方米，可租面積達120萬(wàn)平方米。

潘石屹認為SOHO中國手上的大量資產(chǎn)和目前市面上普遍存在的資產(chǎn)荒形成了互補。

根據財報，2016年上半年SOHO中國實(shí)現租金收入約人民幣7億元，同比上升60%，目前已完工投資物業(yè)平均出租率達到85%。

潘石屹每次必提及的SOHO 3Q仍然是SOHO中國的重要轉型產(chǎn)品。截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海開(kāi)辦了16個(gè)中心，提供13603個(gè)座位，預計到2015年底總座位數將達約1.6萬(wàn)個(gè)。潘石屹在本次半年報業(yè)績(jì)會(huì )上表示，要下定決心把SOHO 3Q做到底，北京、上海成熟之后，要到別的城市去發(fā)展。

據SOHO中國介紹，未來(lái)不會(huì )選擇在二線(xiàn)城市投資物業(yè)，而是選擇第三方辦公樓，用合作的模式，在互聯(lián)網(wǎng)和新經(jīng)濟發(fā)展比較火熱的城市繼續開(kāi)展SOHO 3Q業(yè)務(wù)，主要是深圳、杭州、成都、西安。

不久前，SOHO3Q 的對標產(chǎn)品 We Work進(jìn)入中國市場(chǎng)，雖然目前他們只在上海靜安擁有 500 個(gè)工位，還不到 SOHO 3Q 的1/20。但對于SOHO中國共享辦公依然能形成不小的挑戰。