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春節(jié)最大的騙局:故鄉(xiāng)的樓市 你下得了手嗎?
網(wǎng)絡(luò)綜合 2017-02-04 15:37:19

對于生活在一二線城市的新移民來說,春節(jié)返鄉(xiāng)是一件風(fēng)險(xiǎn)極大的事情。

買票困難、人情債太多、被逼婚等等,其實(shí)都不算什么。

最危險(xiǎn)的是:故鄉(xiāng)樓市的誘惑!

北上深的房價(jià),動輒已經(jīng)是每平米六七萬元;天津、南京、杭州、鄭州這類城市的新房,往往也已經(jīng)超三奔四(萬元)了。當(dāng)新移民們回到故鄉(xiāng)時,驚訝地發(fā)現(xiàn):自己所在地級市房價(jià)只有六七千,縣城只有三四千!而且,銀行上趕著給貸款,開發(fā)商哭著喊著要把房子賣給你。

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年,發(fā)現(xiàn)自己手里的錢連個首付都不夠。有的人甚至連“房票”所需要的社保年限都還沒有攢夠,眼看著房價(jià)絕塵而去,首付比例越調(diào)控越高,徹底失去了追趕的信心。

要不,就在家鄉(xiāng)買套房子吧,付個首付,按揭壓力也不大。雖然暫時用不上,但至少搭上了樓市的車。即便三四線城市的樓市是趟慢車,也比拿著現(xiàn)金裸奔好吧。更何況,家鄉(xiāng)的樓盤看起來也不比北上深的房子差,在城市里還算是主流片區(qū)。于是一咬牙,千古恨就“做成了”。

隨著時間的推移,后果開始顯現(xiàn):僅有的資金交給了故鄉(xiāng)樓市,所以一二線城市的房價(jià)更追不上了。更讓人沮喪的是,故鄉(xiāng)的房子很難出租,因?yàn)橥鈦砣丝诓欢?,每家每戶都有幾套房子。每月要供樓,付管理費(fèi),房子很難出租,也無法自用。幾年下來,漲幅跟自己實(shí)際生活的中心城市相比,已經(jīng)是天壤之別了。

賣嗎?很難在合適的價(jià)位找到真正的買家。

這類故事在過去10多年里,年年都在上演。而且每當(dāng)一二線城市房價(jià)大漲之后,這類現(xiàn)象就會集中重演一次。

為什么三四線城市的樓市,大多數(shù)成為“吃錢不吐骨頭”的陷阱?

原因很簡單:所有的城鎮(zhèn)化,都帶來人口失衡,強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱。中國是一個政府分配發(fā)展機(jī)會和資源的國家,所以人口、資金必然是持續(xù)流向高級別的城市。換句話說,首都、直轄市、省會城市、計(jì)劃單列市或者中心城市周邊的三四線城市,永遠(yuǎn)具有強(qiáng)大的競爭力。

如果你的故鄉(xiāng)“十三不靠”,又沒有類似溫州、泉州那樣的內(nèi)動動力,那么樓市很難有出頭之日。

國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”曾公布過一個調(diào)研結(jié)果:中國各類城市規(guī)劃的新區(qū)里,足以裝下34億的城鎮(zhèn)人口。也就是說,我們在為全世界的“城里人”建房子。

我曾梳理過200多個地級市的數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)其城鎮(zhèn)人口的居住面積普遍達(dá)到了25平米以上。在眾多的地級市、縣級市和縣城里,房屋的主要形式不是商品房(統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的庫存,只包括商品房),而是各類集資房、自建房、小產(chǎn)權(quán)房等等。中小城市普遍整體上人口嚴(yán)重流失(主要是農(nóng)村人口在外流),市區(qū)人口增長緩慢,外來人口比例不高,擁有自住房比例則非常高。

在網(wǎng)上流傳一個段子:由于多數(shù)家庭普遍是獨(dú)子獨(dú)女,那么兩個年輕人組成家庭之后,以后他們各自可以從爺爺奶奶、爸爸媽媽那里繼承兩三套房子,未來他們的孩子將擁有七八套各類祖?zhèn)鞯姆课荨J聦?shí)上,這種情況只會在三四線城市發(fā)生,很難在外來人口不斷擁入的中心城市發(fā)生。

所以,中國絕大多數(shù)城市的房屋供應(yīng)已經(jīng)過剩了,未來有持續(xù)上漲能力的,只是幾十個有人口競爭力的中心城市。在三四線城市,房屋正在歸回居住的本來屬性,投資價(jià)值越來越低。如果同樣開征房地產(chǎn)稅,大量住房將被拋棄,變成垃圾,最終只能拆除。

說穿了,城鎮(zhèn)化就是中心城市不斷吸血小城市和鄉(xiāng)村的過程。你悲憤也罷,抗議也罷,是無法阻止的,因?yàn)椴粌H中國如此,歐美日也同樣,這是人類的共同趨勢。逆城市化,只是一個傳說。

比如日本,是城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成了的國家,全國總?cè)丝谠谧罱淮纹詹橹?2015年4月公布)下降了95萬,但東京人口卻逆勢增長了35萬人。美國也已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化,但東西海岸的人口聚集區(qū),仍然持續(xù)對中部吸血,洛杉磯、舊金山和紐約房價(jià)不斷創(chuàng)出新高,中部很多中小城市房價(jià)仍然在金融風(fēng)暴最慘烈的水平附近掙扎。而這,恰恰是特朗普上臺的原因。

中國的城鎮(zhèn)化只進(jìn)行了一半(城市有增量人口),

中國的中心城市仍然在控制土地供應(yīng)以控制人口總量(大城市樓市采取饑餓療法),

中國的金融市場仍然缺乏信用(普通人的錢沒有地方去),

中國的投資主體仍然是地方政府和國企(經(jīng)濟(jì)低效,發(fā)鈔速度難以降低),

中國仍然無法均分發(fā)展機(jī)會(中心城市擁有更多機(jī)遇)

……

所有這些,都讓中心城市的房價(jià)難以下跌。

所以,回故鄉(xiāng)買房是件風(fēng)險(xiǎn)極大的事情。除非你的故鄉(xiāng)是中心城市(武漢、成都之類),或者中心城市附近的城市(廊坊、東莞、嘉興之類),或者是有顯著人口增量的城市(徐州、泉州之類),或者你真的想返鄉(xiāng)發(fā)展,否則,還是克制住誘惑吧。

這一輪限購政策之后,你和太太的“第一次”(購房貸款)越來越珍貴,輕易不能濫用。因?yàn)?ldquo;第二次”會貴很多,貴到你嗔目結(jié)舌、無法承受。

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