一二線(xiàn)城市居民杠桿水平受控，三四線(xiàn)樓市迎來(lái)去庫存良機。央行副行長(cháng)潘功勝表示，要防止居民杠桿水平繼續走高，一二線(xiàn)城市正是本輪加杠桿主力區域。而在因城施策的政策引導下，集中了房地產(chǎn)庫存60%以上的三四線(xiàn)城市，已獲得監管層給予信貸支持的信號。

證券時(shí)報援引央行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)潘功勝表示，我國貨幣政策著(zhù)眼于平衡穩增長(cháng)與防風(fēng)險的關(guān)系，也要防止居民杠桿水平繼續走高。

45%新增貸款投向房地產(chǎn)

央行2017年1號工作論文此前指出，雖然中國住戶(hù)部門(mén)杠桿率水平總體較低，2015年2季度僅為41.8%，但2008年中國居民住戶(hù)部門(mén)杠桿率僅為17.9%，且2016年上升速度更快。

去年下半年以來(lái)，居民加杠桿趨勢明顯。Wind資訊統計數據顯示，2016年下半年，居民中長(cháng)期貸款占比均維持

而從房?jì)r(jià)走勢來(lái)看，一二線(xiàn)城市是本輪房?jì)r(jià)上漲的中心，其單月同比漲幅一度超過(guò)30%，其自然也就成為了居民加杠桿的主力地區。

針對一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，銀監會(huì )主席郭樹(shù)清此前已表示，銀行貸款1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，所以房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險是金融風(fēng)險里面很重要的一部分。由于樓市地域性差別大，不同城市的房?jì)r(jià)漲幅所包含的泡沫風(fēng)險也不一樣，所以在金融調控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人。

抑制加杠桿

隨著(zhù)監管層對于居民加杠桿風(fēng)險的關(guān)注，熱點(diǎn)城市居民杠桿開(kāi)始受到控制。

數據顯示，1月份居民中長(cháng)期貸款高達6293億元，雖然創(chuàng )歷史新高。但占比已經(jīng)開(kāi)始明顯下滑，顯示去杠桿政策開(kāi)始收效。

另?yè)钚聰祿@示，2月我國新增人民幣貸款1.17萬(wàn)億元，其中居民中長(cháng)期信貸3804億元。交通銀行點(diǎn)評2月金融數據稱(chēng)，信貸對于實(shí)體經(jīng)濟的支持力度繼續保持。個(gè)人貸款仍然較多的主要原因還是尚未完全消化的樓市積壓信貸需求。

不過(guò)，九州證券鄧海清認為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售回落開(kāi)始于2016年10月，但由于居民貸款延遲發(fā)放問(wèn)題，可能導致居民中長(cháng)期貸款回落有所滯后，而2月居民貸款回落開(kāi)始有所顯現。

有市場(chǎng)分析，2月份的信貸增速有所回落，這里面有監管部門(mén)窗口指導的原因，也有銀行主動(dòng)調整信貸結構的原因。

目前多家銀行已經(jīng)收縮住房按揭貸款新增規模，且不少銀行的地方分行向總行匯報房貸數據和投放計劃的頻率也大幅提升。業(yè)內人士表示，伴隨著(zhù)監管部門(mén)的窗口指導和銀行自身的主動(dòng)調整，預計今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

而針對個(gè)人房貸規模的下降，有銀行負責人分析，規模下降一方面由于監管層提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限購政策出來(lái)以后，實(shí)際的貸款需求有所下降。

去杠桿配合其他樓市政策的實(shí)施，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)走勢已趨于平穩。

國家統計局此前發(fā)布數據顯示，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，11個(gè)城市1月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1個(gè)百分點(diǎn)至0.5個(gè)百分點(diǎn)之間；3個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.6%，漲幅已連續4個(gè)月回落。除廣州以外，一線(xiàn)城市全面停漲。

三四線(xiàn)銷(xiāo)售增速近40%

中國金融四十人論壇（CF40）成員、中信證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生此前表示，不加區分地鼓勵家庭加杠桿，更多的將是推升中低收入家庭的杠桿率，增加金融風(fēng)險。國際經(jīng)驗顯示，居民加杠桿的主要投向是房地產(chǎn)，在泡沫的后期，杠桿往往加在低收入階層。同時(shí)，地產(chǎn)價(jià)格上升加劇財富分化，尤其是中國城鄉二元分化的背景下，更加抑制消費。

而在控制一二線(xiàn)城市居民杠桿的同時(shí)，在因城施策的政策引導下，三四線(xiàn)城市去庫存有加速之勢。

住房和城鄉建設部部長(cháng)陳政高早前表示，房地產(chǎn)庫存60%以上都集中在三四線(xiàn)城市。

招商證券研報亦分析，因城施策、分類(lèi)調控、有保有壓仍是2017年調控主基調，大部分三四線(xiàn)城市仍延續去庫存政策支持。

據統計，從2016年第四季度以來(lái)，全國熱點(diǎn)城市中大約有30個(gè)城市出臺了有關(guān)房地產(chǎn)平穩價(jià)格的調控超過(guò)90次。從內容看，各地持續發(fā)布政策，政策內容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買(mǎi)資格、供應等多方面，政策力度逐漸收緊。因此，2017年房地產(chǎn)政策的主要特征將是，對三四線(xiàn)城市刺激有效需求，而對一二線(xiàn)城市抑制投資需求。

銀監會(huì )副主席王兆星則表示，將采取差別化的政策，對于一些房地產(chǎn)庫存過(guò)大的三四線(xiàn)城市，在信貸上要給予考慮；在城市化過(guò)程中，對基本的住房剛性需求，應該給予信貸支持。

央行行長(cháng)周小川上周也表示，住房貸款在中國還會(huì )以相對比較快的速度發(fā)展。在一二線(xiàn)穩杠桿的情況下，這意味著(zhù)三四線(xiàn)城市有望獲得支持。

方正證券根據Wind數據整理的46個(gè)三四線(xiàn)樣本城市中，1-2月三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長(cháng)，雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線(xiàn)城市相比，增速明顯。

其中，深耕三四線(xiàn)城市的碧桂園，今年前兩個(gè)月銷(xiāo)售額872億元，位列全國銷(xiāo)售冠軍，且高于去年前四個(gè)月銷(xiāo)售總和，同比增速高達269%。

國海證券宏觀(guān)研報分析，2017年將是改革深化的重要時(shí)間窗口，降杠桿首先要穩杠桿。在全球經(jīng)濟環(huán)境向好的背景下，國內經(jīng)濟的“穩”將是決策層推進(jìn)經(jīng)濟以及政策改革深化的重要時(shí)間窗口。