證券時報記者 吳家明

在高房價的深圳，小產(chǎn)權房一直是許多人豪賭的“安居夢”。

一石激起千層浪。深圳市規(guī)土委近日公布了一份《深圳市房屋征收補償基準價格》，一時之間有人更直接以小產(chǎn)權房有了“官方征收價”為噱頭，過度解讀該份指導文件，還有人認為這是小產(chǎn)權房邁向“合法化”的重要一步。

“剛剛過去的周末我趕緊去了南嶺村、沙井和觀瀾看小產(chǎn)權房。”市民陳先生對記者表示，“現(xiàn)在連觀瀾的房價都要每平方米4萬元，買正常的商品房基本不太可能，買小產(chǎn)權房其實一直在我的考慮范圍之內，房屋征收補償基準價格的消息一出，我自己一開始也有點誤解，當然也有點坐不住了。”

記者在觀瀾章閣社區(qū)看到，與一般人對小產(chǎn)權房的印象停留在低矮、握手樓不同，這里的房子都是幾十層帶電梯的高層建筑，甚至還帶“花園社區(qū)”，地產(chǎn)中介店鋪也可謂“遍地開花”，生意也不錯。不過，這些中介店鋪所出售的房源并不是正規(guī)商品房，而是周圍的小產(chǎn)權房，多數(shù)已經(jīng)是二手房。

“關注微信就可以手機預約看房。”中介魏小姐告訴記者，“這里生意挺火的，房屋征收補償基準價格的消息，的確讓許多人在剛剛過去的周末過來看房。”即使在周一上班時間，還是有一些市民前來看房。

記者調查發(fā)現(xiàn)，這里的小產(chǎn)權房售價已經(jīng)接近每平方米8000元至9000元，朝向和光線好的房子甚至已經(jīng)過萬。與此同時，中介還打著“有村委集資證明和律師證明”的招牌來吸引購房者。從租售比來看，這里的小產(chǎn)權房的確有吸引力，例如一間32平方米的單間，月租可以達到800元至900元，而且出租率頗高。“我是回來簽租約的，我的房子空了一個星期就又租出去了，這里附近有很多工廠，租住需求還是很旺的。”兩年前來這兒購買小產(chǎn)權房的黃先生如是說。

“如果沒有什么政策方面的變化，我是不會賣掉的，我對小產(chǎn)權房還是抱著一絲轉正的希望，即使不能轉正，我也會選擇繼續(xù)拿來出租。”說到如何處理這套小產(chǎn)權房，黃先生顯得很堅定。

在高房價和限購政策的刺激下，深圳的小產(chǎn)權房市場已經(jīng)成為一個繁榮多年的地下市場，就像一場賭局，愿賭服輸。

眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權房，只有“違法建筑”?，F(xiàn)在民間約定俗成的小產(chǎn)權房，政府統(tǒng)一的官方口徑皆稱之為“違法建筑”。政府之所以稱其為“違法建筑”，是因為這些小產(chǎn)權房存在違反合法建設申報流程，未進行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產(chǎn)權房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑包括原村集體土地上所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。雖然深圳早在2004年就實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產(chǎn)權房問題最突出的城市之一。

每一次政策的“風吹草動”，都有可能促成投資者的實際行動。近日，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布的《深圳市房屋征收補償基準價格》又一次讓小產(chǎn)權房成為了公眾關注的焦點。其中，最高價格為香蜜湖街道的每平方米41200元，最低價格為南澳街道的每平方米8400元。

對此，廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮認為，文件明文規(guī)定僅適用于深圳市根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質房地產(chǎn)權證書的住宅房屋，或符合上述規(guī)定處理范圍但尚未進行處理的住宅類歷史遺留違法建筑。簡單地說，就是僅適用于上述“兩規(guī)一決定”中符合確權條件類的歷史遺留違法建筑，除此之外的其他違法建筑、小產(chǎn)權房均不適用，與深圳小產(chǎn)權房“轉正”沒有絲毫關系。

此外，小產(chǎn)權房交易的違法性并不會因為有律師見證而合法化。深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對違法建筑類小產(chǎn)權房，但是有合法報建手續(xù)的小產(chǎn)權房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，《深圳市房屋征收補償基準價格》作為《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》的操作細則性文件，并不會改變政府對于小產(chǎn)權房的處理態(tài)度，即源頭增量嚴格遏制，尊重歷史現(xiàn)狀，存量合理疏導的解決策略，也并不能從本質上消除購房者購買小產(chǎn)權房存在的潛在風險。最新數(shù)據(jù)顯示，盡管深圳住房總量約5.2億平方米，約1035萬套，但由于占存量住房79%的未確定產(chǎn)權的原農(nóng)村私房（小產(chǎn)權房）和企業(yè)集體宿舍不能合法上市流轉，制約了深圳二手住房的供應規(guī)模。

明知有風險卻“偏向虎山行”。大部分選擇小產(chǎn)權房的購房者心理或許都一樣：也許并不是為了“轉正”賺錢，只是面對高房價，為求一個家，甘愿冒這種風險。