證券時(shí)報記者 吳家明

在高房?jì)r(jià)的深圳，小產(chǎn)權房一直是許多人豪賭的“安居夢(mèng)”。

一石激起千層浪。深圳市規土委近日公布了一份《深圳市房屋征收補償基準價(jià)格》，一時(shí)之間有人更直接以小產(chǎn)權房有了“官方征收價(jià)”為噱頭，過(guò)度解讀該份指導文件，還有人認為這是小產(chǎn)權房邁向“合法化”的重要一步。

“剛剛過(guò)去的周末我趕緊去了南嶺村、沙井和觀(guān)瀾看小產(chǎn)權房。”市民陳先生對記者表示，“現在連觀(guān)瀾的房?jì)r(jià)都要每平方米4萬(wàn)元，買(mǎi)正常的商品房基本不太可能，買(mǎi)小產(chǎn)權房其實(shí)一直在我的考慮范圍之內，房屋征收補償基準價(jià)格的消息一出，我自己一開(kāi)始也有點(diǎn)誤解，當然也有點(diǎn)坐不住了。”

記者在觀(guān)瀾章閣社區看到，與一般人對小產(chǎn)權房的印象停留在低矮、握手樓不同，這里的房子都是幾十層帶電梯的高層建筑，甚至還帶“花園社區”，地產(chǎn)中介店鋪也可謂“遍地開(kāi)花”，生意也不錯。不過(guò)，這些中介店鋪所出售的房源并不是正規商品房，而是周?chē)男‘a(chǎn)權房，多數已經(jīng)是二手房。

“關(guān)注微信就可以手機預約看房。”中介魏小姐告訴記者，“這里生意挺火的，房屋征收補償基準價(jià)格的消息，的確讓許多人在剛剛過(guò)去的周末過(guò)來(lái)看房。”即使在周一上班時(shí)間，還是有一些市民前來(lái)看房。

記者調查發(fā)現，這里的小產(chǎn)權房售價(jià)已經(jīng)接近每平方米8000元至9000元，朝向和光線(xiàn)好的房子甚至已經(jīng)過(guò)萬(wàn)。與此同時(shí)，中介還打著(zhù)“有村委集資證明和律師證明”的招牌來(lái)吸引購房者。從租售比來(lái)看，這里的小產(chǎn)權房的確有吸引力，例如一間32平方米的單間，月租可以達到800元至900元，而且出租率頗高。“我是回來(lái)簽租約的，我的房子空了一個(gè)星期就又租出去了，這里附近有很多工廠(chǎng)，租住需求還是很旺的。”兩年前來(lái)這兒購買(mǎi)小產(chǎn)權房的黃先生如是說(shuō)。

“如果沒(méi)有什么政策方面的變化，我是不會(huì )賣(mài)掉的，我對小產(chǎn)權房還是抱著(zhù)一絲轉正的希望，即使不能轉正，我也會(huì )選擇繼續拿來(lái)出租。”說(shuō)到如何處理這套小產(chǎn)權房，黃先生顯得很堅定。

在高房?jì)r(jià)和限購政策的刺激下，深圳的小產(chǎn)權房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)，就像一場(chǎng)賭局，愿賭服輸。

眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權房，只有“違法建筑”?，F在民間約定俗成的小產(chǎn)權房，政府統一的官方口徑皆稱(chēng)之為“違法建筑”。政府之所以稱(chēng)其為“違法建筑”，是因為這些小產(chǎn)權房存在違反合法建設申報流程，未進(jìn)行正規用地與建筑規劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產(chǎn)權房存在違規占用建筑紅線(xiàn)等現象，該類(lèi)建筑包括原村集體土地上所建的統建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農民房。雖然深圳早在2004年就實(shí)現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產(chǎn)權房問(wèn)題最突出的城市之一。

每一次政策的“風(fēng)吹草動(dòng)”，都有可能促成投資者的實(shí)際行動(dòng)。近日，深圳市規劃國土委發(fā)布的《深圳市房屋征收補償基準價(jià)格》又一次讓小產(chǎn)權房成為了公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，最高價(jià)格為香蜜湖街道的每平方米41200元，最低價(jià)格為南澳街道的每平方米8400元。

對此，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮認為，文件明文規定僅適用于深圳市根據《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》、《深圳經(jīng)濟特區處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規定》、《深圳市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權證書(shū)的住宅房屋，或符合上述規定處理范圍但尚未進(jìn)行處理的住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是僅適用于上述“兩規一決定”中符合確權條件類(lèi)的歷史遺留違法建筑，除此之外的其他違法建筑、小產(chǎn)權房均不適用，與深圳小產(chǎn)權房“轉正”沒(méi)有絲毫關(guān)系。

此外，小產(chǎn)權房交易的違法性并不會(huì )因為有律師見(jiàn)證而合法化。深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴厲禁止律師為違法建筑銷(xiāo)售行為提供見(jiàn)證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對違法建筑類(lèi)小產(chǎn)權房，但是有合法報建手續的小產(chǎn)權房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無(wú)效，見(jiàn)證同樣無(wú)效。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )認為，《深圳市房屋征收補償基準價(jià)格》作為《深圳市房屋征收與補償實(shí)施辦法（試行）》的操作細則性文件，并不會(huì )改變政府對于小產(chǎn)權房的處理態(tài)度，即源頭增量嚴格遏制，尊重歷史現狀，存量合理疏導的解決策略，也并不能從本質(zhì)上消除購房者購買(mǎi)小產(chǎn)權房存在的潛在風(fēng)險。最新數據顯示，盡管深圳住房總量約5.2億平方米，約1035萬(wàn)套，但由于占存量住房79%的未確定產(chǎn)權的原農村私房（小產(chǎn)權房）和企業(yè)集體宿舍不能合法上市流轉，制約了深圳二手住房的供應規模。

明知有風(fēng)險卻“偏向虎山行”。大部分選擇小產(chǎn)權房的購房者心理或許都一樣：也許并不是為了“轉正”賺錢(qián)，只是面對高房?jì)r(jià)，為求一個(gè)家，甘愿冒這種風(fēng)險。