今年政府工作報告中“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控”的說(shuō)法備受市場(chǎng)關(guān)注。記者注意到，進(jìn)入3月，多地相繼出臺樓市調控政策，分類(lèi)調控、因城施策，正成為新的特點(diǎn)。

分類(lèi)調控成共識

“目前三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求……加強房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。”政府工作報告中，關(guān)于房地產(chǎn)的工作安排，用了276個(gè)字進(jìn)行闡述。

對此，易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進(jìn)在接受羊城晚報記者采訪(fǎng)時(shí)分析認為，政府工作報告中明確提出規范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和中介三類(lèi)市場(chǎng)參與主體行為，既是引導房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要保障，同時(shí)也是防范各類(lèi)住房金融風(fēng)險的重要舉措。在其看來(lái)，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控這是一個(gè)積極信號，這意味著(zhù)后續房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市依然會(huì )有積極的供地。

業(yè)內人士普遍認為，分類(lèi)調控在房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為出臺調控政策的一個(gè)共識，這也是十幾年來(lái)房地產(chǎn)調控總結出來(lái)的經(jīng)驗，是一種比較切合實(shí)際的做法。大家都已經(jīng)意識到，房地產(chǎn)調控再也不能一刀切了。如果將分類(lèi)調控落實(shí)到土地政策，主要就體現在土地供應方面，即房?jì)r(jià)上漲快的城市增加住宅用地供應，庫存多的城市調減甚至暫停住宅用地供應，這就是分類(lèi)調控的直接表現。

三類(lèi)主體行為將被規范

事實(shí)上，分類(lèi)調控不僅體現在土地供應上，還包括高價(jià)地把控、限購、信貸收緊等諸多政策層面。開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介的行為將被進(jìn)一步規范。

銀監會(huì )主席郭樹(shù)清日前透露，去年新增貸款中45%是房地產(chǎn)貸款，其中個(gè)人住房按揭貸款占了很大一部分。雖然從總體上說(shuō)居民部門(mén)的杠桿率不高，但增速需要引起關(guān)注。在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)是地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房?jì)r(jià)漲幅所包含的風(fēng)險情況不一樣。因此，銀行要從實(shí)際出發(fā)，穩健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放。

銀監會(huì )副主席王兆星也表示，日后將采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對帶有泡沫和投機性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制；對于一些房地產(chǎn)庫存過(guò)大的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，在信貸上也要給予考慮；對城市化過(guò)程中的剛性住房需求，應該給予信貸支持。這樣既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

多地出調控新舉措

進(jìn)入3月，多地出臺新舉措：3月1日，河北涿州發(fā)布限購限貸政策，3月2日，河北保定淶水出臺樓市限購政策。

3月12日，三亞正式出臺房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，除了跟?？谛陆雠_的條款相似的嚴格禁止預售商品房轉讓外，還規定二套房商業(yè)貸首付最低五成、第三套房及以上商業(yè)貸款停貸。

“通過(guò)對第二套住房的貸款首付比例約定，使得二套購房的成本加大，使得購房者的購房約束增加，購房方面也會(huì )更加理性。此類(lèi)政策對于三亞當地購房者的影響會(huì )更加明顯，因為外來(lái)人口理論上只允許認購首套，本身和二套購房的政策關(guān)系不大。”嚴躍進(jìn)認為，三亞此次出臺限貸等政策，也是為了防范近期三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多的炒房現象。

根據易居研究院智庫中心的數據，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元/平方米，而去年全年為19169元/平方米，漲幅較大。三亞此次政策，也代表了目前全國市場(chǎng)購房政策繼續收緊的大趨勢。

3月8日，有媒體報道，南昌即將出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調控工作的通知》，消息稱(chēng)，這或是該市史上最嚴限購令，有房的再也不能買(mǎi)了。嚴躍進(jìn)認為，若此消息成真，限購應是屬于非常嚴厲的。

不過(guò)，在業(yè)界專(zhuān)家看來(lái)，在短期依靠限購限貸之外，長(cháng)期還得尋求建立長(cháng)效機制。方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平在最新研報中表示，本輪房地產(chǎn)調控效果，關(guān)鍵看長(cháng)效機制能否有效建立。