2017年，中國樓市波瀾再起。截至目前，全國共有17個(gè)城市啟動(dòng)或升級限購限貸措施，差別化信貸成為新一輪調控的著(zhù)力點(diǎn)。一系列樓市調控“組合拳”，顯示出監管層對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的容忍度不斷降低，地方政府對控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心不斷增強——

今年的《政府工作報告》提出，堅持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制。話(huà)音剛落，新一輪房地產(chǎn)調控措施就在全國各地出臺。截至目前，全國已有近20個(gè)地市相繼出臺限購或限購升級措施，進(jìn)一步彰顯了地方政府控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的信心和決心。

隨著(zhù)新一輪調控措施加碼升級，未來(lái)樓市將何去何從?帶著(zhù)這一問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了多位相關(guān)專(zhuān)家學(xué)者。

多地調控再升級

3月17日，北京、廣州、鄭州、石家莊四地在同一天出臺樓市調控措施。北京二套房認定將采取“認房又認貸”的方式，即便在北京無(wú)住房，但曾經(jīng)有過(guò)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款記錄的，再購房時(shí)也被認定為購買(mǎi)第二套房產(chǎn)。同時(shí)，北京還將購買(mǎi)二套普通自住房的首付比例提高至60%，購買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。

石家莊要求非本市戶(hù)籍居民暫不得購二套房，同時(shí)提高了首付比例。鄭州宣布凡屬補繳且補繳日期在2017年3月17日之后的社會(huì )保險證明、個(gè)人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證。廣州發(fā)布的新政要求單身限購一套住房、非本市居民連續繳納社保取得購房資格的年限由3年延長(cháng)至5年。

隨后的3月18日和19日，長(cháng)沙和保定又出臺調控措施。長(cháng)沙暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍家庭出售新建商品住房。保定暫停向擁有主城區3套及以上的本市戶(hù)籍居民家庭出售主城區新房及二手住房。

方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析員夏磊認為，2017年以來(lái)，北京、廣州等一線(xiàn)城市，二手房市場(chǎng)持續升溫，石家莊、鄭州等城市，新房市場(chǎng)持續火爆，引發(fā)監管層關(guān)注。在“因城施策”的大背景下，各地政府守土有責，從限購、限貸兩個(gè)層次著(zhù)手穩定市場(chǎng)。

記者梳理發(fā)現，此次出臺樓市調控措施的城市不再限于曾經(jīng)熟悉的大城市和熱點(diǎn)城市，許多熱點(diǎn)城市周邊的城市甚至縣城也加入了收緊樓市的行列。比如，環(huán)北京地區的涿州、淶水、崇禮，環(huán)上海的嘉善縣，環(huán)南京的滁州，環(huán)福州的連江等，都于近期出臺了樓市調控措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2016年“930新政”以來(lái)，一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的虛火被基本抑制后，購房需求出現外溢，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的預期擴散到了周邊城市，助推了周邊城市房?jì)r(jià)的上漲，在北京、上海、深圳周?chē)憩F得較為明顯。周邊城市市場(chǎng)過(guò)快上漲的趨勢，使得一些地方政府出臺了調控措施。

供需兩端同發(fā)力

夏磊認為，出臺樓市收緊措施的城市短期市場(chǎng)會(huì )趨于平穩，對市場(chǎng)情緒起到及時(shí)降溫的作用。調控有利于篩選出真正的剛需，引導投資需求適當轉向。

2017年的《政府工作報告》提出，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控，房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

遏制熱點(diǎn)及熱點(diǎn)城市周邊房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢，需要從供需兩端發(fā)力。需求方面，一些城市出臺了限購、限貸政策，防止投資投機性需求過(guò)多進(jìn)入市場(chǎng)。樓市調控同樣需要從供給端發(fā)力，正如《政府工作報告》所要求的，“房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。

在一些熱點(diǎn)城市，土地供給不足是導致房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因。國土資源部部長(cháng)姜大明在兩會(huì )期間表示，將進(jìn)一步規范土地市場(chǎng)秩序，遏制炒作土地的投機行為。住宅用地是保障住有所居的，不能拿來(lái)炒作囤積。

北京市目前加快了土地供應節奏。北京市3月17日出臺的相關(guān)文件稱(chēng)，北京市目前已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃，是去年全年實(shí)際供應量的2.5倍。加大住宅用地有效供給，對緩解供需矛盾、引導市場(chǎng)預期將發(fā)揮明顯作用。

對于從供給側發(fā)力解決熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，綠地集團董事長(cháng)張玉良在“中國發(fā)展高層論壇”上提出，用新型城鎮化和城市群的思路，在大城市周邊發(fā)展特色小城、衛星城，通過(guò)大交通，也就是打通大城市和特色小城和衛星城之間的交通，也有望達到增加供給的效果。

嚴控投機性信貸

信貸歷來(lái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切。一旦信貸資金過(guò)度向房地產(chǎn)業(yè)聚集，將積累泡沫，不利于實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展。

國家發(fā)展改革委主任何立峰在“中國發(fā)展高層論壇2017年會(huì )”上表示，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨的三大結構性失衡，其中之一是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟失衡。大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾一度帶動(dòng)了一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)一步推高實(shí)體經(jīng)濟成本。因此，要控制信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)業(yè)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)王微在此間發(fā)言時(shí)提到，從2016年開(kāi)始，房?jì)r(jià)在一些熱點(diǎn)城市過(guò)快上漲的主要原因是大量非銀行資金，包括實(shí)業(yè)、企業(yè)的資金、資本市場(chǎng)的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。“我們認為當前房?jì)r(jià)還是存在著(zhù)泡沫風(fēng)險。”

中國銀監會(huì )主席郭樹(shù)清也在不久前介紹，目前銀行貸款大概四分之一投向房地產(chǎn)，2016年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款。在金融調控方面，希望銀行從自己的實(shí)際出發(fā)，穩健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對開(kāi)發(fā)商和居民個(gè)人。

中國銀監會(huì )副主席王兆星說(shuō)，從銀行角度來(lái)說(shuō)，我們更希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定、健康發(fā)展，既不能出現巨大的泡沫，也不愿意看到出現巨大波動(dòng)。所以，在房地產(chǎn)信貸政策方面，對帶有泡沫和投機性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制。(記者 亢舒)