項崢

3月17日，北京樓市調控措施進(jìn)一步升級，二套房在“認房又認貸”同時(shí)，二套普通自住房最低首付款比例提高至60%，二套非普通自住房提高至80%，成為全國門(mén)檻最高的城市，且房貸款期限降至25年。據不完全統計，2月底以來(lái)大約有二十多個(gè)城市（縣）出臺了新一輪調控措施，一二三四線(xiàn)城市均有覆蓋。在這些措施影響下，預期未來(lái)上述樓市交易量出現“急凍”的可能性上升，樓市流動(dòng)性整體趨向緊張。同時(shí)，全球貨幣環(huán)境出現逆轉可能性急劇上升，貨幣政策向常態(tài)回歸的內在動(dòng)力顯著(zhù)增強，也將顯著(zhù)影響到樓市流動(dòng)性。這些都與當下炒房慣性形成背離，需要理性認識。

當前炒房熱情仍在高位

1998年我國啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，住房不動(dòng)產(chǎn)投資無(wú)疑是近20年內最富價(jià)值的投資品種。特別是2003年以來(lái)，我國出現了住房?jì)r(jià)格普遍上漲現象。作為國際大都市的北京、上海、深圳，以及作為區域經(jīng)濟金融中心的南京、杭州、廈門(mén)、天津等二線(xiàn)城市，住房?jì)r(jià)格均出現了巨幅上漲?；仡欁》?jì)r(jià)格歷史運行軌跡，除2008年四季度因執行適度從緊貨幣政策致樓市資金閥門(mén)收緊引發(fā)房?jì)r(jià)小幅回調外，二十年間我國住房?jì)r(jià)格大體呈現單邊明顯上漲態(tài)勢，顯示出住宅不動(dòng)產(chǎn)投資的巨大財富效應。同時(shí)，我國熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格運行就顯示出顯著(zhù)的預期自我實(shí)現特征。以國際大都市住宅價(jià)格為參照物，市場(chǎng)普遍預期一線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)將與國際大都市接軌，由此大量社會(huì )資金涌入，加上市場(chǎng)投資投機炒作，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)超越基本面支撐出現大幅上漲，透支了未來(lái)購買(mǎi)力。而房?jì)r(jià)上漲預期的自我實(shí)現機制，導致實(shí)際住宅交易價(jià)格出現高位接力上漲現象，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步強化了房?jì)r(jià)上漲預期，為炒房慣性添加了充足動(dòng)力。

據央行發(fā)布的2017年一季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告，未來(lái)3個(gè)月內準備出手購買(mǎi)住房的居民占比為22.9%，較上季度提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，居民購房意愿連續四個(gè)季度出現提升，去年二季度、三季度和四季度居民購房意愿分別為15.1%、16.3%和20.1%。今年一季度22.9%的購房意愿創(chuàng )下自2007年一季度以來(lái)的新高。這表明，在去年國慶節前后熱點(diǎn)樓市集中出臺調控措施之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作氛圍還沒(méi)有完全消減，投資炒作慣性依然存在。

樓市流動(dòng)性總體趨緊縮

將近年我國房?jì)r(jià)上漲放在全球流動(dòng)性的大環(huán)境里看，不難發(fā)現應對2008年國際金融危機的量化寬松貨幣政策，為全球資產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了充足的動(dòng)力。雖然房?jì)r(jià)是市場(chǎng)供求博弈的結果，但房地產(chǎn)與金融的高度關(guān)聯(lián)，使得流動(dòng)性狀況與房?jì)r(jià)運行走勢存在極強的正相關(guān)性。目前來(lái)看，我國樓市面臨的流動(dòng)性環(huán)境正在發(fā)生改變，而從全球金融治理角度分析，各國通貨膨脹正在上升，因而貨幣政策回歸常態(tài)的內在動(dòng)力顯著(zhù)增強。

目前來(lái)看，我國樓市面臨的流動(dòng)性約束在增強。抑制信貸資金流向房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)成為管理部門(mén)共識。差別化住房信貸政策調整，特別是最近二套房首付款成數提高、認房又認貸政策、縮短房貸年限，已經(jīng)向市場(chǎng)充分傳遞了房貸政策趨向緊張的信號，預期未來(lái)分城施策并調整住房信貸政策的頻度將會(huì )增多。差別化住房信貸政策直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的流動(dòng)性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端，圍繞著(zhù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的統一監管、穿透監管，通過(guò)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供流動(dòng)性的渠道勢必收窄、融資規模收縮，加上堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債券融資、股權融資的規模也會(huì )受到影響。而我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率普遍較高，流動(dòng)性風(fēng)險較大，目前我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負債率達80%。

同時(shí)全球流動(dòng)性狀況逆轉的可能性顯著(zhù)增加。2008年國際金融危機爆發(fā)后，以美聯(lián)儲為代表實(shí)施了三輪量化寬松貨幣政策，歐洲中央銀行、日本央行等發(fā)達經(jīng)濟體中央銀行在實(shí)施量化寬松貨幣政策上也是不遺余力。目前來(lái)看，美國經(jīng)濟增長(cháng)表現最好，據美國勞工部最新發(fā)布的數據，2017年2月份美國失業(yè)率為4.7%，非農就業(yè)人數新增23.5萬(wàn)人，高于預期的20.0萬(wàn)人；2月未季調核心CPI年率2.2%，通貨膨脹形勢上升。2017年3月份美聯(lián)儲加息后，美國已經(jīng)連續三次加息。而隨著(zhù)物價(jià)回升，其他發(fā)達經(jīng)濟體跟進(jìn)美聯(lián)儲加息的可能性也在上升。近日，英國2月消費者指數年率增長(cháng)2.3%，為2013年底以來(lái)第一次超過(guò)英格蘭銀行的目標。受此消息刺激，英鎊兌美元出現明顯回升。歐洲中央銀行暫時(shí)維持貨幣政策不變，但基調有所調整，歐元區物價(jià)水平開(kāi)始出現上升。2017年2月未，歐元區季調CPI年率上升2%，已經(jīng)超出了歐洲央行的目標。2017年，我國實(shí)施穩健中性的貨幣政策，市場(chǎng)利率和流動(dòng)性也將會(huì )出現調整。這些情況表明，全球資產(chǎn)價(jià)格炒作的流動(dòng)性環(huán)境正悄然收緊，盲目超配熱點(diǎn)城市住宅有可能成為高位“接盤(pán)俠”，值得高度關(guān)注。

不管怎樣，個(gè)體非理性向理性的轉變，需要一個(gè)痛苦的風(fēng)險釋放過(guò)程。過(guò)去這么多年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從未經(jīng)歷完整周期考驗，市場(chǎng)風(fēng)險不斷積累膨脹，投資者從忐忑、興奮到無(wú)所畏懼，展示出無(wú)知者無(wú)畏的氣概。只有真實(shí)感受風(fēng)險，才能學(xué)會(huì )警畏市場(chǎng)，收縮非理性狂熱。從根本上說(shuō)，真正能夠投資保值的是經(jīng)濟基本面和環(huán)境，若房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度繁榮、過(guò)度虛擬化，而百業(yè)不興，還有誰(shuí)能接盤(pán)變現已經(jīng)處于非理性膨脹的房地產(chǎn)財富幻覺(jué)？由此可見(jiàn)，不能不高度關(guān)注樓市流動(dòng)性與炒房慣性的背離趨勢。