多位專(zhuān)家在博鰲亞洲論壇2017年年會(huì )期間表示，樓市調控要回歸到房地產(chǎn)本質(zhì)——作為人們生活必需品的本質(zhì)，應該通過(guò)土地供應、稅制改革、嚴控土地價(jià)格等多方面聯(lián)合施策進(jìn)行調控。

房?jì)r(jià)走勢存分歧

“無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，通過(guò)經(jīng)濟學(xué)理論分析，都得不出樓價(jià)如此之高的結論。一個(gè)國家房地產(chǎn)的價(jià)格和經(jīng)濟發(fā)展水平、市場(chǎng)化程度，特別是個(gè)人收入水平都息息相關(guān)。”中國人民大學(xué)副校長(cháng)吳曉求表示，中國高存量的M2導致了房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，但樓市泡沫有破滅可能，盡管它有滯后性。

吳曉求認為，降低房?jì)r(jià)只有一個(gè)辦法，就是降低杠桿率，所有私人部門(mén)買(mǎi)房子的杠桿率要大幅度下調，如果能做到這一點(diǎn)，泡沫就不會(huì )破滅；如果做不到，泡沫就會(huì )破滅。

吳曉求強調，中國房地產(chǎn)泡沫破裂不會(huì )引起中國金融體系的危機，其原因就在于中國房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品比例非常的小，幾乎沒(méi)有。

“房地產(chǎn)泡沫肯定會(huì )破滅，因為決定房?jì)r(jià)的是人口流和貨幣流。”齊魯資管首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷亦持同樣觀(guān)點(diǎn)。他表示，具體來(lái)看，人口戶(hù)籍方面，目前中國流動(dòng)人口數量在減少。根據國家統計數據，流動(dòng)人口在2015年減少了五百萬(wàn)，2016年大概減少兩百萬(wàn)，人口流動(dòng)性明顯減弱，人口流入量減少，房?jì)r(jià)支持力度也會(huì )減少。以2016年房?jì)r(jià)漲幅最大的兩個(gè)城市（合肥、廈門(mén)）為例，這兩個(gè)城市人口流動(dòng)量都排一、二位；大連房地產(chǎn)火爆但房?jì)r(jià)下跌，就是人口在減少，西安的房?jì)r(jià)并未上漲也是因為它人口減少。

華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家賈康則認為，未來(lái)15年左右，不要希望北京、上海、深圳樓市均價(jià)上揚曲線(xiàn)能轉變成下行曲線(xiàn)，不存在這種可能性，頂多是上揚不那么陡峭。

房產(chǎn)稅制度可供借鑒

賈康認為，中國現在用限購、限貸、限價(jià)等行政性手段調控樓市是治標不治本，就像不斷在兩個(gè)極端之間坐過(guò)山車(chē)，民眾不滿(mǎn)意，政府在焦慮，一定要找到標本兼治、治本為上的高水平出路。

“中央提出要健康發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，對應到長(cháng)效機制形成，就要靠基礎性制度建設，這是最關(guān)鍵的問(wèn)題。”賈康表示，首先政府應牽頭做一個(gè)通盤(pán)合理的國土開(kāi)發(fā)規劃，提供可持續的土地供給?？梢岳^續探索的經(jīng)驗就是重慶代表的地票制度，即在基本農田占補平衡的前提下，讓遠離城鄉結合部的人可以共享改革開(kāi)放成果的同時(shí)，從容有序地可持續供地，從而解決中心區域擴大建成區和提供住宅建設用地的問(wèn)題。

第二個(gè)基礎性制度就是住房雙軌統籌，政府要牽頭提供有序供給，把低收入和收入階層拖到公租房和公有產(chǎn)權房的平臺上，讓他們住有所居，不必涌入商品房的低端市場(chǎng)參與競爭。

第三個(gè)制度就是投融資制度，中國在PPP的項目之下已經(jīng)作出非常多的努力。調動(dòng)政府體外的資金一起提供住宅和宜居城市建設，將養老需求由政府牽動(dòng)的社會(huì )資本一起來(lái)形成供應，從而達到供需盡可能平衡。

第四是中國必須積極學(xué)習借鑒美國、歐洲、日本，以及很多發(fā)展中國家發(fā)展直接稅建設，形成房地產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)稅征收制度。

“價(jià)格高或者低根本沒(méi)有什么問(wèn)題，調控不應把著(zhù)眼點(diǎn)放在價(jià)格上。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室理事長(cháng)、中國社會(huì )科學(xué)院原副院長(cháng)李揚建議，房地產(chǎn)調控要回歸到房地產(chǎn)本質(zhì)——作為人們生活必需品的本質(zhì)。這樣的話(huà)，調控就要出臺一些可能影響價(jià)格的規定。

李揚認為，可以從多方面入手聯(lián)合施策：一是確立城市化步調和土地供應之間的關(guān)系；二是建議居民解決住房問(wèn)題逐漸轉到“租”為主；三是嚴格控制土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中的占比；四是調控房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費，如果要征收房地產(chǎn)稅，就必須要先整頓之前不合理的稅費。

“杠桿率可以有效調控市場(chǎng)，不需要做限制——只要讓購房者拿出100%自有資金去買(mǎi)房即可，沒(méi)有杠桿，隨便他們買(mǎi)多少房子都行。”