3月以來(lái)，全國樓市刮起新一輪調控“風(fēng)暴”。近日，記者走訪(fǎng)京津冀、長(cháng)三角、珠三角以及中部多地樓市發(fā)現，各地政府正切實(shí)履行樓市調控主體責任，千方百計實(shí)現“房?jì)r(jià)環(huán)比不增長(cháng)”，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“割肉讓利”，新房降價(jià)空間打開(kāi)，而與之對應的則是，購房者的觀(guān)望情緒日益濃厚。

據不完全統計，目前已有60多地加碼樓市調控。據中指院數據，在新政作用下，2017年第一季度全國新盤(pán)銷(xiāo)售率低于去年同期。

地方政府：

限高價(jià)、控預售證、降成交

記者采訪(fǎng)發(fā)現，目前地方住建部門(mén)普遍采用限制高價(jià)樓盤(pán)入市、控制預售證發(fā)放節奏等“限價(jià)”手段以縮減成交量，并保證新房?jì)r(jià)格“環(huán)比不增長(cháng)”。

以深圳為例，該市新盤(pán)平均去化率為45%，效果明顯較差。房?jì)r(jià)方面，在地方政府的嚴格調控下，2017年一季度后住宅價(jià)格趨穩。從中國指數研究院監測的13個(gè)重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)定價(jià)來(lái)看，2017年開(kāi)年后，近半的項目?jì)r(jià)格較上次開(kāi)盤(pán)持平或下跌，29.5%的項目?jì)r(jià)格與上次開(kāi)盤(pán)持平，18.8%的項目較上次開(kāi)盤(pán)下跌。而在漲價(jià)盤(pán)中，新房?jì)r(jià)格僅平均上漲0.6%。

記者近期走訪(fǎng)多個(gè)城市發(fā)現，新房?jì)r(jià)格結構性分化明顯。據中指院數據，高價(jià)項目較周邊同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格平均漲幅約為8%，而低價(jià)項目?jì)r(jià)格較周邊同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項目“余之城”在3月14日加推，價(jià)格較上次開(kāi)盤(pán)均價(jià)下跌超過(guò)1成。

在上海，自去年10月8日起，新建商品住房銷(xiāo)售方案備案實(shí)行市、區兩級審核，對上市房源定價(jià)不合理的，堅決予以調整。高端住宅項目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)均因報價(jià)過(guò)高拿不到預售證。“預售證越來(lái)越難拿了。為了拿到預售證，不少改善型住宅項目的審批價(jià)格相較預期的報價(jià)打了8折。”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者。

在廣州，“天河星作”樓盤(pán)銷(xiāo)售員告訴記者，目前項目二期400套正向政府申報預售證，均價(jià)在3.9萬(wàn)元/平方米左右。“政府對價(jià)格控制得比較嚴，申請預售證也要排隊。就算申領(lǐng)預售證，網(wǎng)簽也得排隊。”

開(kāi)發(fā)商：

緩推盤(pán)、適當“割肉”跑量

記者調查發(fā)現，由于預售證審批不下來(lái)而延期推盤(pán)的項目不在少數。“原打算去年底開(kāi)盤(pán)的項目，因為審批的銷(xiāo)售價(jià)格跟我們的預期差距較大，所以到現在還沒(méi)推。”一位開(kāi)發(fā)商表示。

在被問(wèn)及會(huì )否因調控從緊而減緩推盤(pán)節奏時(shí)，旭輝控股總裁林峰坦言：“要看政府控價(jià)的幅度了，幅度差異不大的就如期推；如果幅度差異太大，就多跑跑腿、不斷地跟政府‘磨嘴皮子’。畢竟，對于大型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要保證銷(xiāo)售規模，既不能停止拿地，也不能停止售樓。”

記者注意到，目前已取得預售證且順利開(kāi)盤(pán)的項目基本是在售價(jià)方面選擇“退讓”的。如上海某項目負責人稱(chēng)：“這個(gè)項目本來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)準備定在每平方米8萬(wàn)元左右的，現在批下來(lái)的價(jià)格是6萬(wàn)元。政府調控從緊，開(kāi)發(fā)商也要適當‘割肉’啊。”

此外，開(kāi)發(fā)商還采取先推低價(jià)剛需盤(pán)“走量”的策略，以快速回籠資金。中國指數研究院調查顯示，從重點(diǎn)城市推盤(pán)項目的產(chǎn)品定位情況來(lái)看，2017年第一季度開(kāi)盤(pán)項目以剛需產(chǎn)品為主。62.6%的樓盤(pán)主推針對首次置業(yè)或首次改善的剛需類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型，29.2%的項目主要面向中高端改善型需求。

據房王數據中心統計，3月廣州熱銷(xiāo)樓盤(pán)TOP10榜單上，來(lái)自黃埔的剛需樓盤(pán)——實(shí)地常春藤和碧桂園“豪進(jìn)左岸”分列一、二位。實(shí)地常春藤銷(xiāo)售超過(guò)800套，而“豪進(jìn)左岸”更是開(kāi)盤(pán)當天即宣售罄。

購房者：

觀(guān)望情緒愈加濃厚，成交大幅下滑

樓市的規律是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。”雖然新樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，但購房者的觀(guān)望情緒卻日漸濃厚。進(jìn)入3月份后，多個(gè)城市調控密集加碼升級，購房者觀(guān)望情緒有所增加，出手更為謹慎。

據上海中原地產(chǎn)數據顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%，為5年來(lái)同期最低。

一位正在上?？椿榉康膭傂栀彿空弑硎?，由于支付能力受限，因此價(jià)格是買(mǎi)房時(shí)首要考慮的因素。“目前感覺(jué)樓市不太穩定，我想觀(guān)望一段時(shí)間再說(shuō)。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認為，隨著(zhù)加入調控隊列的城市越來(lái)越多，調控之風(fēng)愈加猛烈。市場(chǎng)預期調控仍將繼續從緊，疊加購房者原本就已非常濃厚的觀(guān)望情緒，后續新房和二手房市場(chǎng)的量?jì)r(jià)走勢將更加承壓。

受訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商對今年樓市的預判有較高一致性：謹慎樂(lè )觀(guān)。在調控的大背景下，市場(chǎng)成交縮量是大概率事件。不過(guò)，記者也注意到，近期多家標桿房企提高了業(yè)績(jì)目標：恒大、萬(wàn)科和碧桂園均提出未來(lái)3年內實(shí)現1萬(wàn)億元銷(xiāo)售目標，融創(chuàng )中國亦將2017年的銷(xiāo)售目標確定為2100億元，較2016年增長(cháng)35.21%，去年銷(xiāo)售650億元的新城控股也表示將沖擊千億大關(guān)。

“現在市場(chǎng)進(jìn)入了博弈期。房企推盤(pán)上仍偏保守。未來(lái)是否會(huì )出于業(yè)績(jì)和資金壓力，降價(jià)跑量，還有待進(jìn)一步觀(guān)察。”易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)。