“10天9道調控政策”連環(huán)狙擊下，部分城市樓市出現降溫跡象。

值得關(guān)注的是，據中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統計，自2016年“930”政策以來(lái)，全國已有45個(gè)以上城市出臺了各種房地產(chǎn)調控政策140余次，封堵投資客炒房。

據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，自今年北京“317”新政出臺以來(lái)，多個(gè)城市跟進(jìn)。目前來(lái)看，多個(gè)城市房?jì)r(jià)報價(jià)指數下滑，北京報價(jià)指數從88%高位直線(xiàn)下滑，跌至目前的54%；二線(xiàn)城市中，天津、珠海報價(jià)指數的下滑比較明顯。

據中信建投研究發(fā)展部高級副總裁陳慎表示，這一輪調控非常嚴，11個(gè)城市出臺一輪，12個(gè)城市出臺三輪，14個(gè)城市出臺三輪以上，上一輪調控集中在一線(xiàn)城市，這一輪則有越老越多的三、四線(xiàn)城市納入調控范圍，預計龍頭城市的樓市銷(xiāo)售額增速將熄火。

房企銷(xiāo)售承壓

有市場(chǎng)人士也向《證券日報》記者表示，從三、四線(xiàn)城市限購反推，這一輪房?jì)r(jià)上漲不僅限于一線(xiàn)城市和二線(xiàn)核心城市，一線(xiàn)城市周邊的三、四線(xiàn)城市由于投資需求的加入，房?jì)r(jià)快速上漲才促使調控政策出臺。

以北京和上海為例，把這兩個(gè)城市圈的每個(gè)城市房?jì)r(jià)拉出來(lái)，如果兩個(gè)相鄰城市出現三倍的價(jià)差，就出現了投資轉移。北京房?jì)r(jià)上漲之后，環(huán)京快速上漲，其中多數都是投資需求，有的可居住數萬(wàn)人的小區，僅有三成的亮燈率；另以嘉興為例，40%的需求都是投資需求。

“這一輪大家買(mǎi)房子更多是用銀行的錢(qián)。”陳慎在由鏈家主辦的“內陸城市新格局”論壇上表示，2012年時(shí)，交易杠桿20%多一點(diǎn)，三年內就達到50%，這個(gè)速度很快。

另有分析師認為，投資需求被封堵之后，房地產(chǎn)按揭貸款比重會(huì )下降，房企銷(xiāo)售壓力將增加。

陳慎也表示，調研恒大、碧桂園等大型房企后發(fā)現，有些房企認為“交易量”會(huì )有所調整，有的認為會(huì )出現10%左右的下滑，但有些企業(yè)認為銷(xiāo)售額還將實(shí)現增長(cháng)，因為其市場(chǎng)占有率高。

但更重要的是，政策對房企的打壓去去年就開(kāi)始了，包括收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，不放行公司債，提高貸款難度，甚至在預售證的審批上嚴格限價(jià)的同時(shí)，要求企業(yè)不要捂盤(pán)惜售。

以北京市場(chǎng)為例，據第一太平戴維斯提供給《證券日報》的數據顯示，由于住宅用地供應有限，新房市場(chǎng)規模進(jìn)一步萎縮。2017年第一季度，北京一手普通住宅市場(chǎng)新增供應繼續回落，環(huán)比減少46.8%至27.8萬(wàn)平方米。而一季度，北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8%至73.4萬(wàn)平方米。

第一太平戴維斯華北區研究及顧問(wèn)部董事熊志坤認為，“317”新政對購房者提出更高要求，將一定程度上抑制投資性及改善型需求，預計2017年第二季度北京住房成交量將繼續回落。

二手新增房源下降

事實(shí)上，總體來(lái)看，這一輪調控不僅是針對一手市場(chǎng)，不少城市的二手市場(chǎng)也受到很大影響。反推其背后原因，則是二手市場(chǎng)“量?jì)r(jià)”齊漲。實(shí)際上，這意味不僅是一線(xiàn)城市新房市場(chǎng)萎縮帶來(lái)房?jì)r(jià)上行，不少二、三線(xiàn)城市的二手住宅市場(chǎng)活躍度上升也提升了投資客的出手的信心。

據成都鏈家研究院張鍵表示，2016年，由新房主導的市場(chǎng)向二手房主導的市場(chǎng)轉移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內陸六大城市二手住宅成交量占比正從20%向40%，甚至60%推進(jìn)。其中，成都中心城區二手房成交占比已經(jīng)超過(guò)了50%。

簡(jiǎn)言之，從鏈家、中原地產(chǎn)和我愛(ài)我家等全國性中介公司進(jìn)駐城市來(lái)看，成都、武漢、南京和重慶等地的數量正在增加。

但新政實(shí)施以來(lái)，二手市場(chǎng)的新增客源也正在下降，尤其以北京為例，為了抑制炒房，封堵投資客擾亂市場(chǎng)，商住房遭到限購，中介機構馬上全面下降了商住房。

據北京鏈家承諾，從4月8日起，北京鏈家對在鏈家成交未滿(mǎn) 12 月再次出售的房源，不予接受委托；對明顯高于市場(chǎng)價(jià)的房源，特別是明顯高于市場(chǎng)價(jià)的所謂學(xué)區房，不予接受委托。已全面停止商辦房買(mǎi)賣(mài)、租賃。

無(wú)獨有偶，據張鍵透露，成都從“324”到“330”，新增房源下降了20%，新增客源下降了30%，供需緊張態(tài)勢得到緩解。

樓市現降溫跡象

“有人說(shuō)市場(chǎng)高度分化，其實(shí)市場(chǎng)高度連通。北京限購，很多人跑到周邊，跑到三亞，跑到昆明，跑到?？诶^續投資。” 鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)向《證券日報》等記者表示，北京70%-80%的交易都在換房，在這些連環(huán)單交易里，手里面有一套房子，賣(mài)了再買(mǎi)一套，甚至包括首次置業(yè)的人群，也是在換房。去年在武漢，廈門(mén)買(mǎi)的房子漲了，然后賣(mài)了，湊錢(qián)在北京買(mǎi)房。

鑒于此，這一輪調控之后，換房需求成本立刻加大，認房認貸之下，在北京，即使滿(mǎn)足首套房需求，300萬(wàn)元首付在六環(huán)以?xún)榷颊也坏胶线m的房子，即使換房，六成，甚至八成的首付，賣(mài)掉一套也不夠買(mǎi)另一套的，換房的面積越來(lái)越小，成本越來(lái)越高之下，預計2017年，換房需求將會(huì )出現一定程度的熄火。

換房需求熄火，將會(huì )進(jìn)一步降低市場(chǎng)交易量。

據楊現領(lǐng)表示，調控之后，北京二手房成交量已經(jīng)出現明顯下滑，預計還會(huì )繼續下降。

另?yè)浾哒{查獲悉，在北京二手市場(chǎng)，目前業(yè)主報價(jià)已經(jīng)有下調跡象，購房者談判話(huà)語(yǔ)權增加，有些業(yè)主報價(jià)調整幅度很高。

“北京樓市成交量下來(lái)后，其他城市預計也會(huì )下行。”楊現領(lǐng)如是表示。

另有業(yè)內人士也表示，樓市將全面降溫，且這一輪交易量下滑周期將較長(cháng)。