8月，長租公寓領(lǐng)域接連“爆雷”。

與借貸風(fēng)險(xiǎn)掛鉤、抬高房價(jià)、甲醛隱患，長租公寓一次次被推上風(fēng)口浪尖。這個為租房者供給房源，相比傳統(tǒng)租房市場，提供了升級消費(fèi)的行業(yè)，究竟怎么了?

三次爆雷

北漂8年的季堯目前是新媒體創(chuàng)業(yè)公司的合伙人，前不久剛剛得知，自己和朋友去年以6300租下的兩居室，今年續(xù)簽將漲價(jià)到7500元，房租將近占到二人收入的三分之一。中介公司我愛我家的員工告訴她，是房東抬高了收益預(yù)期，她找房東求證，房東卻告訴她自己并沒有漲價(jià)。

季堯發(fā)現(xiàn)周圍的房子市場價(jià)位也都漲了。目前這個位于三元橋的兩居室，是她和閨蜜工作地點(diǎn)的中心點(diǎn)，裝修不錯，靠近英語學(xué)習(xí)班和健身房，距離購物中心不遠(yuǎn)，她決定默默承受上漲的1200元，但不免覺得糟心，“為什么要被割韭菜。”

季堯并非個案，北京房租同比上漲超過兩成，8月公眾對于房租暴漲的不滿情緒引發(fā)了持續(xù)的輿論熱議。而前我愛我家副總裁胡景暉的一番言論，把房租上漲矛頭指向長租公寓，稱自如、蛋殼等長租公寓運(yùn)營商，高出市場20%至40%價(jià)格爭搶房源，推高了北京房租。

不僅房租貴，看似裝修齊全拎包入住的長租公寓又爆出了“甲醛超標(biāo)”的安全危機(jī)。

8月下旬，有自如租客在網(wǎng)上發(fā)文稱因?yàn)榧兹┏瑯?biāo)，白細(xì)胞數(shù)量減少。在上海住了近兩年自如公寓的陸奇看到這則新聞，立刻聯(lián)想到了自己的境況。去年底，陸奇和朋友搬進(jìn)了一套經(jīng)過自如裝修、首次出租的兩居室，朋友覺得所住次臥有甲醛味，買了許多炭包。陸奇的第二任室友則覺得次臥的柜子味道刺鼻，反應(yīng)問題后，自如的員工前來把柜子搬走。最近，他們請來專業(yè)人員來測屋內(nèi)的甲醛，發(fā)現(xiàn)這套入住9個月的房子甲醛仍然超標(biāo)。“剛?cè)胱r的甲醛含量不敢想象。”他對界面新聞?wù)f。

自如是目前國內(nèi)規(guī)模最大的長租公寓品牌，在北京、上海等一線城市的市場占有率第一。它的模式是，拿到各處分散的房源，統(tǒng)一裝修再出租，裝修期的長短和裝修成本都會影響這種模式的回報(bào)周期。一位把上海的一套房委托給自如的房東告訴界面新聞，自如18天就完成了裝修改造。“高周轉(zhuǎn)的模式。二十多天就住進(jìn)了租客。甲醛肯定超標(biāo)。”他說到。

8月31日凌晨，自如官方微博發(fā)布公告稱，從9月1日起下架全國九城全部首次出租房源，待CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。但是，自如并未提及過去已入住甲醛超標(biāo)房屋租戶的賠償問題。

除了房租暴漲、甲醛超標(biāo)，背后的金融風(fēng)險(xiǎn)是貼在長租公寓頭上的第三宗罪。

鼎家是輿論風(fēng)波中應(yīng)聲倒下的首家長租公寓公司。

畢業(yè)來杭州十幾年，曾毅已經(jīng)是兩個孩子的父親，有兩套房子的中產(chǎn)。其中一套一居室學(xué)區(qū)房買自鼎家，精心裝修十幾萬元，2016年又委托給鼎家出租，簽了兩年合約。今年4月再次續(xù)簽。

這套價(jià)值一百多萬的學(xué)區(qū)房是曾毅生活在杭城的一份保險(xiǎn)，即可作為投資與保值，又是為孩子讀書所用，幾十年后還可作為夫妻倆的老年公寓，出租則還有每月三千多的收益用以還付房貸。然而這份看似穩(wěn)妥的資產(chǎn)也遭遇了風(fēng)險(xiǎn)。

今年5月開始，曾毅的租房款總是延期到達(dá)賬戶。8月，鼎家宣布破產(chǎn)，曾毅的租戶剛剛支付了鼎家三個月的房租和一筆押金，租戶拿不回押金，曾毅也拿不到未來三個月的房租。曾毅與房客重新簽訂一份雙方直租合同，各自承擔(dān)一部分損失。

曾毅不是受損最嚴(yán)重的，在受鼎家事件影響的數(shù)個幾百人的微信群里，人們每天討論著找律師上法院，去鼎家公司“圍剿”工作人員。

鼎家創(chuàng)始人在接受界面新聞記者采訪時解釋自己爆雷的原因：業(yè)務(wù)長期虧損，管理漏洞導(dǎo)致內(nèi)部貪腐，6月裁剪人員，被開除員工爭奪客戶，傳播鼎家老板跑路的消息，公司發(fā)生擠兌，隨后資金鏈斷裂。事情變得不可挽回。

在P2P爆雷余波未盡的杭州，人們質(zhì)疑，鼎家與愛上街等借貸平臺合作，獲得全年租金，而租戶分期付款，積累的資金池被違規(guī)使用導(dǎo)致破產(chǎn)。人們不禁開始疑慮，金融杠桿+長租公寓的運(yùn)營模式，究竟玩的是什么高風(fēng)險(xiǎn)游戲?

難賺錢的長租與想賺錢的資本

“長租公寓”最早是新加坡房地產(chǎn)集團(tuán)帶入中國的舶來品。

1998年，圣捷服務(wù)公寓分別在上海、天津開業(yè)，標(biāo)志著高端服務(wù)公寓品牌雅詩閣進(jìn)入中國。2000年以后，奧克伍德、莎瑪、輝盛閣公寓品牌紛紛入駐中國，也帶動國內(nèi)企業(yè)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，比如上海的優(yōu)帕克和廣州的私享家。

這些服務(wù)品質(zhì)向星級酒店看齊的長租公寓，住著大城市的金領(lǐng)、外商，并逐漸被中國中高階層接受為時尚生活方式。到2017年，雅詩閣中國租客的的占比從十多年前的1%增長到45%以上。

中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展加速，大城市房價(jià)上漲，租房需求增加。2013年末，全國流動人口居住在政府提供的廉租房和公租房的比例為0.3%，租住私房比例為67.3%，在現(xiàn)居地購房比例為8.6%。

隨著國內(nèi)住宅市場面臨瓶頸以及政策引導(dǎo)，萬科、龍湖等房地產(chǎn)公司也涉入長租公寓。進(jìn)入這一領(lǐng)域的，還有自帶找房優(yōu)勢的房產(chǎn)中介鏈家、我愛我家(分別推出自如寓和相寓)，以及具備酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的酒店集團(tuán)，比如華住旗下的城家，鉑濤旗下的窩趣。此外還有第三方資本推動成長起來的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，例如YOU+、蘑菇公寓、魔方公寓等，互聯(lián)網(wǎng)資本介入，試圖發(fā)掘長租公寓社區(qū)場景的想象空間。

2015年左右，中國長租公寓企業(yè)進(jìn)入品牌化時期。中國飯店協(xié)會公寓委員會統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，公寓間數(shù)超過100萬間。

“2014年雷軍投資1億給YOU+公寓，帶動了一波資本對長租公寓的熱情。”負(fù)責(zé)長租公寓領(lǐng)域某個北京頭部企業(yè)項(xiàng)目的投資人潘玉告訴界面新聞，“而且近年因政策鼓勵租房市場，長租公寓進(jìn)入了各家銀行借貸以及投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)先名單。”

與此同時，長租公寓行業(yè)的主流模式從最初集中式拿房(買下整棟樓，重資產(chǎn)，高消費(fèi)群體)，向分散式拿房的輕資產(chǎn)、二房東模式轉(zhuǎn)變。“現(xiàn)在的長租公寓在做市場下沉，房租三四千元左右，面向城市白領(lǐng)。這幾年長租公寓企業(yè)到居民小區(qū)收分散的房源，動作特別大。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦對界面新聞表示。2017年開始，國家政策鼓勵“租購并舉”。“資本開閘，政策引導(dǎo)，大家就覺得長租公寓領(lǐng)域有利可圖。”盧文曦說到。

在中國中部城市從事酒店、地產(chǎn)業(yè)研究的趙潤森認(rèn)為，資本進(jìn)入長租公寓，還與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相關(guān)。“通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)下，國內(nèi)目前股市不能投， 理財(cái)產(chǎn)品監(jiān)管加強(qiáng)、投資回報(bào)率降低，又遇到史上最嚴(yán)格的外匯管制，老百姓需要對沖的方式，除了交易量有限的黃金，就是地產(chǎn)。人們通過貸款買房、囤房，財(cái)務(wù)壓力加大，就會強(qiáng)迫拉動租賃市場。”趙潤森總結(jié)道。

與此同時，成為長租公寓新主流的自如、蛋殼、魔方等創(chuàng)業(yè)公司，進(jìn)入了借助資本擴(kuò)張市場的階段。今年初，自如獲得了騰訊參與領(lǐng)投的40億元A輪融資，蛋殼公寓隨后完成1億美元B輪融資，后者據(jù)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)在過去三年眾籌十余次，通過ABS募資超過2億元。

然而，不同于雅詩閣這樣自持房產(chǎn)的長租公寓可以借助地產(chǎn)本身增值，二房東式的長租公寓回報(bào)率本身非常有限。

潘玉獲得的數(shù)據(jù)是，國內(nèi)頭部長租公寓品牌在大城市的入住率達(dá)到95%以上，利潤率則僅有約5個點(diǎn)。另一家不愿透露身份的頭部長租公寓企業(yè)的高層告訴界面新聞，一間房如果租客每月支付3000元，其中長租公寓拿房成本占其中的70%，裝修成本15%，運(yùn)營成本10%，稅務(wù)5%，算下來沒有盈利，反而房量規(guī)模小的企業(yè)虧損少，容易回本。

“確實(shí)有規(guī)模化不經(jīng)濟(jì)的可能。”潘玉認(rèn)為，“規(guī)模擴(kuò)大，管理難度上升，而在拓寬拿房渠道時，有些渠道勢必有代理成本，推高拿房的房價(jià)。但核心在于長租公寓企業(yè)的精細(xì)化管理能力。”她認(rèn)為，對于善于管理的企業(yè)，規(guī)模大，邊際成本能夠減少，包括集中采購的成本下降。

2015年，在內(nèi)地跑了多年室內(nèi)設(shè)計(jì)的張杰柏與朋友合計(jì)，將其空出來的舊樓租下來改造裝修，做成長租公寓。這棟樓的公寓樓層大概2200平方，100間20平米左右戶型的房子，坐落在上海的吳中路，靠近地鐵最后一站，旁邊就是機(jī)場、商城和公園。他甚至誕生了一個創(chuàng)業(yè)規(guī)劃，將這間長租公寓的模式在上海進(jìn)行復(fù)制，產(chǎn)生一定的現(xiàn)金流水后進(jìn)行融資，擴(kuò)展到5間長租公寓后，掛出自己的品牌，隨后向二三線城市發(fā)展。

張杰柏計(jì)算了成本與營收，預(yù)計(jì)吳中路的長租公寓樓，需要三年保本，五年回款。但是今年上海進(jìn)行城市改造，要求對樓外觀進(jìn)行8個月的裝修整理，將影響到租客的生活，也影響到公寓營收。隨著上海消防法規(guī)變得嚴(yán)格，成本、地段、所需資金都合適的物業(yè)越來越難找到。

就在今年有買家找到張杰柏，要以不錯的價(jià)格買下吳中路的長租公寓，在外觀改造期進(jìn)行內(nèi)部裝修改造，將其升級成45到65平米戶型的高端長租公寓。張杰柏決定暫時放棄之前的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃。吳中路的長租公寓被一家市場占有率較大的長租公寓品牌獲得。

“如果不嫁接復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)，長租公寓的回報(bào)周期很長。”一位在上海做酒店投資、金融創(chuàng)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對界面新聞?wù)f。

“長租有兩種情況，一種是企業(yè)自己有房子，做長租則每月有現(xiàn)金流入，就是企業(yè)賺的錢。多數(shù)長租企業(yè)是二房東，賺取差價(jià)，但盈利空間狹窄，拿房價(jià)格低則容易丟失房源，出租房源價(jià)格抬高容易租不出去。不玩點(diǎn)資本游戲，這個活沒法干。”盧文曦直白地說。

酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人馮少輝仔細(xì)分析了這場資本游戲的由來：“長租公寓所支付的物業(yè)租金和酒店大致一樣，而售價(jià)常低于酒店三四成，利潤自然不如酒店，但長租公寓的特性是，有穩(wěn)定的、長期的租金收入，這就導(dǎo)致會獲得很好的擔(dān)保或者資金方的安全評級。由此，通過長租公寓的基礎(chǔ)資產(chǎn)，來博得資金機(jī)構(gòu)的融資、投資，長租公寓可以獲得最大化的資金支持。”

“說白了，一些長租公寓其實(shí)就是專門為金融機(jī)構(gòu)定制的投資產(chǎn)品。”馮少輝說到，“另一方面，達(dá)到一定規(guī)模的長租公寓能夠壟斷市場，從而操縱并逐步抬高售價(jià)，獲取利益。也就是說，社會資金懸賞了一個最敢于冒險(xiǎn)的人或者行業(yè)炒市場。”

資本該為長租公寓的危機(jī)負(fù)責(zé)嗎？

長租公寓在籌資擴(kuò)張，以及收客模式兩個方面，都在今年集中爆發(fā)出危機(jī)。

其中籌資擴(kuò)張的模式，被認(rèn)為是長租公寓抬高市場租房價(jià)格的原因，也被指認(rèn)為資本的原罪。其背后邏輯是，長租公寓通過融資、風(fēng)投、ABS、REITs等形式籌集到發(fā)展資金，擴(kuò)大市場占有率，試圖達(dá)到壟斷，隨后抬高租金價(jià)格，獲得回報(bào)。急切的獲利需求帶來的今年暑期的高租金，以及自如暗藏甲醛超標(biāo)危險(xiǎn)的高周轉(zhuǎn)。

“長租公寓如果沒有資本推動，中間的獲利空間是相當(dāng)微小的，根本承受不了多久就要倒掉的。并且今年進(jìn)入激烈的市場競爭階段。”盧文曦稱，“長租公寓的第一步是占領(lǐng)市場，不考慮是否盈利，要知道企業(yè)的第一第二輪融資，都需要看企業(yè)市占率是多少，沒有市占率，怎么和資本講故事。同時與競爭對手搶市場，抬高拿房價(jià)格，爭取房源。”

前我愛我家副總裁、現(xiàn)中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉，是首先站出來將房租上漲矛頭指向長租公寓的人。他對界面新聞表示，“這些住宅租賃運(yùn)營商近期的不合理抬價(jià)，至少占到房租上漲因素的三分之一。”但站在長租公寓的一方不那么認(rèn)為。

北京是今夏租房者對租金抱怨聲最多的城市。我愛我家一位不愿在敏感時期表明身份的中層告訴界面新聞，一線員工不會無限制抬高收房的價(jià)格，“如果抬價(jià)太多，出租價(jià)格上漲，房子租不出去，會扣減員工的KPI。況且在與房東的免租期內(nèi)，越早出租房源越能獲得收益。“他認(rèn)為今年北京的房租上漲，集中于部分熱門區(qū)域，到了9月，房租則會季節(jié)性回落，降到漲價(jià)前的水平。

上述長租公寓投資人潘玉認(rèn)為，一線人員抬高收房價(jià)格的行為確實(shí)存在，但長租市場的機(jī)構(gòu)化比例，遠(yuǎn)沒有達(dá)到能撬動整個市場價(jià)格的地步。“北京大約700多萬套存量房，其中300至400萬間可出租，而集中式公寓有10至20萬間，機(jī)構(gòu)化率小于10%。“該投資人說到。

貝殼研究院(隸屬于鏈家)院長楊現(xiàn)領(lǐng)在此前《財(cái)經(jīng)》采訪中表達(dá)其觀點(diǎn)，他認(rèn)為除了七八月畢業(yè)、換工作的旺季帶來季節(jié)性上漲，租金上漲與供給缺口相關(guān)，北京和深圳的人均住房間數(shù)為0.34和0.3，住房缺口超過成都、杭州、上海等其他城市。另外由于去年以來北京大興火災(zāi)之后的拆除違建、清理地下室，部分租賃需求由五環(huán)外轉(zhuǎn)移到城中。

我愛我家上述中層告訴界面新聞，北京的大量空置房源也是租房市場供需緊張的原因。“很多研究機(jī)構(gòu)包括政府都在估算空置房源的數(shù)量，有的拿水表、電表、夜晚的滅燈率來估算，我們按照我愛我家體系中，過去幾年以毛坯房出售的二手房占比來算，北京空置房源大約有80萬套。”他表示，我愛我家正在要求員工盡量挖掘出這些空置房源，并提議政府嘗試設(shè)立空置稅，或是對出租房子的業(yè)主減免房產(chǎn)稅。

在今夏出現(xiàn)的長租公寓爆倉危機(jī)，則是來自近年來長租公寓開始嘗試的新型收客模式上，即與第三方機(jī)構(gòu)合作，讓租戶以借貸方式實(shí)現(xiàn)分期付款，使得缺少存款的年輕白領(lǐng)可以月付租房，擴(kuò)大市場人群，同時長租公寓企業(yè)從機(jī)構(gòu)一次性獲得整年租金，形成資金沉淀。

“目前對于這些資金池的監(jiān)管比較模糊，大量中介機(jī)構(gòu)把資金池用作擴(kuò)張房源的資金，或者挪作他用，導(dǎo)致爆倉風(fēng)險(xiǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對界面新聞指出。

“分期付款本來是一種個人信用體系逐步完善下，新出現(xiàn)的消費(fèi)方式，但對于長租企業(yè)獲得的這部分資金沉淀，目前存在監(jiān)管漏洞。同時考驗(yàn)長租公寓企業(yè)的運(yùn)營能力。”上市長租公寓投資人稱。

胡景暉認(rèn)為，國內(nèi)住建部和各地住建委、一行三會等應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)督進(jìn)入長租公寓的資本。

長租市場還會好嗎？

潘玉認(rèn)為，長租公寓行業(yè)需要越來越精細(xì)化的運(yùn)營。例如爆倉的杭州鼎家，其董事長魏永鋒在界面新聞采訪中提到，由于管理漏洞，銷售人員挪用房租、賺取差價(jià)，給公司造成了200多萬損失，加速了資金鏈斷裂。

潘玉表示，雖然有很大部分是線下業(yè)務(wù)，包括業(yè)務(wù)人員收房、帶人看房、提供日常服務(wù)，但新型長租公寓品牌正在給租房帶來標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，并以互聯(lián)網(wǎng)的方式給行業(yè)帶來信息透明度，在網(wǎng)上收客方面體現(xiàn)出互聯(lián)網(wǎng)的馬太效應(yīng)，“我們認(rèn)為，這些新公司對傳統(tǒng)的長租行業(yè)來說，會形成降維打擊。”

楊現(xiàn)領(lǐng)在此前媒體訪談中提到，目前的輿論形勢有可能導(dǎo)致整個長租公寓行業(yè)資金使用成本提升。“未來無論是發(fā)債還是授信都會趨嚴(yán)。如果銀行不愿意貸款甚至停止貸款，行業(yè)向市場的供給就會受到硬限制。”他在采訪中表示，“長租公寓公司肯定是租房市場的先進(jìn)生產(chǎn)力，如果長租公寓行業(yè)發(fā)展不起來，市場又回復(fù)到若干年前C2C加黑二房東主導(dǎo)的狀態(tài)，那對租房人絕對不是一件好事。”

他直言稱，中國房改以來建立了一套為購房設(shè)計(jì)的制度體系，但租房市場制度設(shè)計(jì)還是空白，導(dǎo)致了今夏矛盾積累一次性爆發(fā)。而此時也正是解決問題的好時機(jī)。

上述不愿透露身份的長租公寓企業(yè)高層對界面新聞形容，如果說此前是長租公寓行業(yè)的清晨，“什么都看不清楚”，現(xiàn)在則是早晨。雖然仍是行業(yè)的早期，但太陽升起，租房市場的需求變得強(qiáng)烈。

雖然國內(nèi)長租公寓品牌已經(jīng)在嘗試多種形式的融資方式，包括ABS(用應(yīng)收房租款向機(jī)構(gòu)放債)和REITs(以租金+資產(chǎn)為底層標(biāo)的，向公眾募款的基金形式)，但這都處于嘗試的階段，不斷與本身的業(yè)務(wù)模式磨合。REITs把資產(chǎn)打包，通過基金方式收回投資，風(fēng)險(xiǎn)較小，在國內(nèi)陸續(xù)開始嘗試。

2017年7月，證監(jiān)會、住建部等九部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中指出，“加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。”2018年4月，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化。

趙潤森認(rèn)為，在今年的長租漲價(jià)問題中，市場受到地產(chǎn)業(yè)的波及。“國內(nèi)房地產(chǎn)市場是重貨幣的。而近期房地產(chǎn)業(yè)融資渠道受限，造成房地產(chǎn)商資金緊張，融資成本增加，必然要求快速的回報(bào)。長租是次地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)的刺激會波及到長租。”

趙潤森說，“而受到影響的大城市年輕人，承受著租金上漲，月收入漲幅有限，只能減少其他生活消費(fèi)，對前途感到渺茫。”今夏對長租市場的討伐，何嘗不是一場“消費(fèi)降級”體驗(yàn)下的輿論反彈。