京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)圈……伴隨這些以“群”為單位的規(guī)劃，越來越多地在國家發(fā)展構(gòu)想中被提及，這預(yù)示著中國城市群發(fā)展已進(jìn)入集中發(fā)力階段。尤其“雄安新區(qū)”的設(shè)立，更釋放了信號，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發(fā)展的主流趨勢。

伴隨宏觀導(dǎo)向，百強(qiáng)房企幾乎無一不開啟深耕重點(diǎn)都市圈和城市群的布局策略，加入這一場關(guān)于“圈群”的PK。

也正因此，當(dāng)全國范圍內(nèi)人口紅利衰減、棚改紅利逐漸減弱，三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了較高的土地流拍率時，這里的未來市場到底是“餡餅”還是“陷阱”?企業(yè)又該如何“捕到食、不掉坑”?

在以“大城無界”為主題的第八屆中國價值地產(chǎn)年會上，中國指數(shù)研究院3Fang互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)上海區(qū)域總經(jīng)理張志杰，對于上述問題進(jìn)行了詳實(shí)分析。

第八屆中國價值地產(chǎn)年會現(xiàn)場 張建 攝

棚改還有兩三年紅利

“TOP房企在三四線的競爭會更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”張志杰告訴記者，企業(yè)布局哪一類城市和其自身發(fā)展規(guī)模分不開，品牌房企多因全國布局的需要，會更注重三四線。

而重點(diǎn)三四線城市似乎從2016年便開始了“狂飆”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末全國已有29個三四線城市房價過萬。“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區(qū)域房價也進(jìn)入快漲通道。在9月的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，無錫新房價格環(huán)比漲幅3.4%，位居70城之首;第二名徐州漲幅也在3.3%，環(huán)京的唐山、秦皇島等地漲幅均超過2.5%。

張志杰認(rèn)為，整體上而言，三四線城市未來2~3年還有紅利期，其中最大因素是棚改——“每年600萬~800萬套的棚改需求量，可以支撐起供應(yīng)值。”

通過中指院的報(bào)告，記者也發(fā)現(xiàn)，棚改的貨幣化安置，催生了大量購房需求，推動市場規(guī)模快速增長。

以長三角為例，浙江省整體棚改規(guī)模較大，杭州、紹興、湖州的棚改都較為突出，2018年計(jì)劃開工量均超過3萬套。江蘇各城市亦然，其中僅南京2018年計(jì)劃實(shí)施棚戶區(qū)改造的面積就達(dá)400萬平方米。

“2018年的棚改仍可觀，會繼續(xù)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生推動。也正基于此，目前房價上漲較快的城市還是在三四線城市。”張志杰指出。

需警惕產(chǎn)業(yè)空心人口流失

伴隨機(jī)遇的是風(fēng)險。新城控股高級副總裁歐陽捷就直言，“2020年之后，如果政策對三四線城市開始從嚴(yán)，則可能造成斷崖式的下滑。”

為何如此，因?yàn)楫?dāng)三四線城市受到的政策支持(棚改為主)減弱，其人口和產(chǎn)業(yè)或許并沒有想象中那樣強(qiáng)大。

張志杰也表示，整個三四線城市在棚改潮結(jié)束之后，大部分來看機(jī)會不大。

很多三四線城市的人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不夠，這受到很多因素影響，它和城市的位置、資源有著很大關(guān)系，不是可以隨機(jī)復(fù)制的。對三四線城市的產(chǎn)業(yè)不是很看好。

另一方面，市場需求量會大大減少，因?yàn)槿木€城市一方面人口導(dǎo)入能力小于新一線城市和強(qiáng)二三線城市，另一方面棚改會消耗城市當(dāng)?shù)厝说男枨?，棚改結(jié)束后本地需求支撐力會明顯減弱。

如今中國的人口紅利已經(jīng)出現(xiàn)衰減，如果產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)調(diào)整支撐不起來，棚改結(jié)束后城市就可能面臨無后發(fā)之力的尷尬狀況。

所以，城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力依然是核心。這也是為何一線城市周邊城市的風(fēng)險相對較小。如上海周邊的昆山、蘇州，依托上海它們已經(jīng)在汽車、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成了自己的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，不會因?yàn)槿丝谝蛩氐淖兓瑢?dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心;相反，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能支撐人口的量級。

不過也要注意，短期來看，上海周邊和北京周邊城市的房價下跌比較明顯，壓力較大，企業(yè)拿地開始謹(jǐn)慎，所以此類三四線城市的土地流拍較為集中。

在當(dāng)前的環(huán)境和趨勢下，對房企而言，近兩三年或許可以從棚改量大的城市入手，快進(jìn)快出打速戰(zhàn);但長期來看，無論快攻還是慢耕，選擇城市一定要貼合“城市群”。

歐陽捷表示，當(dāng)核心城市資源及人口承載力趨于飽和后，核心城市開始更新，產(chǎn)業(yè)形態(tài)向坪效更高的服務(wù)業(yè)升級。出于城市發(fā)展的虹吸效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)與人口向周邊城鎮(zhèn)遷移，而伴隨外溢效應(yīng)的擴(kuò)散，核心城市與周邊區(qū)縣聯(lián)系加強(qiáng)，形成都市圈與城市群是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。

分析目前中國最為突出的“五大城市群”，則可謂發(fā)展各有特色。

張志杰告訴記者，長三角、珠三角以及京津冀城市群作為領(lǐng)先梯隊(duì)，發(fā)展相對成熟。長江中游以及成渝城市群地處長江經(jīng)濟(jì)帶的中上游地區(qū)，城市腹地廣闊，且具備承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢。

拿地窗口期在第四季度

地價高是導(dǎo)致土地流拍主因，在未來房價沒有預(yù)期的情況下，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎，算不過賬就不去拿了。

但如果在城市群里的三四線城市，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、有預(yù)期導(dǎo)入，大家都算得過賬，就會去拿。張杰預(yù)計(jì)，到了四季度，許多城市財(cái)政壓力上來，很大程度會降低土地價格，屆時拿地窗口期就打開了，開發(fā)商預(yù)計(jì)地方政府會推出許多位置好，價格更好的地。

陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌告訴記者，每家企業(yè)的能力和資源不一樣，對于一類城市、二類城市都不一樣，在項(xiàng)目的營收、匯款時間，利潤率上都有要求，選擇什么時機(jī)，很多區(qū)域公司要算得過賬才去拿。

緊貼城市群一城一策

在城市群中，各個城市也都有明確增長極。其中，京津冀以北京、天津占據(jù)絕對量級。一直以來，長三角以上海一城獨(dú)大，長江中下游各城市都有亮點(diǎn)。珠三角則是廣州和深圳，房企布局城市則是按照增長極為中心來推進(jìn)。

相對來說長三角的紅利最明顯，但例如嘉興、昆山這類上海周邊的城市，這輪賣地較多，以目前地價和規(guī)模來說，拿地不是很合適，但隨著土地財(cái)政壓力的加大，或推出更多的地塊。這樣的城市就應(yīng)該慎重拿地。

長三角和大灣區(qū)珠三角的機(jī)會點(diǎn)也很多，并且各級城市的博弈顯著——一線城市“虹吸效應(yīng)”非常明顯，二線城市危機(jī)感很強(qiáng)，各級城市以產(chǎn)業(yè)為帶動，各自爭搶人才和企業(yè)資源(如深圳和東莞)。

張志杰告訴每經(jīng)記者，總而言之，京津冀、長三角和珠三角作為中國三大核心城市群，均有機(jī)會發(fā)展成為具有全球影響力的世界級城市群，不僅引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，也對世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

在這些城市，政策傾斜程度、人口虹吸能力、產(chǎn)業(yè)支撐能力，都是房企考量的因素。

但企業(yè)能否站穩(wěn)一座城市，則要具體分析，要看在哪個城市群更有資源、更有可能;看企業(yè)是否有資源(包括自身和外部資源，如企業(yè)、政府關(guān)系);要看企業(yè)自身發(fā)展訴求和戰(zhàn)略規(guī)劃。

商界主編點(diǎn)評

繼續(xù)看好樓市，還是及早抽身?這是一個值得考慮的問題。

盡管不同的地域很難一概而論，但從整體來看，樓市正在下滑，而且有著滑向更深處的趨勢，卻是事實(shí)。

不過，這就代表送樓市要完蛋嗎?

在回答這個問題之前，我們可以回想一下2008年到2009年的情景。

當(dāng)時正值世界性的金融危機(jī)，幾乎所有人都認(rèn)為樓市遇到寒冬。

地產(chǎn)商資金鏈瀕臨斷裂的消息一個接一個，房價下降的消息同樣此起彼伏。

潘石屹這位當(dāng)時的明星地產(chǎn)商，為了過冬，拼命把SOHO中國的負(fù)債率降低到完全不象一個地產(chǎn)商的程度。

但2009年下半年，4萬億刺激政策一出，樓市便如打了雞血一般激揚(yáng)而上。

一個新的輪回就此開始。

那么這一次呢?

從中央的幾次放風(fēng)來看，高層不愿出臺強(qiáng)刺激政策的決心似乎很堅(jiān)定。

但與此同時，央行今年依然有多次放水的舉措，其實(shí)有多少錢最后會跑進(jìn)樓市，目前還不太能確定。

也就是說，最終決定樓市走向的力量，終究還是一切商業(yè)行為的原動力：錢。

地產(chǎn)商的結(jié)局，是得到足夠放水繼續(xù)鶯歌燕舞的happy ending;還是資金鏈緊張不得不全面收縮的bad ending，目前其實(shí)還很難判斷。

而在風(fēng)險不明時，投資者的最佳選擇，其實(shí)通常都是沒有選擇：請靜靜旁觀。