大家下午好!進入到2018年底大家都很悲觀，為什么悲觀呢?我在想悲觀其實是來自于太聚焦于太短期的問題。實際上如果我們換一種視角，用長期的視角去看短期，或者用國際視角看中國，其實很多問題都不是問題。

我今天演講的第一部分就準備從很長期的視角給大家分析一下我國房地產(chǎn)行業(yè)到底還有多大的市場空間。其實短期的問題也是有道理的，因為今年面臨著一個非常特殊的階段，這是一張非常著名的圖，這是當時國研中心劉主任帶領團隊做出來的，就是我們中國目前處在什么樣的發(fā)展階段。大家可以看到，從1945年以后世界上有一百多個經(jīng)濟體開始了姿態(tài)各異經(jīng)濟發(fā)展的追逐，最后只有12個經(jīng)濟體從發(fā)展中國家到了發(fā)達國家，成功概率是12%。他們都面臨一個問題，人均GDP在1萬美金左右的時候經(jīng)濟增長速度突然間下來，就是我們所說的經(jīng)濟增長階段的轉變。

我想我們中國目前面臨的就是增速換檔的局面，我們目前的人均GDP是8800美金，正處于增速換擋的核心期。這張圖讓我們看到所處的方位是增速換檔期，必須從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段。我們第二個焦慮來自于今年的金融流動性退潮，我們可以看到美國跟中國都是有金融周期的，什么是周期呢?周期就是有一系列相同的邏輯驅動，而重復發(fā)生的事情。這個事情在美國發(fā)生，在中國也會發(fā)生。我們可以看到美國加杠桿就會有去杠桿，美國的兩次去杠桿都伴隨著危機，比如80年代有儲貸危機、2008年有次帶危機。中國已經(jīng)加了十年杠桿了，中國在2018年開始去杠桿，到現(xiàn)在穩(wěn)杠桿，可以說成功實現(xiàn)了去杠桿。但是今年去杠桿帶來的融資收縮、流動性退潮引發(fā)了P2P爆雷、信用債違約、大股東股權質押風險、企業(yè)融資成本上升、股市下行。我們會知道這是短期的問題，但是決定這個市場趨勢是長期的問題。

研究房地產(chǎn)是看長周期，我們認為長周期有七個因素決定的，第一個因素是經(jīng)濟增長，從1952年到2017年，66年GDP增長了1217倍。我們的人均GDP目前跟美國相比，我們是8800美金，美國是將近6萬美金，日本是人均38000美金，所以人家的空間就是我們成長的空間，美國能做到的，中國同樣能做到，而且能做的更好。

第二個因素是居民的收入水平。我們一直說房價增長，但是從1998年房改以來到2017年，全國人均可支配收入是從5425元增長到36396元，這是增長了571%。

第三個因素是城鎮(zhèn)化，有一個非常著名的諾瑟姆曲線。如果城鎮(zhèn)化率在30%以下的時候是城鎮(zhèn)化平穩(wěn)發(fā)展區(qū)，如果到了30%、70以下是加速發(fā)展區(qū)，過了70%是緩滯發(fā)展區(qū)。日本的兩次房地產(chǎn)泡沫，分別是1971和1991年都是發(fā)生在城鎮(zhèn)化率超過70%的階段。日本在城鎮(zhèn)化率沒有達到70%的時候，房地產(chǎn)是沒有若何問題的，我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化是58.5%。58.5%的常住人口城鎮(zhèn)化相當于1945年的日本、1910年的德國、1980年的韓國，所以從城鎮(zhèn)化的角度來說我們的空間還是非常大的。而且中國的人口遷移不僅僅是城鎮(zhèn)化這么簡單，中國的人口遷移有幾個方向，因為中國人是相信階層流動，相信從農(nóng)村到縣城、從縣城到中小城市、從中小城市到省會城市、從大都市圈到大都市，這是生活品質的提升，是社會地位的體現(xiàn)。

我們跟國際上對比了一下完成城鎮(zhèn)化率的時間，日本城鎮(zhèn)化率超過50%是1955年，美國超過70%是1970年，我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是處于發(fā)達國家非常初級的階段。2017年日本的城鎮(zhèn)化達到91.5%，中國現(xiàn)在是58.5%，這個跟日本的空間還是很大的。

如果展望未來，我們的城鎮(zhèn)化路達到75%的水平，為什么會達到75%的水平?日本1974年的時候城鎮(zhèn)化率75%，然后日本就發(fā)生了房地產(chǎn)泡沫。到日本第二次發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時候已經(jīng)是1991年了，當時的城鎮(zhèn)化率只有77%，也就是說20年只增長了一兩個點，為什么呢?因為當時日本第一次石油危機之后，日本的CPI急劇攀升，導致很多居民從大城市回鄉(xiāng)居住，有逆城市化進程。2000年突然間城鎮(zhèn)化率有大度提升，有70%多，而且2000年的時候日本面臨著行政區(qū)劃的調整，所以一下子從80%上升到91%，但是這個是沒有任何意義的，這種城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)是沒有意義的。我們認為房地產(chǎn)到75%，基本上房地產(chǎn)的天花板。從我們現(xiàn)在的58.5%的水平到75%，我們應該還有至少15年的路可以走。

第四個因素是人口數(shù)量和結構。我們可以看到從1952年開始，中國的人口出生率有過一個六十年代的嬰兒潮，但是八十年代以后隨著計劃生育政策，中國人口出生率是顯著下降的，這個是對于房地產(chǎn)長周期來說不利的因素及但是我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，最近放開二胎了，生二胎的越來越多了，可能接下來會有放開三胎的政策，可能中國的人口出生率有顯著的逆轉。我們單獨研究了北京新生兒的數(shù)量，大家聽的最多的是北京的房價跌了，但是北京有一種房子是很堅挺的，就是北京的學區(qū)房。一個城市的房價是在這個城市在這個國家地位的體現(xiàn)，我們在大概2008年、2007年的時候，我們那個時候沒有太多學區(qū)房的概念，為什么?我們可以從新生兒的數(shù)量去解釋這個問題。我們可以看到從2008年、2009年開始北京新生兒數(shù)量是逐年上升的。如果按照6歲是上學時間，可以看到出現(xiàn)學區(qū)房比較熱的詞大概是2007年加上6，也就是2013年之后學區(qū)房開始熱起來了。

就是因為之前北京新生兒數(shù)量不多，所以教育資源是完全可以滿足的。但是2008年、2009年之后隨著奧運寶寶和各種寶寶的出生，北京的學區(qū)房突然間不夠用了，所以北京的新生兒數(shù)量推高了北京的學區(qū)房的價格。

還有一個長周期因素是婚姻狀況的變更，很多專家說我們從2011年、2012年開始中國的結婚登記對數(shù)是下降的，就是結婚率的下降了，一般來說丈母娘的需求是很重要的需求。結婚對數(shù)下降了，那么對房地產(chǎn)需求就不那么高了。但是我們研究了結婚對數(shù)，也研究了離婚對數(shù)，我們發(fā)現(xiàn)離婚率上升的更快，相比結婚，離婚是更大的剛需，很多離婚是沖著買房子進行的。如果把結婚和離婚率加在一起，這個又是很正向的指標。

還有一個正向指標是家庭小型化，我們研究了1981年以來一系列的家庭數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)中國的家庭戶數(shù)在逐漸變小的。這在我們之間是會體會到的，我們一直說北京剛需，剛需難道就是一套房嗎?不是，在北京剛需是要三套房的，一套自己住，一套父母住，一套對方的父母住，三個房子才是一個幸福的家庭。這種家庭戶數(shù)的減少，也增加了對房地產(chǎn)的需求。

還有一個長周期因素是住房質量的改善，我們發(fā)現(xiàn)在國家城鎮(zhèn)里面平房的比例有25%，而且專屋結構是19%，而且有很多房子是不同時擁有廁所和廚房的。我們把中國的存量房的房齡和德國進行比較，德國1949年大建設蓋的房子占到存量住房的46%，但是很多房子是不顯舊的。但是中國2000年以后，也就是房改以后住房大建設才到來，這個時候建的房子是占所有存量房源的61%，但是在中國仍然會見到很多的舊房子，因為中國的住房維修基金沒有得到合理使用。我們在買房子的時候都會交一筆資金，但是這個資金的使用是有嚴格規(guī)定的，比如說所有住戶百分之百同意?，F(xiàn)在北京就面臨著這么一個問題，可能很多老樓去修一下屋頂，但是一樓不同意了，一樓說屋頂漏跟我有什么關系?；蛘咝枰鲅a一個電梯，但是一樓又不同意了，這個樓沒有電梯一樓是很好的選擇，如果有電梯是僅次于頂樓不好出手的樓。因為質量問題如果沒有得到很好的維護，雖然存量房在近20年建成的比較多，但是有面臨大量質量改善的問題。

中國行業(yè)有多大的空間呢?這里面有幾個因素，第一是城鎮(zhèn)人口的增加，第二是住房面積的改善，第三是城市更新?；谶@三個需求，未來的三年是有非常強有力的支撐，這種自住需求每年有14億平。當年2013年時商品房賣到13億平，很多專家說這是歷史的大頂了，大家今年賣到17億平。即使沒有任何政策的刺激和投資、投機性需求，自住性需求每年都有14億平。

我們也研究了房地產(chǎn)是不是進入了存量時代，我們給了一個指標是如果你當年的二手房交易占到全部二手房加新房交易的50%以上，那么我們定義你這個城市就進入了存量時代。目前有五個城市進入了存量時代，這五個城市是北京、上海、廈門、深圳和大連。這五個城市房地產(chǎn)有很有趣的發(fā)展規(guī)律，比如北京2012年有拿地高峰，2013年新高峰峰值就到了，2015年竣工的峰值就到了，同年2015年也是北京銷售的峰值。

講完開發(fā)和二手房存量的市場，其實圍繞著整個房地產(chǎn)，圍繞著住宅的主業(yè)還有更多多元化的選擇，比如基于租賃的長租公寓，基于產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，比如基于政策的特色小鎮(zhèn)、特色小城鎮(zhèn)，比如基于服務的物業(yè)改造、物業(yè)管理和智慧社區(qū)，房地產(chǎn)是非常多樣化，產(chǎn)值非常高，而且是有很多事情可做的地方。2015年我還在券商，當時很多的證券分析師都在鼓勵房企去轉型，比如轉型體育、醫(yī)美，給了很多邏輯。但是產(chǎn)業(yè)和資本的邏輯是不一樣的，資本追求編輯，遍及追且的是估值套利，如果是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給你10倍估值，如果是靠體育的概念可能給30倍，資本玩的是這種游戲。但是對于房企來說需要老老實實做事情，從2015年到2018年三年過去了，可以看到很多房企因為不恰當轉型都走上了不歸路。特別是民營企業(yè)，不僅僅是房企了，出問題第一是不聚焦主業(yè)，第二是加了過多的杠桿。當時很多人問我，你為什么不推薦房企轉型?我說不轉型會死，轉型死的更快，因為轉型會消耗大量現(xiàn)金流到不熟悉的領域。整個房地產(chǎn)行業(yè)不僅僅在開發(fā)，在租賃、地產(chǎn)后服務業(yè)有很多實行可以做，我覺得經(jīng)管未來也會給很多房地產(chǎn)行業(yè)貢獻更多的人才，因為這個市場真的是太大了。

剛才用數(shù)字熟悉了現(xiàn)在房地產(chǎn)是什么樣子，我們再看一下目前房地產(chǎn)市場的三個趨勢，這三個趨勢目前也是非常清楚了。第一個行業(yè)集中度提升速度非常之快，前十大房企2015年市場份額只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市場份額已經(jīng)達到28.3%，我們預計前十大房企今年的全年銷售份額可以達到30%。為什么集中度會提高這么快呢?因為現(xiàn)在拿地門檻太高了，動不動一塊地是10億、20億，小房企沒有辦法和沒有能力去拿地。而且區(qū)域市場分化非常大，如果只有兩三個項目，兩三個項目布局不夠好，受到房地產(chǎn)市場的影響，哪一個小房企就會出風險，今年已經(jīng)有小房企出風險了。但是對大房企來說，布局的城市多，有一千個項目，如果有兩三個項目出問題，大不了虧本甩賣就好了，但是對整個盤子不會有什么影響。

今年去杠桿是去誰的杠桿，其實去的是房企和房地產(chǎn)公司、政府的杠桿，但是房企的杠桿，大家知道銀行是最喜歡放錢給房地產(chǎn)企業(yè)的。我曾經(jīng)聽銀行說過，如果這個錢不給房地產(chǎn)企業(yè)，任何一家企業(yè)拿這個錢是會死掉的，因為我的融資成本很高。但是就是為了爭取這些投向房地產(chǎn)的融資，大家的競爭力又不一樣。你看很多房企現(xiàn)在都想拼規(guī)模，現(xiàn)在最焦慮的房企就是50名開外的房企。為什么?我們可以看到從2015年到2018年，后五十的房企，同51到125的房企融資占比從15%迅速降到8%。前十大房企從38%上升到45%，也就是說在融資收緊的大環(huán)境下，大房企雖然也感覺到了壓力，但是整個感覺比小房企好的多。很多銀行有融資白名單，你是排名前50的房企，我才能夠給你貸款。如果是50名以外的就不能貸款了，如果不能帶跨的話，那很多房企只能投向非標產(chǎn)品融資。但是非標今年受資管新制很大，所以小房企掙扎是很劇烈的，你沒有錢就沒有辦法拿地，沒有辦法拿地以后就沒有辦法拿到市場份額，所以行業(yè)的集中度因為今年融資的收緊，因為土地拿地門檻收高，越來越向大房企集中。

美國前十大房企基本占到28.3%，但是香港沒有親十大房企，香港大的房企市場份額還是比較高的，我們認為中國大陸是前十大房企到30%的水平。這是第一個趨勢，行業(yè)集中度快速提高，過去我們講供給側改革，其實房企在過去三十年也是精力了一個非常顯著的供給側改革。

第二個明顯的趨勢就是消費升級。消費升級有不同的點，第一個點是購房觀念升級，在1998年之前大家都沒有買房子的概念，大家對住房消費是買公房，單位能配銷就不錯了。1998年是鼓勵買商品房，大家從買公房過度到買商品房。到了21世紀才有買品質住宅的概念。

第二個消費升級是體現(xiàn)在消費的區(qū)域升級，就是城市之間的。我們知道現(xiàn)在三四線貢獻了全國占商品房68%的銷售。為什么三四線賣這么多呢?以前很多農(nóng)村打工的人以前回家是蓋房子。我們在2014年之前都說打工的把錢拿回老家去買房子，平時在城里住老鼠窩，老鼠在你家住你的新房子。后來存在撤村，后來人希望在縣城使孩子接受教育，所以返鄉(xiāng)人基本上去縣城買房子。這種消費升級導致農(nóng)村人想去縣城買房子，縣城想去地級市買房子，地級市想去省會城市買房子，省會城市的人想去一線城市人買房子，這就是中國不甘心的人口流動的方向。

在城市內(nèi)部也有一個有趣的現(xiàn)象，我們知道過去三年有一個關鍵詞是棚改，大家都在想為什么要搞棚改呢?其實在六年之前中國是建了很多新城的，就是對于三四線城市來說，現(xiàn)在每個城市都是1+1模式，就是一個老城區(qū)，一個新城區(qū)。大家住慣了老城區(qū)，是不愿意搬到新城區(qū)，所以政府先把自己當?shù)氐氖形姓透鞣N學校、教育資源、醫(yī)療資源遷到新城去。這個時候在老城有需求的居民想去新城買房子，而且政府過去三年啟動了棚改，搞棚改就是拆老城區(qū)的房子。你沒有買房需求，拆了房子就有買房需修了。在城市內(nèi)部，現(xiàn)在大家都是保留老城區(qū)的舊宅，然后到新城買房子。

品質的需求可能有珍貴樹種、率地、塑膠跑道是更有品質的生活，而且這種升級在三四線是更常見的。我們在北京買房子，很少問哪個開發(fā)商，我們在北京買房子會想我在二環(huán)買，還是在三環(huán)買，在東二環(huán)還是在西二環(huán)買。大家在三四線城市比較小，也就對開發(fā)商比較看重。老舊小區(qū)以前當?shù)氐拈_發(fā)商沒有見過大世面，蓋的房子都是沒有社區(qū)，就是一個房子，就是一個樓。但是大的開發(fā)商到了之后，會給他們一種不一樣的深入方式。你到三四線發(fā)現(xiàn)路上跑的好車比北京還多，房子也是這樣的。在三四線房子是一個人的社會身份的象征，就像你買個包一樣，人家問你住在哪個小區(qū)，如果說住在老城區(qū)某某小區(qū)，人家會覺得你中道沒落了，當年可能海航，現(xiàn)在發(fā)展不一樣了。比如住萬科小區(qū)、恒大的小區(qū)，覺得是搬了新家，是不一樣的生活。消費升級不僅僅是購房面積的提高，更是擇鄰而居的消費升級。

這些也包括建筑品質的升級，很多老房子不管做怎么樣的暖氣，保溫效果是不行的，因為現(xiàn)在的保溫墻體跟傳統(tǒng)的墻體是不一樣的?，F(xiàn)在很多的科技讓建筑品質更加讓人生活的很舒服。

房地產(chǎn)第三個趨勢就是供應結構的轉變，這是一個非常關鍵的趨勢。這個趨勢是從2017年開始的，這個供應結構的轉變，以后市場上不僅僅有商品房，像北京有公有產(chǎn)權房，上海有租賃房，這都是對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場供給模式的調整，這點是學新加坡。新加坡是提供了新加坡人82%的需求，只有18%的新加坡人是住在純商品房里面。北京推出公有產(chǎn)權房跟上海推出租賃房之后，對北京和上海市場是很大的逆轉。我舉一個上海的例子，上海2017年開始供地，租賃房供地占31%。上海房地產(chǎn)市場從去年年底開始降溫，今年已經(jīng)是熊市熊了一年了，很多上海的房子降幅都有百分之十幾、百分之二十了，為什么呢?上海供了很多的租賃房用地。我把租賃房稱為每個區(qū)域的定海神針，以前是低價推動房價上市的模式。比如靜安有一塊地，周圍房子是8萬，當天拍地到10萬，當你拍完10萬的那一晚上，周圍二手房的房東都悄悄把價格調到12萬，再拍地價格就是12萬。以前上海一直是地價推動房價上漲、房價推動地價螺旋上漲的模式。

但是推租賃房，周圍是8萬塊錢，我拍出來之后是8000，馬上就把周圍二手房業(yè)主的預期全部都打消了。而且推出8000的地之后給國有房企做，我提供租賃房，戶型是根據(jù)市場調整的。8000得租賃房拿市場化租金租出去，給周圍業(yè)主心理暗示是這個地方將來供給增多了，所以將來提高房租、售價也是不可能的，所以上海市有很明顯的效果。北京的共有產(chǎn)權房是很好的嘗試，北京雖然有所下行，但是已經(jīng)形成了非常好的市場。為什么呢?北京現(xiàn)在3萬到12萬是全譜系的市場，從3萬到12萬的房子都有，這是怎么做到的?北京現(xiàn)在推的是共有產(chǎn)權房，如果這個地方的賣地，以前要賣商品房賣出6萬，現(xiàn)在政府在出讓的時候就把50%的產(chǎn)權拿走，將來這個房子是你的，但是你的產(chǎn)權是跟政府共同享有的，我們是一半一半的產(chǎn)權，那么你付房價的時候只付一半的房價。好處在于降低了門檻，但是你只享有一半的產(chǎn)權，對于自住的業(yè)主來說是一個非常好的事情。但是如果想享受增值收益也只能享受到一半，所以北京目前共有產(chǎn)權房已經(jīng)把整個房地產(chǎn)市場調整的是全價格、全序列的市場。

北京、上海是試點的，如果北京、上海做的好在全國都會推廣這種模式，所以第三個趨勢也很明顯，以后不是商品房為主的市場了，是有商品房、共有產(chǎn)權房、租賃房大家一起參與，政府要參與的市場格局。

最后我們展望一下2019年的房地產(chǎn)市場，其實我在想悲觀總是一個短期的事情，2014年的時候我記得當時我還在住建部工作，我記得我們當時非常焦慮于房地產(chǎn)市場的下行。2018年，我覺得現(xiàn)在又開始擔心房地產(chǎn)下行了。我們經(jīng)過四年的調控，我們整個房地產(chǎn)已經(jīng)走到了比較平穩(wěn)的水平了，泡沫基本上踩的比較實了。今后的一個政策方向其實就是三個，一個是穩(wěn)房價，一個穩(wěn)預期，一個是防風險。把房價炒高，一年翻一倍一定不是好事情，這個城市的競爭力一定有明顯的削弱。今年的二線城市展開搶人大戰(zhàn)，現(xiàn)在都在說二線城市里面西安是非常有前途的，因為能夠給人才敞開了落戶。對于一線城市來說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較穩(wěn)定了，北京的常住人口已經(jīng)下到2171了。未來整個房價是穩(wěn)的方向，任何人再寄托于靠房子一夜暴富，只去投機，不去勤勞工作，那個時代已經(jīng)過去了。

政策上怎么做到這三件事情呢?穩(wěn)房價、穩(wěn)預期還是靠制度建設，我們不要短期調控，我們要長效機制。其實長效機制不是靈丹妙藥，我認為長效機制其實是把整個短期調控的精華固定下去。我們講房地產(chǎn)有個框架是長期看人口、中期看土地、短期看金融。長期來說，我們?nèi)パ芯咳丝诔擎?zhèn)化，中國的房地產(chǎn)還有很大的空間。那對于中期，我們通過調整住房的供應去供地、去滿足需求。但是短期最重要的事情，就是不猛攻再通過金融政策的頻繁表征，把市場變得非常波動。我認為明年我們穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，還要靠我們把一些好的做法落實下來的長效機制去堅持。

經(jīng)過1998年房改以來，經(jīng)過二十年的探索，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調控手段已經(jīng)非常全面了，我們有地政策，還有基于財稅、住房保障、市場管理等等，這是非常全面的政策手段工具箱了。我相信政府是有能力把房地產(chǎn)市場去管好的。

現(xiàn)在的市場有點像2014年初，但是現(xiàn)在比2014年初其實政策的調控手段更多、更嚴格，我們可以做一個判斷就是政策已經(jīng)到了最緊的時候了。但是你要期望一下子放松也不可能的，因為如果政策放松的話，我們又要進入2014年以來螺旋，就是放松、收緊、收緊再放松，那么房地產(chǎn)市場就永無安寧之日。我們相信地方政府以后會有更多的手段去進行調整，因城施策是很好的方式要加持下來。我們對于市場的看法是2019年市場是平穩(wěn)的、區(qū)域是分化的，一線會有正向的增長，二線和三四線略有下調，整個銷售面積肯定比2018年要低一點，可能只有16.1億平，但是仍然是非常高的房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。

總的來說，我對于中國房地產(chǎn)市場非常有信心。只有我們經(jīng)濟好了，只有我們的房地產(chǎn)好了，大家才有就業(yè)崗位，才有美好的生活。最后還想說一句，到年底了很多人有憤青的思想，在探討社會是向左還是向右走的問題，在我心里社會不是向左和右，而社會是向前發(fā)展的。我們相信明天是未知數(shù)，未知數(shù)可能是美好，可能是不確定性，但是不確定性不要讓你恐慌，要讓你對未來充滿希望，謝謝!