重慶土地市場再次大爆發(fā)，半個月內(nèi)成交地塊20宗，大批開發(fā)商現(xiàn)身土地拍賣市場，有的一個地塊引發(fā)十多家房企爭搶。

那么，重慶土地市場為何會突然出現(xiàn)大爆發(fā)？哪些地塊是今年的熱點(diǎn)土地板塊？土地價格的上升將對購房者買房產(chǎn)生什么影響？搜狐焦點(diǎn)重慶記者站記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)專家。

半個月土地成交20宗，樓面地價扶搖直上

先來看一看近期土地市場交易情況。3月15日至29日，重慶土地市場共成交土地20宗，面積約2150多畝。以下依次是20個地塊成交情況：

3月15日，西永，華遠(yuǎn)，面積61畝，樓面地價7137元

西永，華遠(yuǎn)，面積60畝，樓面地價6926元

中梁山，中鐵，面積52畝，樓面地價6757元

3月21日，蔡家，金科+坤基，面積83畝，樓面地價7378元

茶園，茶園工業(yè)園開發(fā)公司，面積100畝，樓面地價2457元

3月22日，水土，正榮，面積132畝，樓面地價6200元

李家沱，中梁，面積11畝，樓面地價6055元

3月26日，西永，萬科，面積157畝，樓面地價5795元

西永，融創(chuàng)，面積136畝，樓面地價5934元

3月27日，中央公園，陽光城，面積157畝，樓面地價9494元

李家沱，融創(chuàng)，面積73畝，樓面地價4590元

水土，合景+融創(chuàng)，面積142畝，樓面地價6503元

水土，合景+融創(chuàng)，面積93畝，樓面地價6516元

3月28日，中央公園，金科+美的，面積137畝，樓面價10596元

中央公園，北辰，面積102畝，樓面價10662元

水土，藍(lán)城偉業(yè)+兩江+寧波藍(lán)西，面積159畝，樓面地價4286元

水土，藍(lán)城偉業(yè)+兩江+寧波藍(lán)西，面積168畝，樓面地價3888元

3月29日，蔡家，融創(chuàng)，面積141畝，樓面地價7532元

空港新城，藍(lán)光，面積86畝，樓面地價6934元

空港新城，藍(lán)光，面積104畝，樓面地價5415元

記者發(fā)現(xiàn)，最近成交土地較多的分別是水土、西永、中央公園、蔡家等區(qū)域板塊。在土地出讓規(guī)模上并不大，由于政府出讓土地化整為零，出地出讓最大也就在100多畝。

同時，近期土地出讓較為火爆，一般溢價率在30—40%，最高達(dá)到60%多。比如水土的兩個地塊，吸引了十多家房企爭搶，最后均以樓面地價6500多元成交，溢價率分別高達(dá)67.34%和64.96%。

土地成交價格也比較出人意料，其中蔡家、西永地塊樓面地價上了7000多，水土達(dá)到6000多元。而中央公園地塊也倍受房企追捧，金科與美的聯(lián)手拿地，樓面地價10596元，大大高于去年3月萬科兩幅地塊的8600-8700多元。

房企對后市看好，年初搶地保證有充足貨值

記者查看了前兩年重慶土地市場數(shù)據(jù)。2017年重慶土地成交1255.2億元，位居全國主要城市第6名，成交土地面積1940萬平方米。

然而，2018年重慶土地交易大幅下滑，土地成交869億元，同比下降30.77%，位于全國主要城市第11名，下降幅度位居第6名，全年成交土地面積1331萬平方米。

據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年1季度重慶土地出讓207億元。在全國主要城市中排第10位。

為何去年土地市場相對冷清，而今年3月尤其是3月下旬會驟然升溫？重慶地產(chǎn)界資深人士張鑫分析道，土地開發(fā)有其周期性，2017年重慶土地市場異常火爆，很多房企投入巨資搶地。進(jìn)入2018年，市場有所下滑，大量房企開始重房屋銷售輕拿地，在土地市場的投入減少。政府也研究這個周期，結(jié)合企業(yè)的需要，向市場供應(yīng)的土地量相應(yīng)減少。

為什么今年勢頭會這么猛？張鑫分析，“從去年下半年開始，政府售地開始化整為零，很多出讓地塊不到100畝。同時大量出讓地塊處在二環(huán)，容積率很低，大多在1.5-2.0，一個項(xiàng)目通常不到10萬方。面積小，拿地量就得多，為了滿足開發(fā)需要，房企拿地節(jié)奏就需要更快些。”

“還有一個因素是，房企開發(fā)節(jié)奏使然。一般房企從拿地到入市最快5個月，有的6-8個月，為了實(shí)現(xiàn)當(dāng)年集團(tuán)制定的銷售目標(biāo)，保證有充足的貨值，在頭一季度拿地，能助推企業(yè)在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)。因此，才出現(xiàn)了最近拿地的熱潮。”

“此外，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對后市看好，拿地?zé)崆榭礉q，大家扎堆搶地。”張鑫指出。

土地開發(fā)全面進(jìn)入二環(huán)時代，北部仍是開發(fā)主基調(diào)

近期重慶土地市場交易在區(qū)域板塊上呈現(xiàn)出那些熱點(diǎn)區(qū)域？哪些板塊值得關(guān)注？

張鑫分析，“從目前市場成交來看，核心區(qū)域可開發(fā)土地少之又少，成交地塊有80%在二環(huán)，甚至已有地塊處在繞城高速以外?？梢哉f，重慶房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)全面進(jìn)入二環(huán)時代。”

他說，“從土地開發(fā)的方向來看，重慶向北仍是主基調(diào)。”北部在經(jīng)歷一二十年發(fā)展之后，已非常成熟，北區(qū)已成為重慶本地人認(rèn)同、吸引外地人的重點(diǎn)區(qū)域，這種消費(fèi)習(xí)慣短時期難以改變。

目前，北部區(qū)域土地開發(fā)的熱點(diǎn)有中央公園、蔡家、水土以及之前火爆的龍興、空港新城等板塊。

至于其他區(qū)域，房企對西區(qū)中的西永物流園比較看好，未來將是競爭的主戰(zhàn)場。土地市場專家嚴(yán)鋮也認(rèn)為，由于西部科學(xué)城概念的提出，西部板塊備受關(guān)注，科學(xué)城區(qū)域的土地成為新的焦點(diǎn)，未來也將是土地開發(fā)的一個重點(diǎn)方向。

南區(qū)中的巴南前年出地量太大，開發(fā)商感覺入市壓力大。預(yù)計二季度，鹿角板塊土地市場會相對較熱。大渡口、九龍坡一二季度供地較少，黃桷坪舊改是很多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。

水土成為房企關(guān)注新焦點(diǎn)，其實(shí)它并不遙遠(yuǎn)

最近，一些自媒體稿件寫出驚人標(biāo)題“再等，未來就只有去水土買房了”。其實(shí)，水土并非像很多人想象的那么遙遠(yuǎn)，而且它越來越受到房企的青睞。

水土板塊越來越多進(jìn)入市民的視野，正成為房企關(guān)注板塊。為何如此？張鑫分析，首先它在交通上與悅來、中央公園無縫連接，比龍興等板塊心理距離近多了。

（圖為水土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

據(jù)悉，水土高新園建設(shè)8年多，已擁有10萬產(chǎn)業(yè)大軍，未來將有40萬人，然而目前基本上無房可售。因此說，開發(fā)商進(jìn)入此板塊機(jī)會多多。目前水土已吸引了合景泰富、正榮、金科、金融街、藍(lán)城等實(shí)力房企進(jìn)入。其中，合景泰富一連在水土拿了4個地塊。

這次水土區(qū)域地塊樓面地價一下子沖到6000多元，也預(yù)示著水土區(qū)域價值的快速攀升，未來會越來越熱。

高地價并非一定高房價，土地市場是否繼續(xù)火仍需觀察

業(yè)內(nèi)人士介紹，一般情況下房價是樓面地價的兩倍以上。比如中央公園拿的地樓面地價10000元，至少標(biāo)配價（也就是不虧）要賣20000元以上；蔡家拿地樓面地價7500元，賣價應(yīng)在15000元以上；水土拿地樓面地價6500元，賣價應(yīng)在13000元以上。

然而，面粉價格高，面包價格就一定會高嗎？回答是不一定。據(jù)了解，重慶樓市不乏房價“無邏輯現(xiàn)象”。比如西區(qū)某項(xiàng)目，拿地樓面地價為7200元，房屋單價竟然8000元，明擺著是虧著賣。很多開發(fā)商說，真是看不懂其中的邏輯。

為此，嚴(yán)鋮認(rèn)為，“不一定地價拿的高，房價就一定高，這要看客戶的接受度，還要看周邊項(xiàng)目價格以及供應(yīng)情況。”

然而，地價與房價有著明顯的交互作用。地價決定者房價的走勢，房價也會反作用于地價。假如說今年樓市持續(xù)火熱，購房者愿意為市場買單，反過來會帶動土地市場。換句話說，地價要有房價來支撐，房價漲上去了，反過來可以支撐高地價。

嚴(yán)鋮分析，未來土地市場是否繼續(xù)火熱，受制很多因素，包括住宅市場能否熱起來，調(diào)控政策是否有變等等。他說，“目前樓市剛剛回暖，未來還需觀察。相信重慶土地市場價格會持續(xù)穩(wěn)定上漲，但溢價率不會那么高。”

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