許世壇2019年剛剛榮升世茂房地產(chǎn)總裁，風(fēng)頭已經(jīng)蓋過并購之王孫宏斌，這源于一季度世茂一系列風(fēng)卷殘?jiān)瓢愕牟①彙?/p>

截至《棱鏡》發(fā)稿，世茂房地產(chǎn)已相繼收購泰禾、明發(fā)、萬通、粵泰的18個項(xiàng)目，涉及對價達(dá)191.54億元，這只是公告數(shù)目。許世壇表示，“還有很多項(xiàng)目正在談。”

在泰禾因?yàn)橘Y金鏈面臨斷裂而不得不賣股賣項(xiàng)目求生，旭輝因?yàn)楦鞯啬玫靥投槐O(jiān)管機(jī)構(gòu)拉進(jìn)融資黑名單之時，同為閩系房企的世茂開始“貪婪”。

許世壇2018年度業(yè)績會上表示，世茂房地產(chǎn)2019年70%以上的土儲都會來自并購。

不過，華潤南京一位投拓高管表示，近年來公開市場拿地太貴、條件嚴(yán)苛，都在并購上打主意，但真正的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)被大玩家們蠶食得差不多了，剩下的項(xiàng)目難保不出問題。

例如，此次被迫出售大量項(xiàng)目給世茂的泰禾，就因一兩年前并購鄭州、南京等多個問題項(xiàng)目而被套牢。

世茂會不會跌入“同一條河流”？

以世茂最近收購粵泰股份的5個項(xiàng)目而言，其中不乏債權(quán)、股權(quán)關(guān)系十分復(fù)雜的情況。

6月10日，粵泰股份發(fā)公告宣布轉(zhuǎn)讓5個項(xiàng)目予世茂，交易對價總計63.97億元。這5個項(xiàng)目分別是淮南公園天鵝灣項(xiàng)目、淮南洞山天鵝灣項(xiàng)目、廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、廣州嘉盛項(xiàng)目，以及中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權(quán)。

這五個項(xiàng)目有些屬于“一女二嫁”。早在2019年4月24日，粵泰股份與北方國際信托股份有限公司（下稱北方信托）簽署過一份合作協(xié)議，北方信托擬對粵泰股份名下五個項(xiàng)目（包括粵泰此次出售給世茂的三個項(xiàng)目）通過債務(wù)重組及新增開發(fā)資金的方式提供融資約48億元。

6月4日，北方信托出現(xiàn)人事動蕩，履約受到影響，但截至發(fā)稿粵泰股份并未公告中止協(xié)議，相反，粵泰提示了上述風(fēng)險： “（與世茂的并購交易）預(yù)計會影響北方信托就上述項(xiàng)目的后續(xù)融資合作。”此外，淮南公園天鵝灣和洞天天鵝灣兩個項(xiàng)目公司各10%的股權(quán)被安徽江龍投資有限公司持有，安徽江龍并未對這次交易發(fā)表放棄優(yōu)先受讓權(quán)之聲明。

世茂收購粵泰股份旗下中浩豐投資發(fā)展有限公司20%股權(quán)也同樣存在著其他股東是否行使優(yōu)先購買權(quán)問題。

一旦北方信托要求履約，或者安徽江龍投資有限公司等股東要求行使優(yōu)先購買權(quán)，將引發(fā)世茂與粵泰的履約糾紛，糾紛延宕未決則可能陷入泰禾那般的資金泥潭。

即使如此，世茂還要加碼并購，因其離開銷榜前10已經(jīng)許久。

2013年，世茂房地產(chǎn)流量銷售金額670億元，排名第8。最近四年，世茂房地產(chǎn)的銷售額增長乏力，2014-2017年分別為707、670、681、1100億元，排名則從2015年開始跌出前10，2016-2017年跌至第16位。

在“一個大魚吃小魚，快魚吃慢魚，銷售額決定融資能力”的時代，世茂房地產(chǎn)2018年彎道超車，合約銷售額1761.5億元，同比增加74.8%，排名躥升至第11位。

世茂A+H雙簧戲

按照許世壇的公開表態(tài)，2019年世茂房地產(chǎn)銷售目標(biāo)是2100億元，其中40%的銷售回款將用來拿地，如是推算，購地金額將達(dá)840億元。

拿地兇猛，亟需資金補(bǔ)給。世茂房地產(chǎn)融資額從2017年的875億元增至2018年的1091億元。

不過，2018年世茂房地產(chǎn)各個財務(wù)指標(biāo)依然很健康：凈負(fù)債率59.4%，短期借款占比29%，全年融資成本5.8%，賬面現(xiàn)金495.8億元。

世茂房地產(chǎn)之所以連續(xù)保持7年凈負(fù)債率都在60%以下，或因?yàn)樵S榮茂擁有A+H雙上市平臺，A股的世茂股份經(jīng)常給H股的世茂房地產(chǎn)充當(dāng)“肉盾”，承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險和成本，等到項(xiàng)目成熟具備穩(wěn)定收入時，世茂房地產(chǎn)接手項(xiàng)目，下山摘桃。

例如，此前世茂股份拿下以深坑酒店為外界所知的——上海佘山世茂洲際酒店，在開業(yè)前期的2018年5月，世茂股份以7.7億元的代價將上海深坑酒店項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)。

作為一家房間每晚售價四五千元水平的五星級酒店，世茂深坑能給世茂房地產(chǎn)帶來穩(wěn)定的房費(fèi)收入，還可增厚世茂房地產(chǎn)的總資產(chǎn)。

該交易隨即收到上交所問詢函，問詢是否會侵蝕世茂股份利益。

對此，世茂集團(tuán)方面表示，深坑酒店的轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)是世茂股份為了履行將代建的酒店項(xiàng)目返還給世茂房地產(chǎn)（0813HK)及其子公司的約定，相關(guān)的文件及約定已獲得了上市公司的股東大會和管理部門的批準(zhǔn)。

更早之前的2017年，世茂股份放棄收購前海世茂49%股權(quán)，轉(zhuǎn)而由世茂房地產(chǎn)以32億元的總對價收購標(biāo)的，同樣遭到交易所問詢，質(zhì)問其是否違反不競爭承諾。

對此，世茂集團(tuán)方面表示，前海項(xiàng)目放棄股權(quán)，主要系鑒于本次股權(quán)交易需在境外完成交易，且交易所需外幣金額較大，世茂股份從實(shí)際經(jīng)營情況出發(fā)，公司不具備相應(yīng)的外幣支付能力。在本公司無能力實(shí)施收購的情形下，世茂房地產(chǎn)發(fā)揮其境外上市的自身優(yōu)勢而參與收購。

又如2017年12月，世茂股份下屬公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司（下稱世茂新里程）以239.43億元獲得深圳龍崗地塊。當(dāng)年世茂股份銷售額僅216億元。

由于資金不足，世茂新里程通過引資解決問題：世茂股份向福建世茂新里程增資人民幣72.08億元，增資后持股比例51%；世茂建設(shè)增資人民幣21.25億元，增資后持股比例19%；上海隆汀企業(yè)管理中心（有限合伙）（穿透之后為中信泰富）出資人民幣48億元持股比例30%。

同時世茂新里程向金融機(jī)構(gòu)申請金額不超過人民幣150億元（含）的最高綜合授信額度，并以深圳世茂新里程100%的股權(quán)（認(rèn)繳出資額為人民幣100億元）提供質(zhì)押。

世茂股份在這一項(xiàng)目的前期承擔(dān)了投資和借款的風(fēng)險，但最終項(xiàng)目成熟后是否又一次轉(zhuǎn)售給世茂房地產(chǎn)，暫未可知。

A股和H股兩家上市平臺的待遇優(yōu)劣，通過市值對比可知一二。

A股上市的世茂股份市值170多億元，近期股價徘徊在4元左右。H股上市的世茂房地產(chǎn)市值780多億港元，近期股價23港元左右。

而且，世茂股份近些年的銷售額和利潤增長一直不高。

2015年-2018年，世茂股份實(shí)現(xiàn)銷售177.1億元、149.3億元、216億元和271億元，同比增長均不超過20%；歸母凈利潤上，2018年較2015年增長幅度僅17%。

截至2019年3月末，與合約銷售額有望突破2000億元，各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)優(yōu)良的世茂房地產(chǎn)相比，世茂股份負(fù)債總計約662億元，負(fù)債總額是2018年全年銷售額的兩倍有余。

許榮茂資產(chǎn)騰挪史