在資金鏈陰影之下，泰禾集團(tuán)(000732.SZ，下稱“泰禾”)這半年失魂落魄，董事長黃其森雖然對權(quán)力極不自信，但他的“招魂”行動還在繼續(xù)。

3月到5月，泰禾賣掉蘇州、杭州、南昌等7個項目的部分股權(quán)，稍微緩了口氣。6月底，泰禾又賣掉廣州、濟南、鄭州等三個項目的部分股權(quán)。

回款、回款、回款，這是泰禾2019年的主題。

上半年黃其森甚至把北京壓箱底的西府大院，和金府大院等項目拿了出來，清倉甩賣，名曰“一號搶收”計劃。下半年，北京項目的甩賣還將繼續(xù)，目標(biāo)是全年回收款項200億元。

接近泰禾人士此前還表示，泰禾試圖尋求戰(zhàn)略投資者，出售上市公司股權(quán)，但上市公司的大股東泰禾投資幾乎將其股份全數(shù)質(zhì)押，而泰禾的股價也從最高的點的40多元一路跌至除權(quán)除息后的7.76元，故割股求生是否能行頗存疑慮。

問題是，可賣的樓盤和項目賣完之后，泰禾接下來將怎么辦?

2018年年初伊始，至今一年半之內(nèi)，泰禾沒有在公開市場拿過一塊地， 僅在2018年前5個月花50多億元進(jìn)行并購，此后，泰禾未進(jìn)寸土，目前泰禾待開發(fā)的計容建筑面積僅400多萬平方米。

貨只出不進(jìn)，人則大進(jìn)大出。

黃其森坐鎮(zhèn)北京通州運河邊上的中國院子，面試了一批批高管，又送走一批批高管，進(jìn)出之間，這些高管薪水幾乎翻番，但一流薪酬換來的卻是三流業(yè)績。

接下來，黃其森“小學(xué)生”的管理水平能不能變成中學(xué)生、大學(xué)生，這取決于他的用人思路會不會轉(zhuǎn)變。

賣賣賣，停不下來

黃其森暫時可以松一口氣了。

6月5日，惠譽國際將泰禾的長期主體評級展望由“負(fù)面”上調(diào)至“穩(wěn)定”，因其財務(wù)狀況有所好轉(zhuǎn)。

2018年年底，是泰禾日子最難過的時候。

彼時，它的現(xiàn)金流量凈額只有139億元，年底現(xiàn)金余額不足116億元，但一年內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模高達(dá)574億元。

2019年一個季度之后，泰禾“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”實現(xiàn) 170億元,“經(jīng)營活動產(chǎn)生的流量凈額”單季度實現(xiàn)119億元,凈償還103億元到期有息負(fù)債，期末現(xiàn)金余額較2018年底凈增加57.5億元，達(dá)到173億元。

這一切，基本依靠泰禾賣賣賣。

2019年一季度，泰禾發(fā)起“一號搶收”計劃，此前一直捂在手里的西府大院開始以最低11萬元/平方米的價格清倉甩賣。

西府大院系頂級豪宅，數(shù)年前泰禾本打算以18萬元的單價出售，不料此后北京樓市價格調(diào)控來襲，黃其森堅持不賣，一捂就是數(shù)年。

2019年上半年，西府大院加上金府大院兩個項目，讓泰禾收入近100億元。

賤賣樓盤之外，此前一向喜歡單獨操盤的泰禾開始大批量出售項目。

2019年3月到5月，泰禾相繼賣掉杭州、南昌、漳州、廣州、佛山、蘇州7個項目的部分股權(quán)，接盤方都是福建老鄉(xiāng)——世茂地產(chǎn)。

消停一個多個月后，泰禾又開始出售項目。

6月24日，泰禾把廣州院子項目公司——增城荔濤和增城荔豐各29%的股權(quán)賣給五礦信托，回款18.22億元，此前泰禾已經(jīng)把該項目51%的股權(quán)賣給世茂地產(chǎn)。

6月29日，泰禾售出濟南章丘項目。

兩年多前，泰禾以3.97億元的價格從濟南泰悅處買下該項目，如今，它又以原價賣還濟南泰悅。

此外，泰禾在2017年6月擬以19億元的價格從西藏西景實業(yè)處買下河南潤天置業(yè)公司，泰禾此后僅支付11.8億元。

2019年6月28日，泰禾將其在該項目中的權(quán)益(以實際付款計)，作價12.6億元賣給河南天倫地產(chǎn)。

按照黃其森的計劃，泰禾總共要拿出十幾個項目用于合作，因此泰禾未來可能繼續(xù)甩賣項目。

世茂地產(chǎn)方面的人士也向《棱鏡》表示，如果條件和價格合適，不排除繼續(xù)接盤泰禾項目的可能性。

盡管通過甩賣償還上百億貸款，但泰禾還剩下400多億元的有息負(fù)債需在年內(nèi)償還。

其中，公司債方面，泰禾有一筆14.8億元的債券需在12月償還，還有3筆各為30億元的債券分別在5月、8月、10月蒞臨回售行權(quán)期。

黃其森的辦法是：續(xù)貸展期，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。

一位資管公司員工對《棱鏡》表示，此前泰禾對資金基本來者不拒，利息10%上的信托貸款也愿意接受。

因此，泰禾以前有100多家大大小小的合作金融結(jié)構(gòu)，但黃其森現(xiàn)在重新梳理談判，只保留15-20家，作為深度戰(zhàn)略合作伙伴。

上述資管公司員工還透露，此前泰禾在上海奉賢的一個項目，借了一筆年息12%的信托資金，現(xiàn)在泰禾還掉了，又重新借了一筆年息10%左右的資金。

小股操盤被合作方“請走”

黃其森說，泰禾以后嘗試小股操盤，品牌輸出，但黃其森也說了，在中國地產(chǎn)行業(yè)，確實合作比較難。

此言非虛，有例為證。

2017年9月，泰禾子公司以21億元代價從河南當(dāng)?shù)胤科笊埖禺a(chǎn)手中受讓鄭州軒龍置業(yè)有限公司45%的股權(quán)，泰禾小股操盤。

在周邊樓盤都是1.3萬元/平方米左右的情況下，泰禾售價高企——高層2.3萬元/平方米，洋房3萬+/平方米。

開盤之后，該項目在一個多月內(nèi)只賣出6套。

泰禾繼續(xù)堅持做高端產(chǎn)品，升龍則要求做剛需產(chǎn)品，不同的產(chǎn)品路線讓兩者矛盾激化，隨后升龍保安“接管”項目售樓部，泰禾銷售團(tuán)隊被“請”出。

泰禾在上海新江灣的上海院子項目，是與信達(dá)地產(chǎn)合作。

據(jù)一位泰禾離職高管透露，該項目賣得還不錯，但銷售回款不容泰禾染指，“因為信達(dá)是國企，資金審批流程太慢，于是兩家想了個辦法，把上海院子的權(quán)益都轉(zhuǎn)給信達(dá)，把兩家原來在廣深地區(qū)合作的項目權(quán)益留給泰禾。這樣對泰禾來說，資金周轉(zhuǎn)便利一些。”

“然而，信達(dá)的上海院子賣得不錯，泰禾的廣深項目卻賣不太動。”該人士透露。

根據(jù)上市公司公告，泰禾此前借給上海院子項目公司長期的合作款共計10.92億元。

截至2018年末，上海院子推盤銷售的一期、二期已售罄，項目實現(xiàn)銷售額55.8億元，收回款項46.3億元，但這筆借款尚未完全償還泰禾。

“意外生財”與“關(guān)聯(lián)交易”

除了信貸騰挪和項目合作之外，黃其森還通過在財報會計項目上“意外生財”，美化財務(wù)數(shù)據(jù)，換取融資便利。

此前，在發(fā)布了2018年年報之后，泰禾引來深交所的19問。

拖了許久，泰禾回復(fù)問詢，但一些問題仍然避重就輕。其中尤以存貨轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)和關(guān)聯(lián)交易兩項為甚。

泰禾2018年初的凈負(fù)債率是475.03%，2018年底是384.88%，2019年一季度末則進(jìn)一步下降至279.19%。

凈負(fù)債率是指有息負(fù)債扣掉貨幣資金后跟凈資產(chǎn)的比值，如分子不變，作為分母的凈資產(chǎn)數(shù)值越高，凈負(fù)債率越低。

泰禾在2018年底的凈資產(chǎn)由年初的251.2億元增加到318.9億元，凈資產(chǎn)增加67.7億元，增幅為27%。

增幅何來?

《棱鏡》注意到，泰禾在2018年報中，將11個物業(yè)項目由“存貨”、“固定資產(chǎn)”科目，轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

按照會計原則，投資性房地產(chǎn)可以重新估值，這一番操作，給泰禾增加11.44億元凈資產(chǎn)，占到67.7億元凈資產(chǎn)增加額約17%。

此外，投資性房地產(chǎn)還可以進(jìn)行公允價值變動，2018年新增轉(zhuǎn)入的物業(yè)項目，給泰禾帶來合計8208萬元的公允價值變動收益。

2019年一季度，泰禾繼續(xù)這一操作，通過將部分物業(yè)項目由“存貨”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目名下，其投資性房地產(chǎn)余額接近260億元，較年初的177億元增加47%。如此，泰禾賬面上又增加了凈資產(chǎn)和凈利潤。

然而，這些由原來供出售的存貨變成自持出租的投資性房地產(chǎn)后，令人莫名驚詫的是，有些項目的出租率為零，有些項目還在繼續(xù)出售。

例如，位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)慈云寺橋的“泰禾·金尊府”，已經(jīng)由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，按說應(yīng)該由泰禾自持出租，但售樓處人員對《棱鏡》表示，該項目打算8月份開盤售賣，價格每平方米12萬元左右，戶型大小都有。

《棱鏡》注意到，目前該項目的銷售信息還在各大售房平臺掛著。

泰禾在回復(fù)深交所的問詢時則稱：為提高租金收益率，公司根據(jù)意向客戶的需求分層對北京泰禾金尊府房產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行精裝修，截至2018年12月末相關(guān)租賃合同正在洽談中，故在報告中披露出租率為零。

一位房企融資部人士對《棱鏡》表示，房企在 報表會計科目上做文章，目的很多，“但就泰禾這種情況，主要目的是安撫銀行等債權(quán)機構(gòu)，便于與金融機構(gòu)的展期談判，當(dāng)然也要安撫有可能行使回售行權(quán)期的債券持有人。”

在關(guān)聯(lián)交易方面，泰禾隱藏了諸多看似非關(guān)聯(lián)交易的關(guān)聯(lián)交易。

例如，泰禾在2018年年報中稱，2018年3月，泰禾已將項目公司天津泰禾錦輝置業(yè)的股權(quán)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓給福建森鑫源貿(mào)易有限公司，不屬于關(guān)聯(lián)交易。

泰禾錦輝是天津泰禾金尊府的項目公司，該項目在2017年12月發(fā)生一場大火，造成10人遇難、5人受傷，該項目是泰禾通過從北京國際信托處融資收購而來，火災(zāi)之后，項目無法回款，信托借款和項目尾款都無法支付，最終泰禾被賣家起訴。

泰禾對外聲稱該公司已賣給森鑫源，與己無關(guān)。

森鑫源2017年成立，查詢工商資料可知，其在工商局備案時留下的聯(lián)系方式，與泰禾旗下泰禾金控(平潭)集團(tuán)有限公司，完全相同。

此外，泰禾2018年年報亦披露，泰禾把尤溪泰禾、福州泰航、福州泰福轉(zhuǎn)讓給福州運成興通實業(yè)有限公司，泰禾稱這些不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

《棱鏡》查詢工商資料可知，福州運成興通留下的聯(lián)系方式和郵箱，跟黃其森掌控的泰禾(福建)集團(tuán)有限公司又是一致。

近期森鑫源、福州運成興通和泰禾金控、泰禾(福建)集團(tuán)公司在天眼查上的聯(lián)系方式和郵箱都有變動，但在國家企業(yè)信息系統(tǒng)中依然留有老底。

黃其森不怕被人罵

賤賣資產(chǎn)和粉飾報表給泰禾帶來短暫的喘息窗口，但泰禾面臨的長期問題是，后續(xù)土地儲備何來?黃其森的用人管理制度怎么破?

盡管泰禾已經(jīng)一年半沒有公開拿地，一年沒有并購?fù)恋?，黃其森對泰禾的未來依然迷之自信：泰禾貨值6000億元，土地儲備夠三年了，沒有問題。

跟其他房企不同，泰禾的財報多年來不公布銷售數(shù)據(jù)，而其土儲數(shù)據(jù)，泰禾給得也很不干脆，只顯示單個項目，沒有總體數(shù)據(jù)。

據(jù)《棱鏡》統(tǒng)計，目前泰禾待開發(fā)的計容建筑面積僅460.76萬平方米。而這些地塊還有一些是合作項目，如按權(quán)益計，土儲則更少。

相比土地，黃其森更看重人，他說對人的投資是泰禾最重要的投資。一年內(nèi)，泰禾北京、上海、福州、廣深四大區(qū)域的負(fù)責(zé)人和公司的財務(wù)總監(jiān)換一撥，其他崗位流動同樣頻繁。

黃其森的世界里似乎沒有信任二字，公司幾乎所有的高管在他眼里都可以隨時調(diào)換，反正有的是備胎。

這種備胎制，源于黃其森在建行福建分行期間的業(yè)務(wù)習(xí)慣——雙人四眼，此一制度要求一個流程和一筆業(yè)務(wù)必須有兩個人四只眼盯著。

泰禾廣深、北京、上海、福州四大區(qū)域都是雙副總裁制，此前廣深有許珂和余智晟，福州有鄭鐘和朱進(jìn)康，上海和北京分別有劉穎喆和錢嘉，人力曾一直招人試圖給京滬配齊“雙人四眼”，而今這些人早就風(fēng)流云散。

但泰禾并不缺人才，其高管中有10多位的副總裁，還有20幾個總裁助理，蟄伏在虛擬機構(gòu)總裁辦，隨時準(zhǔn)備頂崗。

黃其森說：“房地產(chǎn)行業(yè)很多人都是在社會上漂，很多人沒有敬畏心。”

因此，黃其森現(xiàn)在的用人標(biāo)準(zhǔn)是：政府、央企和高校。

他認(rèn)為最優(yōu)質(zhì)的人才在體制內(nèi)，因為一層層的提拔升遷都經(jīng)過了組織考核，能做到正處級以上的干部，懂得規(guī)矩。

黃其森似乎忘了，前些日失聯(lián)的泰禾原副總裁余智晟曾任深圳福田區(qū)政法委書記，后跳槽至深圳涉案企業(yè)深科創(chuàng)之后，進(jìn)入泰禾。

雖然黃其森看不起“泥腿子出身”的其他閩系開發(fā)商，但其依然葆有福建人的勤奮，他可以從半夜開會一直開一天，這波走了，下一波接著來，不變的是主持會議的黃其森。

有與會的前高管說，黃其森開會說來說去都是那些話，跟絮叨一樣。

而且，黃其森事無巨細(xì)都親力親為，有時連每套房子的具體定價都要過問。

一位廣東金融界人士表示，他們參與了泰禾在廣州項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，此前泰禾曾找過華僑城等幾家開發(fā)商接盤，但黃其森在價格等細(xì)節(jié)上摳來摳去，搞得財務(wù)人員都快奔潰了，最后也沒談成。

最近泰禾爭議特別多，但黃其森不怕。

他在面對媒體和在公司高管會上講得最多的是這句話——不怕有人罵，就怕沒人理，如果企業(yè)沒有人關(guān)注，就意味著消亡。

本文來源：棱鏡