編者薦語：

鳥姐相信絕大部分人不會買房子。因為你很可能不知道怎么看房子！房子的好壞需要從哪些方面衡量？到底如何判斷一個房子究竟值不值得買？房產(chǎn)中介、置業(yè)顧問的話，哪些值得信任？可信度有多大？

以下文章來源于重慶買房知識局，作者岸上

重慶買房知識局

多講實話、多給干貨，幫你的買房之路“掃”開障礙。

鳥姐說：

大部分人選擇房子，一般只看兩點，地段和配套。簡單地說，地段決定區(qū)域位置，所謂繁華程度；配套決定生活環(huán)境，所謂舒適程度。

但僅憑這兩點，你就能買上一套好房子嗎？其實，并沒有這么簡單！

那么，究竟什么才是房子的“根”？決定著房子根本性的東西？而絕大多數(shù)人都容易忽視或不引起足夠重視？

鳥姐帶你來看！

01

2016年前，重慶的地價一直很“溫和”，2011年2656元/㎡，2012年2270元/㎡，2013年2579元/㎡，2014年2586元/㎡，2015年2237元/㎡，2016年3252元/㎡。

五年之間，從2011年到2016年僅小幅上漲600元/㎡。地價不高，房價也一直緩步慢行。開發(fā)商在這樣的環(huán)境下，失去動力，不論是規(guī)劃、項目用材還是到最后呈現(xiàn)的作品，都沒有特別亮眼。

（數(shù)據(jù)來自九耀）

在許多我們認(rèn)為的黃金地段，比如兩江四岸，充斥著大量剛需剛改項目，讓人印象深刻的建筑微乎其微?？梢哉f，此前的低地價“浪費”了很多城市資源。

好在，2017年后，形勢逐漸扭轉(zhuǎn)。

2018年房價沖破萬元水平，高層均價直達(dá)建面10800元/㎡，同比上漲24%。主城核心和北區(qū)熱點板塊房價皆破萬，主城再也找不到建面5000元/㎡以下的房子。

地價也在兩年內(nèi)，從2016年的3252元/㎡猛漲到2018年5151元/㎡，漲幅36%。

圖片來自銘騰

房價、地價上漲讓開發(fā)商有了創(chuàng)作激情，為了爭取客戶，拿出看家本領(lǐng)，開始花心思修房子。

再加上政府的方向也在調(diào)轉(zhuǎn)，從“城市版圖外拓”變?yōu)?ldquo;回歸核心區(qū)”，包括規(guī)范兩江四岸的開發(fā)、限制容積率和建筑高度，強調(diào)核心區(qū)的中心地位等等。

所以，我們才會發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象，好房子從二環(huán)甚至更遠(yuǎn)的地方逐漸回歸到核心區(qū)，之后還會越來越多。

截圖信息來自相關(guān)新聞報道

02

不過，好房子的衡量標(biāo)準(zhǔn)不只是地段好不好、價格貴不貴、面積大不大，還要看規(guī)劃。但對大多數(shù)人來說，規(guī)劃是一個很懸浮很模糊的概念，甚至認(rèn)為作用不大。

完全不對——

規(guī)劃，就像一堆食材，如果不懂如何搭配組合、如何掌勺調(diào)味，食材再好都做不出美味的菜肴。

換句話講，地段、配套只能證明房子外在條件好，規(guī)劃才能從根上保證房子內(nèi)在條件好。

我會把規(guī)劃講得很實際很具體，看完今天這篇文章后，你就能學(xué)會怎么從規(guī)劃判斷房子的“根”是不是好的。

03

10年前，龍湖在臨嘉陵江，渝中半島對面的北濱路，拿下了一塊資源非常好的地。

濱江、坡地、城市中心，面對這些城市里得天獨厚的資源，龍湖邀請美國MRY建筑設(shè)計所、世界頂級景觀設(shè)計公司美國EDAW，花了幾年心血，規(guī)劃了一套可持續(xù)的濱水居住方案。

坊間傳聞，當(dāng)年吳亞軍看到春森彼岸整體規(guī)劃設(shè)計方案第一次呈現(xiàn)出來的時候，感動得哭了，可見其優(yōu)秀。而春森彼岸的規(guī)劃確實有許多的超前性。

在春森彼岸類似的坡地，一般開發(fā)商可能就種點草遮蔽一下。而類似的一線濱江，也一定會修頭排洋房、別墅。

但春森彼岸結(jié)合重慶本土的吊腳樓建筑文化，把濱江的一公里江岸線留出來，在上方的住區(qū)形成千米濱江長廊，在下方的商業(yè)區(qū)形成吊腳樓式的濱江商業(yè)。

還利用坡地地形做了梯田式景觀，最大限度地削弱了地勢高差帶給業(yè)主的不適感，同時做到了景觀創(chuàng)新，形成自己獨有的亮點。

這些規(guī)劃讓春森彼岸一亮相，就轟動了業(yè)內(nèi)。很多人去參觀學(xué)習(xí)，還包攬了各類建筑大獎。

春森彼岸“梯田”景觀

春森彼岸千米濱江長廊和吊腳樓商業(yè)

第一期面世到現(xiàn)在，春森彼岸前幾期已經(jīng)有十一二年的房齡了。但在北濱路的二手房市場里，房價著實不便宜。

它的成交均價在建面2.0萬元/㎡，比周邊熱門的御龍?zhí)旆?、融景城馨苑等都要略高一些?/span>

春森彼岸和周邊小區(qū)二手房價格

春森彼岸的例子，體現(xiàn)了有規(guī)劃和沒規(guī)劃、好規(guī)劃和一般規(guī)劃的巨大差別。

好的規(guī)劃，能給城市和業(yè)主留下更多的價值，未來在二手房市場增值性和流通性都更高。一般規(guī)劃的項目在這些方面就要差一些。

但是，從哪些方面看規(guī)劃好不好？

04

第一個大面，看各種指標(biāo)。

1，容積率。

地塊容積率會決定房子的業(yè)態(tài)，房子的業(yè)態(tài)會直接影響規(guī)劃的品質(zhì)和舒適度。

通常，1.0及以下別墅形態(tài)，1.0—1.5 洋房、小高層，1.5—2.0洋房加高層，2.0及以上就是高層。

我們可以通過容積率大概知道項目住宅形態(tài)、初步判斷項目居住品質(zhì)，提前鎖定這個項目是不是你想要的。

容積率與品質(zhì)的關(guān)系

2，樓高。

超高層、高層、小高層、洋房、別墅的樓高不同，居住舒適度和資源占有度都會有很大的差異。

同樣的占地面積，樓層越少的項目，對土地的占有度就更高，每個業(yè)主分?jǐn)偟降馁Y源、可享受的資源就更多。

3，主力面積。

如果你要買套內(nèi)100㎡的房子，那么就要看套內(nèi)100㎡為主力面積的項目。如果套內(nèi)100㎡以下面積段是該項目的主力，就不適合你。

因為主力面積是小面積的項目，產(chǎn)品的重心不在改善。不管是居住人群，還是配置品質(zhì)肯定會受影響。畢竟改善、剛改和剛需的需求還是不一樣。

例如，200萬出頭的小戶型和500萬的大平層混搭在一棟樓，他們后期將共享一個組團(tuán)、一個園區(qū)。

雖然不能用總價來絕對區(qū)分人群素質(zhì)，但大概率上，買500萬買房子的人和買200萬房子的人，生活需求還是有區(qū)別的。

4，戶數(shù)。

不管是大社區(qū)還是小組團(tuán)，戶數(shù)越少、品質(zhì)越高。

同樣占地面積的項目，總共300戶還是總共1300戶，你能享受到的物業(yè)服務(wù)、公區(qū)品質(zhì)、小區(qū)資源都是有差別的。

對改善來說，盡可能選擇戶數(shù)少的項目。

05

第二個大面，看各種產(chǎn)品配置。

1，梯戶比。

梯戶比越高舒適度越高，1梯2戶肯定比2梯4戶好。不僅如此，如果是同樣的梯戶比，18層的小高層要比40層的超高層更舒適。

2，層高。

室內(nèi)的層高，一般是3米，改善會做高一些，預(yù)留地暖的位置，有些甚至做到了3.3米，增加采光和視野面積。

3，形態(tài)和尺度。

采光和通風(fēng)很重要，所以，板樓比塔樓好、端戶比中間戶好、樓間距寬的比樓間距窄的好。

房間的尺度，次臥開間不低于3.6米、主臥不低于4米。以及，戶型有沒有做套房、功能是否動靜分區(qū)、有沒有考慮房間的私密性，也很重要。

更大、更豪的戶型還應(yīng)考慮保姆電梯、保姆入戶通道、保姆房間等。

4，精裝還是清水。

我個人更傾向于精裝。精裝不僅能保證小區(qū)整體品質(zhì)和風(fēng)格統(tǒng)一，同時也保證了自住業(yè)主的居住舒適度、投資業(yè)主在持有期的出租方便度。

在北上廣一線城市，但凡高端改善、豪宅都是精裝，基本上沒有清水。如果是清水房，你最先住進(jìn)去，那么可能一年甚至可能長達(dá)十年，你都要忍受周邊陸陸續(xù)續(xù)的裝修干擾。在大堂、車庫、電梯等公區(qū)也會出現(xiàn)噪音和灰塵的問題。

而精裝房，是在開發(fā)商統(tǒng)一修建后入住，不用遭受周邊的噪音、灰塵污染。對小區(qū)公區(qū)也是一種保護(hù)。

以寰宇天下為例。天璽是全精裝組團(tuán)，天悅是清水組團(tuán)。天悅室內(nèi)裝修的檔次和觀感參差不齊，租售的二手房也不像天璽那樣有統(tǒng)一的配置和標(biāo)準(zhǔn)。市場表現(xiàn)上，天璽比天悅相對更好出租。

帶精裝修的天璽

06

第三個大面，看各種公區(qū)細(xì)節(jié)。

1，有沒有會所。

目前市面上流行的改善面積在套內(nèi)130㎡—160㎡左右。如果有宴請客人的需求，這個面積是不夠用的。

那怎么辦呢？這時候，會所的作用就顯現(xiàn)出來了。

這幾年逐漸有一些項目開始修建會所了。從最早的棕櫚泉到現(xiàn)在的龍湖塵林間、國浩18T、重慶蘭園，都開始配備私人宴會廳、公共接待空間，來滿足業(yè)主需要宴請客人的要求。

這種需求，未來只會越來越多、越來越普遍。

塵林間私人會客廳

國浩18T會所 私人宴會廳

2，車庫有沒有精裝。

車庫是否做了精裝，是否很敞亮；是不是配備了司機休息室；這些都是意識的升級、超前，都是你需要看到的。

3，有沒有人性化細(xì)節(jié)。

比如有些小區(qū)內(nèi)會做風(fēng)雨連廊，那么你回家這條路就能免受風(fēng)吹日曬。有些小區(qū)會專門設(shè)計慢跑步道，保護(hù)鍛煉人群的膝蓋。

如果是位于郊區(qū)類的改善，地段不方便，你就要看看是否配備社區(qū)便利服務(wù)中心，包括便利店、日常的干洗店來滿足基本需求。

07

規(guī)劃好不好，一句話概括就是要“以人為本”。

開發(fā)商有沒有用心考慮業(yè)主的需求、喜好以及舒適度，完全能從它的規(guī)劃里看出來。而開發(fā)商用不用心、舍得與不舍得，做出的產(chǎn)品一定差別巨大。

對于改善，知道怎么看規(guī)劃、更知道怎么看規(guī)劃好不好，就相當(dāng)于在花幾百萬出去之前就把握到整個項目的未來，提前預(yù)判自己以后能不能住得舒服。

如果事后再來想，我當(dāng)時應(yīng)該怎么怎么，悔之晚矣。

·THE END·

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