平地一聲驚雷起，萬(wàn)頃風(fēng)雨加于身，割韭菜的鐮刀，這次伸向了與生活最緊密的租房。

8月20日，海南每天房屋租賃鄭州公司人去樓空，300多名業(yè)主和800多位租客混戰到了一起；

8月24日，上海嵐越公寓在浦東的辦公室連夜消失，報案者將派出所門(mén)口圍得水泄不通；

8月27日，杭州長(cháng)租公寓友客被查封，有人剛交了2萬(wàn)多房租，中介就攜款潛逃，留下一地雞毛；

8月29日，杭州巢客長(cháng)租公寓跑路，慘遭血洗的房東和租客已建立起10多個(gè)微信群，等待維權。

冰山一角下，藏著(zhù)更殘酷的真相。據不完全統計，近一個(gè)月內，全國有超15家房屋租賃公司的創(chuàng )始人或負責人失聯(lián)，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區，無(wú)數租客面臨無(wú)家可歸的困境，涉案金額高達數十億元。

▲部分跑路名單 圖/運營(yíng)研究社

曾被視為風(fēng)口、深受追捧，到如今談“租”色變、臭名昭著(zhù)，密集爆雷的長(cháng)租公寓，已淪為徹頭徹尾的“龐氏騙局”。

01

“高收低租”的模式

從開(kāi)始就挖好了坑

細細追溯這些出事的長(cháng)租公寓，不難發(fā)現其共性：都是因為“高收低租”的經(jīng)營(yíng)模式出了問(wèn)題，導致翻車(chē)。

所謂“高收低租”，即租賃公司們以高價(jià)從房東處收取房源，再以低價(jià)出租。比如，一個(gè)房東打算以6000元的價(jià)格出租一套房，長(cháng)租公寓以6500元的價(jià)格拿到房源，再以5000元轉給租客。

乍一聽(tīng)倒像是在做“慈善”，但事出反常必有妖，這種與正常定義中“低買(mǎi)高賣(mài)”的商業(yè)模式背道而馳的做法，是一個(gè)早有預謀的陷阱。

長(cháng)租公寓企業(yè)們不計成本高價(jià)收房，并非沒(méi)有條件，通常房東要和他們簽署一年以上的出租合同，但對應的租金只能1個(gè)月1付。

低價(jià)誘餌拋出后，求租者自然趨之若鶩，長(cháng)租公寓以天下沒(méi)有白吃的午餐為由，提出想要便宜房子，租金須交滿(mǎn)一年。

看似必虧的生意，其實(shí)中間產(chǎn)生的現金流相當可觀(guān)：通過(guò)收租戶(hù)一年租金，給房東一個(gè)月的租費，就得到了11個(gè)月的“時(shí)間差”。

再來(lái)算筆賬。一套房子，假如平均每個(gè)月3000元，一次性就能收到36000元；如果有100套房源，那就是360萬(wàn)元現金；如果有1000套房源，那就是3600萬(wàn)元；如果有10000套房源，那就是3.6億元（堪比一次大額融資）。

若是碰上囊中羞澀的租客，長(cháng)租公寓企業(yè)還有“租金貸”作為后招。求房心切的租客們被忽悠去指定的借貸機構，以5%左右的低利率簽署長(cháng)期貸款合同，長(cháng)租公寓還是能一次性拿到全年租金（金融機構與長(cháng)租公寓企業(yè)是一筆結清的）。

依靠租金貸，長(cháng)租公寓們既可以拿下初入社會(huì )的年輕人這一龐大的租房群體，又可以將租客租金包裝成“資產(chǎn)”，提前從金融機構套取大量現金，積蓄資金池，形成財務(wù)杠桿，一本萬(wàn)利。

分析到這里，有沒(méi)有品出熟悉的味道。直白來(lái)說(shuō)，“高收低租”的運營(yíng)模式，瞄準的根本不是利潤，而是租金，這和P2P等非法集資的玩法如出一轍，只不過(guò)曾經(jīng)的標的是“理財產(chǎn)品”，現在則是“出租房”。

所以，這種逆操作，注定是條不歸路。高速擴張下，為不斷吸納新房源，做大市場(chǎng)規模（贏(yíng)得資本青睞），“高價(jià)搶房”的價(jià)格戰打得如火如荼。

眼見(jiàn)缺口太大，部分長(cháng)租公寓企業(yè)又將圈來(lái)的錢(qián)挪作其他投資，短期內無(wú)法收回，資金平衡被打破后，龐氏鏈條自然無(wú)法再順利運轉，卷款跑路成了上策。

在信息極度不對稱(chēng)的情況下，負債和風(fēng)險直接轉嫁給了租客和房東，這已不止是陰損，而是真正的詐騙。

“人在家中坐，禍從天上來(lái)”，東窗事發(fā)后，全國數以萬(wàn)計的房東和租客成了無(wú)辜的“背鍋俠”，在上海嵐越公寓的維權群里，大部分租客損失都在五位數以上，被迫流離失所。

無(wú)意苛責房東，畢竟房東也是受害者，很多房東都是“以租養貸”，租金來(lái)源被切斷后，極有可能陷入斷供危機，今年2月以來(lái)，房東群體還曾遭受長(cháng)租公寓的“強制降租”風(fēng)波，不同意就不給打房租。

雪上加霜的是，盡管長(cháng)租公寓已原地遁逃，“租金貸”還在吸著(zhù)租客們的血。長(cháng)租公寓欠著(zhù)金融機構的尾款一天不付清，合同就無(wú)法解除，租客們就得按時(shí)還貸（即使早已退租），否則就會(huì )留下征信污點(diǎn)，承擔逾期費用，最可怕的是，這種無(wú)底洞是看不到盡頭的。

“為消除征信的不良影響，我選擇了報警，但等定性的時(shí)間太長(cháng)，現在只能選擇以受欺詐為由提起撤銷(xiāo)合同的民事訴訟。”一位匿名受害者透露，在自己的征信系統上，目前顯示還有4萬(wàn)多元的貸款沒(méi)還。

這種以犧牲消費者所有權益，來(lái)牟取私利的做法，已徹底脫離了一個(gè)正常行業(yè)該有的模樣。

02

從風(fēng)口到臭名昭著(zhù)

長(cháng)租公寓自食惡果

最初的“長(cháng)租公寓”，是被寄予厚望的。

與傳統中介公司不同，長(cháng)租公寓憑借服務(wù)全面、體驗度優(yōu)秀、安全性高、品牌保證等優(yōu)勢，躍升為地產(chǎn)領(lǐng)域新業(yè)務(wù)的最大風(fēng)口。

國家政策、金融、房源、稅收等全方位的支持，也為長(cháng)租公寓的燎原添了一把火。2017年，廣州等地方政府還推出“租購同權”，宣布租賃產(chǎn)權跟房屋產(chǎn)權享有同等權利。

2018年，城鎮化進(jìn)程的推進(jìn)，使得城市租賃市場(chǎng)迎來(lái)井噴，租賃人口高達1.9億人，市場(chǎng)規模超萬(wàn)億。根據預測，2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場(chǎng)規模達4.2萬(wàn)億元。

也正是這兩年間，入局者紛至沓來(lái)，投資機構給出的估值水漲船高。按出身不同，長(cháng)租公寓市場(chǎng)衍生出幾大派系：包括地產(chǎn)系，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等；物業(yè)系如自如、美麗屋等；互聯(lián)網(wǎng)資本為主的資本系如蛋殼公寓、青客公寓等。

風(fēng)光背后，被刻意掩蓋的危機漸漸暴露出來(lái)。長(cháng)租公寓的利潤并不高，據《2019租賃住宅行業(yè)白皮書(shū)》顯示，國內20個(gè)重點(diǎn)城市中，公寓租金回報率僅為1%～3%。

而長(cháng)租公寓走的又是重資產(chǎn)模式，為提升競爭力，長(cháng)租公寓在取得房源后，通常會(huì )進(jìn)行內部改造，這種類(lèi)似“二房東”的角色，占據長(cháng)租公寓市場(chǎng)的主流。

業(yè)內人士曾算過(guò)長(cháng)租公寓的成本，一棟長(cháng)租公寓大概在100間房左右，裝修和家電成本在6萬(wàn)元左右，整棟成本在600萬(wàn)。

而在一線(xiàn)城市，一套28平米的長(cháng)租公寓，租金約在2600元上下，100間房的每月租金約為26萬(wàn)元，一年不過(guò)312萬(wàn)元。

事實(shí)上，長(cháng)租公寓空置率在40%～50%之間都是常態(tài)，這就意味著(zhù)，100間房中，只能租出去60套，每年租金收入僅為187.2萬(wàn)元。

這意味著(zhù)，長(cháng)租公寓企業(yè)只能通過(guò)規模效應來(lái)攤薄成本，兼之來(lái)自風(fēng)投的壓力，長(cháng)租公寓在激進(jìn)擴張的道路里越陷越深。

擁有更多的房產(chǎn)資源，代表前期建設及改造投入更大，資金流動(dòng)性也會(huì )更差。由于高昂的利息和運營(yíng)成本存在，“借新還舊”的操作想要持續，每次募集的資金規模，都得比之前更大，極度依賴(lài)“資金池”的后果是，只要有一環(huán)出了差錯，“爆雷”是必然結局。

這種天生畸形的商業(yè)模式，本身沒(méi)有造血能力，又何來(lái)盈利。6月18日，蛋殼公寓創(chuàng )始人高靖被地方政府部門(mén)帶走調查，蛋殼股價(jià)連續下挫，后又被扒出連續三個(gè)財年虧損，2017至2019年，蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。

與此同時(shí)，萬(wàn)科、朗詩(shī)、遠洋等房企均在不同程度上相繼宣布“割裂”長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)，甚至開(kāi)始出售產(chǎn)權。

截至2019年底，全國爆倉的長(cháng)租公寓品牌超過(guò)50家，估值出現大滑坡，哄抬租金、虛假房源、售后推諉等丑聞纏身。

禍不單行，突入而來(lái)的疫情“黑天鵝”，無(wú)疑加速了結局的到來(lái)?？罩寐实亩溉簧?，使得回款速度滯緩，牽一發(fā)而動(dòng)全身，崩盤(pán)來(lái)得又快又狠。

一念成佛，一念成魔，顯然，長(cháng)租公寓選擇了后者。

03

跑路前夕瘋狂撈錢(qián)

維權之路道阻且長(cháng)

魯迅曾說(shuō)：“我向來(lái)不憚以最壞的惡意，來(lái)揣測人心。”這句話(huà)放在如今的長(cháng)租公寓身上，一語(yǔ)成讖。

一家公司的經(jīng)營(yíng)狀況，不會(huì )在朝夕之間就出現質(zhì)的改變，問(wèn)題爆發(fā)前，常早有預兆，暗潮洶涌中，惡意割韭菜者并不在少數。

杭州“友客公寓”在出事前的一個(gè)月，瘋狂成立了8家分公司。在此期間，友客還在大肆收房，以杭州都會(huì )山為例，該樓盤(pán)今年5月底剛剛交付，就被迅速盯上，很多業(yè)主都將房子委托了過(guò)去，簡(jiǎn)直細思極恐。

另一家“巢客公寓”的做法則更為荒唐。被證實(shí)多次更改公司名稱(chēng)，從原來(lái)的巢客房地產(chǎn)，改成巢客遇家，頻頻爆雷后，又搖身一變?yōu)?ldquo;適享科技”，繼續興風(fēng)作浪，直到徹底玩不下去，法人、股東、財務(wù)來(lái)了個(gè)全面大撤退。

可恨的是，這些大肆撈錢(qián)的企業(yè)并不會(huì )得到預想中的嚴懲，作為“有限責任公司”，創(chuàng )始人無(wú)需承擔連帶責任，一旦宣布破產(chǎn)，只需按照注冊資金來(lái)賠付（比如注冊資金100萬(wàn)，僅賠付100萬(wàn)）。

與卷走的上億血汗錢(qián)比起來(lái)，實(shí)屬九牛一毛。挨過(guò)風(fēng)頭后，已經(jīng)實(shí)現財務(wù)自由的CEO們，大可再開(kāi)家公司，照樣瀟灑人間，至于身心煎熬的租客和房東，好走不送。

▲維權中的租客和房東

長(cháng)久以來(lái)，這些黑心長(cháng)租公寓企業(yè)，敢明目張膽洗錢(qián)的原因在于，租客的租金，并沒(méi)有得到有效監管，游走官方管控之外。

幸好，政府已經(jīng)看到了這一點(diǎn)。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監管相關(guān)工作的通知》，要求住房租賃企業(yè)從8月31日起將相關(guān)租賃資金都繳入專(zhuān)用存款賬戶(hù)管理，“托管式”住房租賃企業(yè)需要在9月30日前根據要求完成風(fēng)險防控金繳納。

9月1日開(kāi)始，上海、廣州、?？?、合肥、西安等七個(gè)城市先后發(fā)布風(fēng)險提示或住房租賃資金監管措施，明令禁止貸款合同不應嵌入租房合同中，與此同時(shí)，成都市住建局正式開(kāi)展住房租賃企業(yè)專(zhuān)項排查工作。

眼下，在全國數百個(gè)維權群里，租客和房東們還在苦苦等待結果，生活已嚴重受到影響。根據受理情況，經(jīng)偵支隊將請到專(zhuān)業(yè)審計部門(mén)，查看資金流向，以進(jìn)一步取證調查。

誰(shuí)能想到，興盛一時(shí)的長(cháng)租公寓，竟親手將自己送上了窮途末路，在資本的裹挾，和跑馬圈地的快感下，最終迷失了初心。

租房這件事淪為以小博大的賭局后，鮮少有人再去關(guān)注提升服務(wù)和優(yōu)化產(chǎn)品。殊不知，決勝的關(guān)鍵恰恰是要落到每一間房，每一個(gè)業(yè)主和每一個(gè)租戶(hù)上的。

很可惜，曾經(jīng)的屠龍者已不愿回頭，在變成另一條惡龍之后，還是墜入了曾經(jīng)凝視過(guò)的深淵。

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