2021年1月25日，上海市房管局表示，法拍房將納入限購范圍，購買(mǎi)法拍房需具備本市購房資格。

上海樓市調控再出新招后，靜安區一處將于3月8日拍賣(mài)的房產(chǎn)，在公拍網(wǎng)上“限購”字樣明顯。

而法拍房掛拍量高居全國第一的重慶，現狀到底如何？

法拍房究竟有何利弊？購買(mǎi)法拍房應當注意什么？

俗稱(chēng)為“法院拍賣(mài)的房產(chǎn)”的法拍房，原房主因商業(yè)貸款逾期、違法犯罪沒(méi)收以及無(wú)主認領(lǐng)等都可產(chǎn)生。

2020年初期，保利高爾夫花園一獨棟別墅首次拍賣(mài)，起拍價(jià)1153.775萬(wàn)元，相當于評估價(jià)的7折。

此前不久，2019年12月，來(lái)福士廣場(chǎng)一高層豪宅進(jìn)行司法拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)94次競價(jià)，最終以1153.9528萬(wàn)元(評估價(jià)的7折)成交。

2019年來(lái)，重慶法拍房成交進(jìn)入高峰期。

據了解，法拍房在拍賣(mài)過(guò)程中，通常會(huì )出現評估價(jià)、保留價(jià)和起拍價(jià)3個(gè)價(jià)格。

評估機構出具的價(jià)格，大部分低于市場(chǎng)價(jià)。

保留價(jià)是成交價(jià)格的底價(jià)，由法院參照評估價(jià)確定。

若競買(mǎi)人的最高應價(jià)沒(méi)有達到保留價(jià)，就會(huì )流拍。同時(shí)，房產(chǎn)可以拍賣(mài)3次，每次流拍后保留價(jià)最高能降價(jià)20%。

價(jià)格較低，正是法拍房的最大優(yōu)勢。

重慶法拍房

據法拍房機構統計，重慶高居全國城市法拍房掛拍量之首，并超過(guò)第二名成都3000多套。

這意味著(zhù)，重慶近一年就要拍賣(mài)19873套房產(chǎn)，平均每天約要賣(mài)出50套。

那么，重慶的法拍房為什么這般多呢？

首先，大批房產(chǎn)投資客進(jìn)入重慶，也有抵押房產(chǎn)套取資金經(jīng)商等現象，尤其是去年疫情沖擊下，部分人的財產(chǎn)受到損失。

其次，包括晉愉、申基、銀星、典雅、大川等一些房地產(chǎn)公司也進(jìn)入了破產(chǎn)峰期。

此外，重慶的法拍房成交率遠低于北京和上海。導致同一房產(chǎn)實(shí)際會(huì )被法院多次拍賣(mài)，數據應該存在虛高情況。

重慶法拍房掛牌量全國第一

被部分業(yè)內人稱(chēng)為“樓市毒瘤”的法拍房，到底有哪些問(wèn)題？

首先，房主騰房、清場(chǎng)可能存在的問(wèn)題。

法院拍賣(mài)，只是房產(chǎn)的所有權，而不負責其使用權，“法院不負責清場(chǎng)交付”，萬(wàn)一住戶(hù)不予配合就較為麻煩。

而一個(gè)月前的2021年1月21日凌晨5點(diǎn)，廣州越秀區的一處法拍房主砸壞門(mén)窗，因為手拿確權裁定書(shū)，卻與租客、收租房幾番扯皮，警方也調節無(wú)效，只得走司法途徑。

去年8月，重慶的但女士買(mǎi)下一套56萬(wàn)的法拍房，入住時(shí)還遭原業(yè)主砍傷。

其次，長(cháng)期租約問(wèn)題。

我國《合同法》的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則之下，法院在決定拍賣(mài)之前已存在的租賃關(guān)系，受法律保護。

法院一般會(huì )在房產(chǎn)拍賣(mài)信息中標注有租約信息，但有時(shí)并未注明租約時(shí)限。

第三，房款、稅費、物管費等問(wèn)題。

法拍房不能按揭付款，要求一次性付清全款。

法拍房多為二手房，通常要求買(mǎi)家參考二手房承擔全部稅費，而若原房主為企業(yè)，稅費會(huì )更復雜，也較高。

此外，前房主拖欠的物業(yè)費、水電費等需繳清。

更令人驚恐的是，據稱(chēng)目前法拍房已形成一條完整產(chǎn)業(yè)鏈，有黑心輔拍機構專(zhuān)門(mén)騙定金、押金。

因此，相關(guān)律師建議，競買(mǎi)人最好在報名前聯(lián)系法院、實(shí)地調查，充分了解拍賣(mài)標的糾紛情況。

司法拍賣(mài)不同于商業(yè)拍賣(mài)。競買(mǎi)人應事先確認具有購房資格，無(wú)購房資格的需承擔悔拍等法律后果。

因為競拍成功后，保證金會(huì )轉移到法院的支付寶賬戶(hù)中，如果競拍到商品沒(méi)有付余款，買(mǎi)受人悔拍后不僅保證金不予退還，而且還有可能補原拍賣(mài)價(jià)款造成的差價(jià)。

上海樓市調控加碼后，重慶法拍房市場(chǎng)能否逐漸規范？

在更多更有效措施實(shí)行前，購房朋友選擇法拍房顯然需要特別注意。

·THE END·

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