今年開年，對于眾多房地產(chǎn)公司可謂“天雷滾滾”。

先是剛過元旦，銀監(jiān)會就發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限要求，兩道紅線一劃，讓所有開發(fā)公司的資金部門發(fā)了愁。

沒過幾天，土地部門又宣布“全年只允許三次集中賣地”的通知，雖然現(xiàn)階段只有22個試點城市，但是大概率此規(guī)定要推行全國，這完全改變了土地部門多年工作流程。

前兩個，還沒來得及反應(yīng)。

馬上又發(fā)生了另一件怪事，上海2021年土拍地王開發(fā)商被當(dāng)?shù)卣s談了。

2月20日，位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價階段。

出讓文件顯示，該地塊規(guī)劃為普通商品房用地，東至旬陽路，南至石泉路，西至嵐皋路，北至嵐皋路300弄小區(qū)。

地塊起始價為47.39億元，出讓面積為38247.4平方米，容積率為2.0，計容面積為76494.8平方米。

本地塊的出讓吸引了多家大型地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注，最后招商、保利、融創(chuàng)三家房企項目公司入圍現(xiàn)場競價。

經(jīng)過311輪激烈競價，融創(chuàng)和廈門建發(fā)共同成立的項目公司（上海兆顥企業(yè)管理有限公司）以64.52億元成功競得該地塊使用權(quán)，溢價率36.15%，成交樓面地價84346元/平方米。

然而，融創(chuàng)和建發(fā)高興沒有幾天，卻被當(dāng)?shù)卣斑^去喝茶，主題就是“合理調(diào)整預(yù)期”。

官媒是這樣報道這一次約談活動的，我們來解讀一下。

解讀：約談的原因很明確，就是這次土拍36%的溢價率超過了政府認(rèn)為安全的高壓線。

解讀：區(qū)政府是約談主體，看來上海市也把控房價指標(biāo)至少下達(dá)到了區(qū)政府。兆顥公司是項目所有人，另外融創(chuàng)應(yīng)該是操盤方，所以兩個方面的人員都到齊了。

解讀：這是個總綱，也是個帽子，代表著政治正確。

解讀：說了這么多要求，核心還是一點“合理調(diào)整預(yù)期”，說白了就是地貴了，但是房價不能太貴，別指望用“面粉貴，面包必須貴”的邏輯，去賣高價房。

解讀：除了房價問題，其他經(jīng)常玩的花招也別想玩。別想囤地不開發(fā)等升值，別想捆綁裝修，捆綁車位賣高價。

一句話，你是地王，我們會重點監(jiān)管，請老實點。

當(dāng)你查閱2021年上海已經(jīng)發(fā)生的土拍資料，你會發(fā)現(xiàn)如果論樓面價，這塊地并不是最高的，只能排在第三名。

但是，如果再看溢價率的排名，你就會理解政府為什么會找這個地王約談了。

因為這個36%的溢價率，拿到了全上海2021年的第一名。

回顧過去一年的土拍市場溢價率，雖然因2020年中海退地事件之后，上海土拍市場40%的溢價率都屢見不鮮。

但本次的36%是發(fā)生在上海樓市年初新政之后，“不看風(fēng)向不長眼”的帽子一時半會兒脫不了。

雖然拿地和市場風(fēng)險都是企業(yè)自由的市場選擇，但該地塊樓板價一出，周邊二手房和輿論又開始蠢蠢欲動，這是有悖于房住不炒的大政方針的。

說實話，在調(diào)控層層加碼，房地產(chǎn)管理日益嚴(yán)格的今天，開發(fā)商被政府約談不是什么大事。

房價銷售過高，營銷言過其實，交房品質(zhì)惡劣等等，都能成為約談的理由

然而，令人深思的卻是這一次約談的導(dǎo)火線——土拍溢價率過高。

至少來說，這次約談，給人這樣啟示。

對于高單價的地王，對于高溢價率的土地，政府開始管控，控制高單價對于房價的影響，控制高溢價率對于周邊二手房的影響。

回顧中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，可以說地王“功不可沒”。

我一個干開發(fā)的朋友，曾經(jīng)形象的告訴我——一個城市要想房價恢復(fù)信心，引發(fā)房價暴漲，地王是最快的手段。

遠(yuǎn)的不說，從2016年開始，當(dāng)你回顧每一個城市房價暴漲的歷史之時，你會發(fā)現(xiàn)基本上都有地王推動的痕跡，而且這個地王的出生大概率就會變成整個上漲周期的節(jié)點性事件。

對于地王，當(dāng)?shù)卣话阌质鞘裁磻B(tài)度呢？

四個字形容——樂觀其成。

站在政府角度，能夠一段時間出幾個地王，第一財政可以多一點收入，第二可以帶動其他土地拍賣，第三帶動房價提高相關(guān)稅費(fèi)收入，何樂而不為呢？

所以，查遍網(wǎng)絡(luò)，你很難看到政府因為高溢價率的土拍地王對開發(fā)商進(jìn)行管理的，更談不上有著特殊意義的喝茶。

所以，必須為上海市政府對于房地產(chǎn)市場管理點贊。

因為，他們用實際行動告訴開發(fā)商，土地溢價率到達(dá)什么樣程度，政府不可接受，溢價率到達(dá)就必須小心，否則很可能產(chǎn)生較大的市場風(fēng)險。

這種風(fēng)險不但是對于開發(fā)商，更加是對于整個上海的買房人。

這種方法和態(tài)度，應(yīng)該成為中國每個城市房地產(chǎn)管理者對待地王的榜樣和標(biāo)桿。