拓土西部區(qū)域，剛拿下廣西本土房企一哥彰泰65%股權(quán)的旭輝，又有新動作。

3月3日，旭輝集團官網(wǎng)發(fā)布了組織架構(gòu)調(diào)整信息：

同時，西北事業(yè)部更名為西北區(qū)域事業(yè)部，負責(zé)陜西、山西、寧夏、甘肅、青海五個省市的開拓和業(yè)務(wù)經(jīng)營與管理工作。

旭輝控股CEO林峰表示，區(qū)域深耕是一直堅持的策略，兩大區(qū)域的總部分別位于成都、西安，可以用合理的管理半徑更好推進區(qū)域發(fā)展。

2020年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，旭輝的合同銷售金額約2310億元，位列房企第14位。

而從開年收購彰泰股權(quán)，到近日升級西南、西北區(qū)域架構(gòu)，通過深耕以成都代表的西部尤其西南地區(qū)來尋求進一步做大的野心，可謂呼之欲出。

只是，在旭輝銷售額不斷攀新高的同時，不僅持續(xù)增長動能存疑，權(quán)益占比小、規(guī)模虛胖的問題，也日益凸顯。

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旭輝集團2000年成立于上海，截止到2020年年底，其業(yè)務(wù)遍布中國及海外超過90個大中城市。

旭輝目前的銷售體量，主要還是得益于近幾年的突然發(fā)力。

其中，2017年是規(guī)?；瘮U張的里程碑，這一年它突破千億大關(guān)。而2017到2019年，只用兩年時間便再次翻番破兩千億。

隨著在全國開疆拓土，進駐城市越來越多，高速擴張的旭輝，陣線也不斷拉長。所以為了平衡管理半徑，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，近幾年的旭輝，組織架構(gòu)調(diào)整的頻率也相當高。

來源：旭輝控股年報

公開信息顯示，2019年旭輝先后成立了西南、江蘇區(qū)域集團；去年初，又整合原北京事業(yè)部、天津事業(yè)部，成立華北區(qū)域集團；去年中，先后成立東南區(qū)域集團、廣桂區(qū)域事業(yè)部。

其中，廣桂區(qū)域事業(yè)部覆蓋范圍為廣西、廣州、中山、佛山、肇慶、清遠等地域，區(qū)域總部設(shè)在廣州。

時隔半年，旭輝再次對西部兩大業(yè)務(wù)重地“動刀”。成都事業(yè)部升級華西區(qū)域事業(yè)部，管轄范圍拓寬無非是為了更好地整合資源，可見旭輝深耕成都及周邊的意愿進一步加強。

這次的調(diào)整，和兩個月前聯(lián)手彰泰形成了呼應(yīng)。按照旭輝的架構(gòu)，彰泰所在的廣西，屬于廣桂區(qū)域事業(yè)部，而拿下“一哥”65%的股權(quán)，足以說明旭輝越來越看重大西南的市場。

區(qū)域落子層面，也能得到體現(xiàn)。如2018年，旭輝先后進駐貴陽、昆明。而2017年進入成都后，已布局近20個項目。以長三角地區(qū)為核心據(jù)點的旭輝，正將觸角逐漸延伸到西南。

值得一提的是，旭輝西南被曝高管動蕩，此次調(diào)整，也是進一步理順管理機制。

而按照目前的架構(gòu)，旭輝逐漸從之前的二級管控，向此前設(shè)想的“集團總部-區(qū)域集團-項目集群”三級管控過渡，這為進一步擴張打下了基礎(chǔ)。

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得益于全國化戰(zhàn)略的推進，以及組織架構(gòu)的不斷優(yōu)化，旭輝在近幾年可謂強勢沖出，實現(xiàn)了規(guī)模和排名的快速躥升。

數(shù)據(jù)顯示，2012年到2017年，旭輝銷售額從不到百億攀升至千億大關(guān)，五年破千億，兩年破兩千億。如此開掛般的增長速度，在行業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

嘗到擴張?zhí)痤^的旭輝，之前曾定下“2021年銷售額破3000億元”的目標，不過在房地產(chǎn)存量時代，高增長畢竟不可持續(xù)，所以旭輝尋求新增長點的訴求相當強烈。

來源：旭輝控股年報

對旭輝來說，西部尤其西南區(qū)域的確是繼續(xù)做大做強的不二選擇。

一方面，重慶、成都、西安都是國家中心城市，它們所輻射的都市圈、城市群地帶，在西部開發(fā)、陸海通道、成渝雙圈等國家戰(zhàn)略加持下，有良好的經(jīng)濟發(fā)展空間和樓市增長潛力。

另一方面，成都代表的西南地區(qū)，恰恰也是旭輝業(yè)務(wù)版圖的薄弱地帶，增長空間較大。

旭輝在2007年就進入重慶，由于進入時間早，目前重慶的城市銷售額已經(jīng)突破百億，比如2019年就達到129.8億元，僅次于北京和杭州。

對比來看，旭輝成都2019年的銷售額，只有40億元出頭。而2019年年報顯示，整個中西部的銷售額，占比只有17.9%，而長三角、環(huán)渤海和華南分別是48.3%、25.1%、8.7%。

旭輝要實現(xiàn)短期沖破3000億元的目標，達到目前世茂的規(guī)模，收購彰泰股權(quán)，以及調(diào)整西南、西北區(qū)域架構(gòu)，這幾大連續(xù)動作，無疑能起到重要作用。

但話說回來，本身地產(chǎn)行業(yè)就處在下行周期，而成都等西南區(qū)域，在本土品牌之外，市場份額早已被提前搶灘的外來者瓜分殆盡，旭輝想要突出重圍，未必有那么容易。

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西南、西北市場，可以為旭輝提供更大的規(guī)模想象空間，不過，拋開競爭壓力不談，就算規(guī)模繼續(xù)膨脹，旭輝也面臨著“體格虛胖”、增收不增利的難題。

事實上，旭輝能夠在短短兩年實現(xiàn)規(guī)模翻番，合作開發(fā)是重要因素。

比如旭輝在進入成都前，就曾和新希望地產(chǎn)有過合作協(xié)議。和重慶華宇，也有多個聯(lián)合開發(fā)樓盤項目。和彰泰聯(lián)手，也不是全部收購，而是只有65%的股權(quán)占比。

來源：旭輝控股年報

在財務(wù)報表上，大量的合作開發(fā)項目，讓旭輝有著可觀的全口徑銷售額，但其中的權(quán)益占比部分其實比較有限。

比如2019年，旭輝的權(quán)益銷售額占比只有55%，遠低于75%的百強房企平均水平。如果擠掉規(guī)模上的水分，旭輝的真實體量要打上折扣。

而且，由于權(quán)益占比較低，利潤被分食，導(dǎo)致對比銷售規(guī)模和營收的增長速度，旭輝存在著明顯的增收不增利的情況，盈利能力和規(guī)模相當不匹配。

如2019年，旭輝的銷售額、營收、利潤、歸母凈利潤增長，分別為32%、29%、27%、25%。

在增收不增利的同時，受內(nèi)外環(huán)境影響，旭輝的規(guī)模擴張速度，也是出現(xiàn)了明顯下滑。比如在銷售規(guī)模上，2020年15.15%的增速，相對于2019年的32%，可謂是斷崖式下跌。

來源：網(wǎng)絡(luò)

略顯后勁不足的旭輝，繼續(xù)采用之前的擴張路線，單純?yōu)?ldquo;一口吃成胖子”，而缺少對盈利能力和經(jīng)營效益的有效提升，顯然不是長遠之計。

更何況三道紅線下，旭輝2020年年中的資產(chǎn)負債率還踩線了。此外，債務(wù)壓力，規(guī)模擴大伴隨著的管理難度的增加等，都是橫亙在3000億元銷售野心面前的難題。

對旭輝來說，調(diào)整戰(zhàn)略布局，優(yōu)化組織架構(gòu)，說明它也意識到了快速規(guī)模化的一些問題，而及時的調(diào)整策略，為下一階段的擴張打下了良好的基礎(chǔ)。

不過通往3000億元的狂奔道路上，旭輝仍然要做好充分的準備。