受“三道紅線”約束，“降檔減債”成為2021年房企的重點工作。

一季度房企發(fā)債融資已經(jīng)下降至三年前的水平，其背后是房企融資的難度正在加大。

王瑜（化名）是一家浙江中型私募機(jī)構(gòu)的項目經(jīng)理。4月18日，他告訴時代周報記者，近期許多銀行對開發(fā)貸的審核趨嚴(yán)，購房者的按揭尾款延遲發(fā)放，一些開發(fā)商面臨資金困局，房地產(chǎn)融資利率持續(xù)走高。

持續(xù)推行房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的背景下，“三道紅線”“五檔房貸”先后落地，房地產(chǎn)行業(yè)融資持續(xù)收緊。

近日，貝殼研究院最新研報顯示，2021年第一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元人民幣，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。同期，房企境內(nèi)債券利率中位數(shù)為4.4%，同比上升48個基點。

王瑜表示，近期他收到的咨詢量明顯增多，有資金需求的項目來自全國各地，不少企業(yè)不惜高成本借貸。以廣深舊改項目為例，若該項目已立項，在私募機(jī)構(gòu)融資的成本年化約為12%，周期最短為一年、最長為五年，付款方式為年末付息、到期還本。此外，私募機(jī)構(gòu)提供股權(quán)質(zhì)押、債權(quán)抵押等業(yè)務(wù)，利率根據(jù)抵押物情況而定，年化區(qū)間約為9%-14%，多數(shù)項目年化為12%。

“我們的業(yè)務(wù)覆蓋農(nóng)林魚牧、環(huán)保能源、地產(chǎn)建材等，地產(chǎn)企業(yè)最缺錢，咨詢量也最多。”王瑜算了一筆賬，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間在下行，多數(shù)項目利潤率不超過15%，融資成本12%基本上很難賺錢，只能勉強(qiáng)維持生存。

對于房企而言，及時調(diào)整融資計劃才能跟上政策變化。

4月19日，一位Top 前五房企的融資人士對時代周報記者表示，今年來融資主要發(fā)生了三個變化：因為集中供地，金融機(jī)構(gòu)對于企業(yè)有更高的要求，傾向于給信用較好、長期合作的公司放款；企業(yè)內(nèi)部融資計劃需要更早進(jìn)行安排，審核流程增加對項目的周轉(zhuǎn)要求提高；企業(yè)傾向于以合作拿地的方式減輕融資壓力，部分省市如浙江地區(qū)要求的拿地保證金為自有資金，無法通過融資取得。

另一方面，今年房企將迎來新的償債高峰，數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)房企償債規(guī)模將突破萬億元大關(guān)，達(dá)12448億元。在此背景下，不少房企走上轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之路。Wind數(shù)據(jù)顯示，4月1日至4月15日，房地產(chǎn)行業(yè)并購動態(tài)高達(dá)33起，平均每天2起。

4月19日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對時代周報記者表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的并購事件會大幅增加，行業(yè)已不再是“大魚吃小魚”，更多并購動態(tài)可能出現(xiàn)在“大魚”和“大魚”之間。

當(dāng)房企不再“借新還舊”

受“三道紅線”約束，“降檔減債”成為2021年房企的重點工作。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在已發(fā)布2020年財報的近70家房企中，有45%房企實現(xiàn)降檔，其中16%的房企下降兩檔，實現(xiàn)快速降檔；新增13家房企通過降檔實現(xiàn)“零踩線”。

過往依賴資金的房企，開始減少發(fā)債規(guī)模，控制風(fēng)險。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年末67家重點房企的總有息債規(guī)模為56890億元，同比增長4.59%，增速較于2019年下滑超過10個百分點?？傆邢鏊僮?018年實現(xiàn)斷崖式下跌后，再一次迎來較大幅度的下降。

今年一季度以來，房企融資口收縮戰(zhàn)略仍在持續(xù)。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計， 2021年一季度約三分之二的房企融資規(guī)模有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過50%。其中，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%，TOP10房企的降幅也超過了50%。

對于房企融資規(guī)模大幅下降的原因，陳晟向時代周報記者分析稱，今年流向房地產(chǎn)金融資金收緊，企業(yè)債、美元債、信貸等都有收緊的趨勢。此外，市場對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)期出現(xiàn)變化，地產(chǎn)債的購買熱度下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)債規(guī)?？s水。

陳晟認(rèn)為，過往企業(yè)主要通過“借新還舊”的方式償債，今年發(fā)債規(guī)模下降，償債高峰之下，企業(yè)可能會將短期的債務(wù)置換成長期的債務(wù)，非標(biāo)的債務(wù)替換成標(biāo)準(zhǔn)的債務(wù)。同時，追求直接融資，包括險資介入以及收并購等，通過多種方式保證企業(yè)金融評級和穩(wěn)定。

今年是房地產(chǎn)行業(yè)的償債大年，過往房企主要通過“借新還舊”償還債務(wù)。融資受限環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的現(xiàn)象。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1月房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1447億元，占當(dāng)月已發(fā)債規(guī)模的88.77%。2021年第一季度，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約3735億元，同比增加134%；同期房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模。

4月18日，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對時代周報記者表示，今年房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模減少的主要原因是去年同期由于疫情國家加大貨幣的投放，這些貨幣變相進(jìn)入到房地產(chǎn)融資市場。

此外，房企融資周期一般是三年，最多五年，房企在上一輪融資高潮所融得的款項在這兩年集中到期，但由于國家金融政策收緊，房企融資規(guī)模減少，因此出現(xiàn)新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的現(xiàn)象。

“因為銀根持續(xù)收緊，發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的現(xiàn)象仍會持續(xù)。”黃立沖補(bǔ)充道。

收并購大潮再起

“降檔”壓力之下，房企“搞錢”邏輯生變，賣賣賣成為房企的主要選擇。

Wind資料顯示，2021年1月1日至4月15日，房地產(chǎn)行業(yè)并購動態(tài)高達(dá)221起?？晒Ρ鹊氖牵?020年同期行業(yè)并購動態(tài)為91起。

并購大潮中，熟悉的身影再度站在鎂光燈之下。

4月16日晚間，融創(chuàng)中國（01918.HK）公告，融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方擬通過組成合資公司的方式合作開發(fā)目標(biāo)項目。其中，融創(chuàng)西南與彰泰集團(tuán)分別持有合資公司80%和20%股份，融創(chuàng)西南集團(tuán)應(yīng)向合資公司投入的資金總額約為99億元。

除此之外，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）發(fā)布公告稱，附屬公司融創(chuàng)服務(wù)投資擬8億元收購彰泰服務(wù)80%股權(quán)。

4月16日，彰泰集團(tuán)董事長黃海濤在公布交易后對媒體表示，這次合作項目的未售貨值約700億元，預(yù)計2021年銷售金額將達(dá)到260億元，能夠為此次合作項目和雙方搭建的合作平臺提供充足的經(jīng)營現(xiàn)金流。這意味著，融創(chuàng)用99億元撬動700億元貨值，拿下一宗劃算的交易。

“彰泰是廣西的‘地頭蛇’，這幾年外地房企進(jìn)軍廣西，搶了市場份額，彰泰市場地位不保。彰泰雖說是‘地頭蛇’，但是全國化布局發(fā)展不順，現(xiàn)在跟融創(chuàng)合作也是個新路子，折價轉(zhuǎn)讓無可厚非。”4月18日，一名廣西房企項目負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示，當(dāng)?shù)夭簧僦行⌒头科髽I(yè)務(wù)萎縮，正在尋找紓困資金介入。

房企轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的范圍不僅局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已延伸至多元化業(yè)務(wù)。

4月16日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606)及碧桂園服務(wù)(06098)聯(lián)合發(fā)布公告，碧桂園服務(wù)已完成對藍(lán)光嘉寶的收購，合計共持有藍(lán)光嘉寶約65.04%的權(quán)益。至此，物業(yè)行業(yè)最大一筆收并購交易落地。

事實上，物業(yè)行業(yè)已走進(jìn)大整合時代。3月15日，華僑城物業(yè)（集團(tuán)）有限公司收購云南世博花園物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)；同日，建業(yè)物業(yè)擬收購鶴壁建業(yè)康寧物業(yè)51%股權(quán)。

“房企的多元化業(yè)務(wù)里成熟度最高的是多元化業(yè)務(wù)，通過轉(zhuǎn)讓多元化業(yè)務(wù)獲得資金支持成為多數(shù)房企的選擇。”4月18日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對時代周報記者表示，未來物業(yè)公司仍會通過收并購快速擴(kuò)大市場占有率，行業(yè)分化是大勢所趨。

在陳霄看來，在“三道紅線”新規(guī)影響下，房企的生存壓力加劇，行業(yè)集中度不斷提升，不僅是中小房企面臨被收并購，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。預(yù)計未來隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓項目、引入戰(zhàn)投、股權(quán)融資等現(xiàn)象會有所增加。