富力物業(yè)起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集。

物業(yè)股大受資本市場(chǎng)追捧及相比地產(chǎn)可觀(guān)得多的市盈率，讓分拆物業(yè)上市的熱度還在持續。

4月26日晚間，物業(yè)上市賽道上又添一員——富力物業(yè)在港交所遞交了招股書(shū)。

大概6年前，富力便有意要分拆物業(yè)業(yè)務(wù)上市，但過(guò)去6年間，身邊不管大的小的房企紛紛完成物業(yè)分拆，富力物業(yè)卻遲遲未有動(dòng)作。

正所謂“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”。

根據招股書(shū)披露，富力物業(yè)完成了多元化的物業(yè)組合，包括住宅及商業(yè)物業(yè)，商業(yè)方面主要包括零售物業(yè)、寫(xiě)字樓及服務(wù)式公寓，簽約管理的其他商業(yè)物業(yè)包括教育機構及產(chǎn)業(yè)園。

在管范圍和規模方面，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項目位于中國26個(gè)省、自治區、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積為6940萬(wàn)平方米，包括295個(gè)住宅物業(yè)項目，在管建筑面積約為5810萬(wàn)平方米；及257項商業(yè)物業(yè)項目，在管建筑面積為1120萬(wàn)平方米。

截至最后實(shí)際可行日期，富力物業(yè)總在管建筑面積進(jìn)一步增加至7160萬(wàn)平方米。

成色

相比多數依靠拓展和收并購快速實(shí)現規模增長(cháng)的上市物企來(lái)講，目前富力物業(yè)的規模尚且不大。業(yè)務(wù)組合上，住宅和商業(yè)規模占比分別為83.7%和16.14%，收入貢獻占比分別為67.6%和32.4%。

關(guān)于在管面積的來(lái)源，招股書(shū)中未有明確披露，但有稱(chēng)“過(guò)往業(yè)務(wù)增長(cháng)主要得益于富力集團的支持”。

截至2020年12月31日，富力集團位于中國27個(gè)省、自治區及直轄市及其他國家的140多個(gè)城市，擁有208個(gè)開(kāi)發(fā)中項目及土地儲備總建筑面積約6430萬(wàn)平方米，這將繼續為富力物業(yè)帶來(lái)重大的增長(cháng)機會(huì )。

截至2020年末，富力物業(yè)來(lái)自富力集團及合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)企業(yè)以及獨立第三方的收入貢獻占比，分別為23.4%和76.6%。

收入和盈利增長(cháng)則在近兩年才錄得較快增長(cháng)：收入由2018年的18.23億元增長(cháng)19.0%至2019年的21.7億元，并進(jìn)一步增長(cháng)19.7%至2020年的25.97億元；于2018年錄得年內虧損人民幣1160萬(wàn)元，年內利潤由2019年的6380萬(wàn)元增加275.6%至2020年的2.4億元。

于2018年、2019年及2020年，富力物業(yè)整體毛利分別為2.71億元、3.89億元及6.44億元，整體毛利率分別為14.9%、17.9%及24.8%。2020年，住宅和商業(yè)兩大板塊的毛利率分別上升至21.2%和32.4%。

數據顯示，近兩年行業(yè)物業(yè)服務(wù)公司毛利率水平基本處于20%-30%，富力物業(yè)的盈利能力尚處中下水平。

截至2020年12月31日，富力物業(yè)位于一線(xiàn)、新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市的項目分別占總在管建筑面積約25.9%、25.9%及25.5%，城市布局上有利于后續盈利的增長(cháng)；另外，一般而言商業(yè)物業(yè)運營(yíng)的坪效要遠高于住宅物業(yè)，不過(guò)目前富力物業(yè)的商業(yè)運營(yíng)比例還有待進(jìn)一步提高。

而富力物業(yè)毛利率在2020年才得以超過(guò)20%，增長(cháng)主要得益于通過(guò)分包若干毛利率相對較低的業(yè)務(wù)服務(wù)予第三方而有效控制成本，及因中央及地方政府部門(mén)采取的COVID-19相關(guān)的紓困措施而獲豁免繳納社會(huì )保險費。

具體在業(yè)務(wù)服務(wù)業(yè)態(tài)上，富力物業(yè)與目前大多上市物企相差無(wú)異。住宅管理方面主要包括基礎物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區增值服務(wù)，社區增值服務(wù)則包括居家生活服務(wù)、社區運營(yíng)服務(wù)、社區生活服務(wù)；商業(yè)管理方面業(yè)務(wù)包括基礎物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運營(yíng)及增值服務(wù)。

截至2020年底，住宅物業(yè)管理板塊毛利率為13.9%，整體平均物業(yè)管理費2.41元每月每平方米；商業(yè)管理板塊的毛利率為32.4%，整體平均物業(yè)管理費10.08元每月每平方米。

可以發(fā)現，近一年來(lái)頻繁上市的商辦類(lèi)物業(yè)股，包括了華潤萬(wàn)象生活、金融街物業(yè)、合景悠活、遠洋服務(wù)等。更多的物業(yè)企業(yè)也傾向于“物管+商管”一起打包上市，較傳統住宅物業(yè)企業(yè)有更強競爭力。

不過(guò)，富力物業(yè)在商業(yè)管理上起步較晚，招股書(shū)披露其在2020年才正式推出“富物商企”品牌，提供有關(guān)商業(yè)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)運營(yíng)及增值服務(wù)，旗下主要從事提供商業(yè)運營(yíng)及增值服務(wù)的主體為“富鄰商業(yè)”，該公司于2020年6月15日在中國成立，初始注冊資本為人民幣5000萬(wàn)元。

因果

有報道稱(chēng)，早在2017年3月，富力就已經(jīng)官宣了整合集團下屬物業(yè)公司，組建富力物業(yè)服務(wù)集團，將物業(yè)服務(wù)和社區商業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區全面打通。

根據招股書(shū)披露的公司架構變動(dòng)，富力物業(yè)前身為“天力物業(yè)”。2019年，富力開(kāi)始就物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)騰挪。

2019年底，富力聯(lián)合創(chuàng )始人李思廉與張力各自出資50%成立合資公司——廣州富星投資咨詢(xún)有限公司，并以其作為整合平臺，開(kāi)始對富力地產(chǎn)旗下物業(yè)公司進(jìn)行一系列的收購交易。

廣州富星成立后快速收購了富力地產(chǎn)旗下的兩家物業(yè)公司——從富力地產(chǎn)的附屬公司各自對價(jià)500萬(wàn)元收購了大同恒富物業(yè)服務(wù)有限公司、天津華信物業(yè)管理有限公司。

于2020年3月31日，廣州富星又以代價(jià)2.7億元向富力地產(chǎn)收購天力物業(yè)的90%股權，及以代價(jià)人民幣3000萬(wàn)元向廣州鼎力收購天力物業(yè)的10%股權，作價(jià)合計3.3億元。于收購完成后，天力物業(yè)由廣州富星全資擁有。

天力物業(yè)、華信物業(yè)、恒富物業(yè)由此成為廣州富星旗下三大物業(yè)公司，收購當時(shí)，該三家物業(yè)公司管理著(zhù)總計224個(gè)富力地產(chǎn)物業(yè)項目，總建面約為7000萬(wàn)平方米。

其中天力物業(yè)是富力物業(yè)集團擁有的重頭資產(chǎn)，低價(jià)出售予兩大股東張力、李思廉時(shí)，曾使富力惹來(lái)批評。有券商直指，公司以較市價(jià)低九成的作價(jià)將業(yè)務(wù)賣(mài)給大股東，有損害小股東利益之嫌。

銀河聯(lián)昌證券報告中指，富力以極低價(jià)向大股東出售物管業(yè)務(wù)的行動(dòng)“非常差兼令人失望”，3.3億元的作價(jià)，如果按富力物業(yè)管理2019年業(yè)績(jì)來(lái)算大概約6倍的市盈率，與目前市場(chǎng)的平均市盈率約23倍相差頗大。

不過(guò)從工商信息查看，與廣州富星的交易事項完成后，4月16日，天力物業(yè)實(shí)際控制人從“李思廉”變更為“富力物業(yè)服務(wù)集團香港有限公司”。

對此有解讀稱(chēng)“將物業(yè)資產(chǎn)裝入香港公司，是在港股上市的慣常操作流程”；不過(guò)也有業(yè)內分析指，把上市公司的物業(yè)公司出售給了關(guān)聯(lián)方，物業(yè)再上市就不屬于分拆上市，這相當于“曲線(xiàn)”上市。

此外，從上市考量看，“三道紅線(xiàn)”下，分拆物業(yè)或許也是富力改善財務(wù)的辦法之一，通過(guò)股權融資的方式，有助于降低企業(yè)的負債水平。

本次物業(yè)招股書(shū)則顯示，截至2020年底，富力物業(yè)的資產(chǎn)負債率為109.1%，較2019年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。