圖片來(lái)源：融創(chuàng)官微

過(guò)去幾年一直保持低調(diào)的融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)，今年在土地市場(chǎng)發(fā)力，不管是招拍掛還是在收并購(gòu)方面都有比較大的動(dòng)作。

5月27日，融創(chuàng)中國(guó)召開(kāi)股東大會(huì)，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼西南區(qū)域集團(tuán)總裁商羽等出席了此次股東會(huì)。

在今年的第一輪集中供地浪潮中，融創(chuàng)無(wú)疑是大贏家。就在5月27日，融創(chuàng)以121億元斬獲最受關(guān)注的北京海淀樹(shù)村南北兩個(gè)地塊。除此之外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自本輪集中供地以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)在全國(guó)各主要城市共獲得地塊40余宗，權(quán)益拿地總價(jià)超過(guò)500億元。

融創(chuàng)今年所拿地塊，大部分位于高能級(jí)的熱點(diǎn)城市。4月26日，融創(chuàng)在廣州競(jìng)得兩宗地塊，4月28日至29日，融創(chuàng)在重慶斥資約99.09億元，競(jìng)得8宗地塊；4月30日，融創(chuàng)又在無(wú)錫拿下4塊地，總成交價(jià)超過(guò)66億；5月7-8日，融創(chuàng)以126.95億元在杭州斬獲4宗地塊；5月10日，融創(chuàng)在北京以26.83億元競(jìng)得北京金盞鄉(xiāng)小店村地塊，隨后融創(chuàng)與石泰聯(lián)合體拿下石景山區(qū)衙門(mén)口棚戶(hù)區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成交總價(jià)64.4億元，溢價(jià)率4.55%。

除了上述城市，融創(chuàng)在青島、天津等地也有土地入賬。

在收并購(gòu)領(lǐng)域，年初融創(chuàng)接盤(pán)華夏幸福位于嘉興南湖的地塊，之后又截胡旭輝完成了對(duì)廣西房企彰泰的項(xiàng)目并購(gòu)。還有市場(chǎng)消息稱(chēng)，融創(chuàng)與陷入資金危機(jī)的藍(lán)光發(fā)展也在進(jìn)行項(xiàng)目層面的收并購(gòu)談判。

對(duì)于拿地?cái)?shù)量，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德表示：“主要是因?yàn)檫@幾個(gè)城市集中供地的時(shí)間剛剛在一起，其實(shí)我們還是嚴(yán)格管控季度的總量，半年度的總量。”

拿地金額上，融創(chuàng)管理層認(rèn)為：“目前，我們還是按照權(quán)益拿地額不超過(guò)權(quán)益銷(xiāo)售額的40%的標(biāo)準(zhǔn)拿地，在這個(gè)原則下現(xiàn)金流管控就相對(duì)比較輕松。并且我們有大量的合作方，實(shí)際我們自有資金投入大概占拿地金額不超過(guò)20%”

在此次股東會(huì)上，拿地和利潤(rùn)是融創(chuàng)管理層回答較多的問(wèn)題。

汪孟德表示：“我們今年在拿地這一塊有幾個(gè)大的原則，一個(gè)是總量管控，央行從去年開(kāi)始有一個(gè)指標(biāo)體系，我們?cè)?9年就按照這樣的要求開(kāi)始做了，所以說(shuō)今年的經(jīng)營(yíng)，包括拿地的前提是符合指標(biāo)的持續(xù)優(yōu)化。另外就是拿地質(zhì)量，這其中包含了利潤(rùn)和周轉(zhuǎn)速度。”

在杭州集中供地之后，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興對(duì)外表示努力把利率水平做到1%到2%。

這一點(diǎn)也得到汪孟德的認(rèn)可，“杭州的利潤(rùn)是偏低的，不過(guò)我們今年從1月份到5月份，拿地平均利率超過(guò)7%，利潤(rùn)率還是比較實(shí)的，因?yàn)榻^大部分城市都是有明確的限價(jià)。”

而按照孫宏斌的說(shuō)法，在杭州，融創(chuàng)新拿的4幅地塊算下來(lái)的利潤(rùn)率能達(dá)到5%，這主要是因?yàn)槠淠孟碌?幅下沙地塊沒(méi)有競(jìng)自持，而位于拱墅區(qū)的地塊的自持部分則被合作方拿走。

目前全國(guó)第一輪集中供地已經(jīng)接近尾聲，孫宏斌認(rèn)為：“集中供地一定會(huì)對(duì)地價(jià)是一個(gè)往下壓的影響。但是第一批是壓不下來(lái)的，因?yàn)榈谝慌總€(gè)城市出來(lái)的都是好地塊，而到了第二批，第三批好地塊就會(huì)變少。另外，供地政策，我相信各地政府也會(huì)進(jìn)一步調(diào)整。”

在孫宏斌看來(lái)，北京的限價(jià)觸頂后競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案的方式是最合適的。

“北京的方案是達(dá)到上限后，大家有合理的利潤(rùn)，然后再報(bào)方案，誰(shuí)的方案好，地塊歸誰(shuí)，這樣避免了高價(jià)買(mǎi)到品質(zhì)差的項(xiàng)目。”

另外，此次股東會(huì)的另一項(xiàng)重點(diǎn)是融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼西南區(qū)域集團(tuán)總裁商羽對(duì)外介紹了融創(chuàng)西南區(qū)域的發(fā)展情況。

商羽表示：“西南區(qū)域的投資回報(bào)非常好，首先地貨比特別合適，就是花200億可以拿到2000億的貨值，同時(shí)，周轉(zhuǎn)速度其實(shí)也是非常之快的，利潤(rùn)也比較的合理。”

在剛結(jié)束的重慶土拍中，融創(chuàng)拿下8宗地塊，其整體利潤(rùn)率基本在7.8%左右，今年能夠去化60%左右。

“可能這個(gè)項(xiàng)目整體土地儲(chǔ)備600億，花了60億的土地款，一年就賣(mài)了150億，周轉(zhuǎn)非?？?，利潤(rùn)的話基本上凈利潤(rùn)在百分之八，九以上，這是在覆蓋完持有之后，毛利率能達(dá)到27%~30%。”商羽認(rèn)為。

另外，西南區(qū)域還是融創(chuàng)收并購(gòu)的重地，“并購(gòu)來(lái)講的話你有時(shí)間談付款節(jié)奏，有時(shí)間談對(duì)價(jià)等等，所以說(shuō)整個(gè)西南的回報(bào)率還真的是特別好，內(nèi)部來(lái)講的話，我們管控從最低指標(biāo)的話，IRR要在30%以上。”

融創(chuàng)西南區(qū)域目前在幾個(gè)省份市場(chǎng)的排名都較為靠前，其中在四川和云南都處于行業(yè)第二，在貴州是第四，在廣西是第八，今年在收購(gòu)彰泰后，一季度，融創(chuàng)已經(jīng)成為廣西市場(chǎng)的第一。