潘石屹又被自己打臉了，不過(guò)這并不重要，生意人向來(lái)是以“錢(qián)”為貴。

6月16日晚，SOHO中國宣布黑石已發(fā)出全面收購要約，取得SOHO中國的控股權。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

潘石屹曾信誓旦旦地說(shuō)過(guò)：“我心目中永遠不能銷(xiāo)售的項目是外灘SOHO和望京SOHO，只要這兩個(gè)項目在的話(huà)，我還是（房地產(chǎn)）發(fā)展商。”

這并不是潘石屹第一次被打臉。

01

持續打臉

這是潘石屹經(jīng)典的打臉時(shí)刻——他一邊表示會(huì )長(cháng)期持有手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，另一邊則急不可耐地兜售旗下資產(chǎn)。

能夠讓潘石屹心甘情愿扇自己耳光的，不是別人，正是大名鼎鼎的李嘉誠。

2013年李嘉誠集中出售名下的大樓資產(chǎn)，開(kāi)始“逃離內地”。潘石屹緊隨其后，他似乎同樣認為房地產(chǎn)的春天在那一年寫(xiě)入終章。第二年初，SOHO中國以52.3億元向金融街出售了海倫廣場(chǎng)、靜安廣場(chǎng)兩個(gè)物業(yè)項目。

直到2019年，SOHO中國的賣(mài)樓動(dòng)作愈發(fā)頻繁，并且已經(jīng)向旗下的核心產(chǎn)業(yè)伸出魔爪。在那時(shí)，潘石屹就已經(jīng)明白，打不打臉并不重要，商界瞬息萬(wàn)變，言行不一致并非幼稚，及時(shí)止損，財富源源不斷地增加才是對他最直接的認可，他要旗幟鮮明地賺錢(qián)。

2019年SOHO中國宣布78億出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)的部分物業(yè)；同年9月SOHO中國宣布以7.61億元的價(jià)格出售位于北京的9個(gè)商業(yè)項目共計2583個(gè)地下停車(chē)位組成的資產(chǎn)包。

據公開(kāi)資料統計，SOHO中國從2014年至今在5年間累計出售資產(chǎn)套現約293.41億元。

很快，潘石屹又因為金錢(qián)再次打臉。

在自持收租為主流模式的情況下，此前潘石屹將商業(yè)物業(yè)散賣(mài)，把銷(xiāo)售對象鎖定為那些有投資需求的富裕個(gè)人。

為此，他沾沾自喜，認為這避免了大規模、同質(zhì)化產(chǎn)品的惡性競爭，表示有幾百年歷史的成熟商業(yè)街區無(wú)一不是分散的產(chǎn)權，“我始終相信，如果將眼光放長(cháng)遠，用每一個(gè)商家的智慧和市場(chǎng)自然調節的模式會(huì )比統一規劃的模式更有生命力。”他還狠狠抨擊自持模式是由開(kāi)發(fā)商統一管理和運營(yíng)出來(lái)的，不符合SOHO中國“創(chuàng )新、活力、熱鬧”的運營(yíng)基因。

然而并非所有孤獨的逆行者都具有創(chuàng )世紀的能力?，F實(shí)無(wú)情地嘲笑了潘石屹的“天真”。在商業(yè)地產(chǎn)的生存鏈中，開(kāi)發(fā)商、投資客、商家和消費者環(huán)環(huán)相扣，各個(gè)環(huán)節必須緊密支撐。然而按照SOHO中國的散賣(mài)模式，開(kāi)發(fā)商將物業(yè)兜售給不同的投資客后，就已經(jīng)脫離了商鋪的日常運營(yíng)環(huán)節，可以拍屁股走人。

經(jīng)營(yíng)權、管理權的產(chǎn)權分離，傷害的卻是懷揣著(zhù)發(fā)財夢(mèng)的中小投資者與商戶(hù)經(jīng)營(yíng)者。他們各行其事，進(jìn)而讓業(yè)態(tài)混亂，降低商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。SOHO旗下產(chǎn)業(yè)就曾有商戶(hù)因商鋪開(kāi)業(yè)率不足50％和過(guò)高的租金，集體歇業(yè)。

于是，潘石屹不得不向現實(shí)和金錢(qián)低頭，改變SOHO商業(yè)模式。2013年SOHO中國告別散售型物業(yè)時(shí)代，開(kāi)始自持收租，當起了“包租公”，要把“一單一單的生意”變成“一只永遠生蛋的雞”。

02

打爛了的好牌

SOHO中國的起點(diǎn)其實(shí)很高，華遠總裁任志強這樣稱(chēng)贊潘石屹：“十年的爛尾樓，交給老潘，他也能把土豆賣(mài)成黃金。”

我們將時(shí)間的指針撥回到2009年前，SOHO做過(guò)的12個(gè)項目中，有6個(gè)是其接手的空置、爛尾項目。潘石屹“化爛尾為利潤”的作戰模式風(fēng)生水起。在全球遭遇金融危機、同地區寫(xiě)字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓出租率一直保持在95%以上。

然而潘石屹卻一次又一次“作死”，這讓“長(cháng)跑冠軍”SOHO中國逐漸邁向終點(diǎn)。第一次作死是潘石屹對市場(chǎng)錯誤的預判，反其道行之實(shí)施商業(yè)物業(yè)散賣(mài)模式；而第二次“作死”，就要怪潘石屹“變”不逢時(shí)。

在潘石屹宣布公司轉戰自持模式后，好巧不巧，他趕上了中國商業(yè)物業(yè)供應瘋狂暴漲的周期。當時(shí)，高端商業(yè)物業(yè)狂熱擴張，競爭環(huán)境惡劣。

潘石屹這次又想劍走偏鋒，提出了為中小企業(yè)打造高端寫(xiě)字樓的口號。不過(guò)，這個(gè)戰略從一開(kāi)始似乎便是美麗的錯誤——中小企業(yè)意味著(zhù)SOHO中國收到的租金并不會(huì )太高，而SOHO中國聚焦北京、上海這樣超大型城市最繁華地段，前期造假和后期維護的成本都偏高。

此外，中小企業(yè)員工的定位決定人群消費力不高，無(wú)法帶給商場(chǎng)更多的消費盈利，SOHO中國無(wú)法收獲更多價(jià)值。在這一高一低的參差當中，SOHO中國的利潤便被剪掉了。果不其然，在面向中小企業(yè)收租之后，公司利潤下滑。一番折騰后，潘石屹貌似也累了。

他坦言：“中國租金回報率我都不好意思說(shuō)，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過(guò)了4%，這幾乎是地產(chǎn)業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著(zhù)全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì )虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢？”

從那以后，潘石屹越活越“通透”，他工作的重心也從公司日常運營(yíng)轉移到了賺快錢(qián)，于是在2014年SOHO中國開(kāi)始了新一輪整售，此后動(dòng)作不斷。盡管SOHO中國經(jīng)營(yíng)情況每況愈下，但在一次又一次地瘋狂賣(mài)樓與打臉后，潘石屹在福布斯富人排行榜上的位置越來(lái)越靠前。

潘石屹對金錢(qián)的著(zhù)迷或許源于其在商業(yè)領(lǐng)域的滑鐵盧，從萬(wàn)人敬仰的企業(yè)家，到頻繁被嘲，中間的落差只有金錢(qián)能夠填補。

03

“非企業(yè)家”

潘石屹身上企業(yè)家的影子越來(lái)越淡，他拍電影、攝影、出書(shū)、直播帶貨、做木工活、進(jìn)軍娛樂(lè )圈、做健康項目。同時(shí)，他頻頻在微博上就熱點(diǎn)事件發(fā)表觀(guān)點(diǎn)并引戰。

縱觀(guān)潘石屹的日常，會(huì )發(fā)現他更像是一名坐擁億萬(wàn)資產(chǎn)、風(fēng)評不佳的網(wǎng)紅。

或許“醉翁之意不在酒”，潘石屹所有出圈出格的行為都在為SOHO中國做免費的營(yíng)銷(xiāo)。不過(guò)潘公空有營(yíng)銷(xiāo)手段，卻沒(méi)空打理SOHO中國的日常運營(yíng)。被“半拋棄”的公司不過(guò)是他套現的籌碼。

殊不知，潘石屹營(yíng)收手段玩太大反遭反噬。他最喜歡的望京SOHO就成為了他心中的一道疤。

望京SOHO大樓似乎逃不過(guò)“倒閉”的魔咒。熊貓直播、咪蒙、A站、小藍單車(chē)等知名互聯(lián)網(wǎng)公司在這個(gè)號稱(chēng)“北京第二CBD”、僅次于中關(guān)村的互聯(lián)網(wǎng)圣地關(guān)門(mén)大吉。久而久之，坊間就開(kāi)始流傳望京SOHO風(fēng)水差的傳聞。

在中國，這樣的謠言對于招商而言是致命的，潘石屹不止一次地公開(kāi)痛斥謠言傳播者，最終結果卻適得其反，讓望京SOHO風(fēng)水不好的名聲越來(lái)越響。

互聯(lián)網(wǎng)公司在望京SOHO頻繁倒閉還真不怪風(fēng)水問(wèn)題。這棟大樓聚集的大多為互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng )公司，被扼殺在搖籃里的概率原本就大。再加上初創(chuàng )們需要給SOHO中國支付相對較高的物業(yè)費與管理費，這讓原本盈利數據就不好看的公司雪上加霜。

如果真的要把入駐企業(yè)頻頻倒閉的黑鍋扔給SOHO中國，就只能怪潘石屹太過(guò)博人眼球，讓望京SOHO樹(shù)大招風(fēng)。

不過(guò)，潘石屹的微博賬號上已經(jīng)許久沒(méi)出現那些尖銳的語(yǔ)言了。不知從何時(shí)起，潘石屹也學(xué)會(huì )了低調。

他的轉變有可能是從“潘石屹跑路”這樣的流言四散開(kāi)始。

在密集出售國內資產(chǎn)的同時(shí)，他還在緊鑼密鼓地布局海外商業(yè)地圖。李嘉誠買(mǎi)下了大半個(gè)英國，而潘石屹則鐘情于美國。他不僅在美國置業(yè)，其兒子也在美國讀書(shū)。

2011年，潘石屹以 7 億美元買(mǎi)下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(cháng)途巴士站辦公大樓；2012 年，潘石屹再次花費 6 億美元，收購曼哈頓公園大道廣場(chǎng) 49% 股權；2013 年，其美國籍妻子張欣聯(lián)手巴西 Safra家族，以 14 億美元收購美國通用汽車(chē)大廈 40% 股權。

與此同時(shí)，潘石屹注冊了很多家新公司，但這些公司并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)，似乎實(shí)錘了他跑路的傳聞。潘石屹一聽(tīng)頓時(shí)坐不住了，連忙解釋?zhuān)?ldquo;千萬(wàn)不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動(dòng)的，所以說(shuō)我跑了，都是謠言。”

潘石屹的辯解并沒(méi)有被大眾接納，2014年，潘石屹夫婦以資助中國貧困生的名義先后向哈佛大學(xué)、耶魯大學(xué)捐款1500萬(wàn)美元、1000萬(wàn)美元，其二兒子與小兒子很快就被曝光在這兩所高校學(xué)習。

相比在國外慷慨解囊，其在國內卻一毛不拔。為此，曹德旺揶揄道：“潘石屹兩口子做事別人看不懂，都鬼精鬼精的。”

04

被娃坑的潘跑跑

如果沒(méi)有去年發(fā)生的一件事，潘石屹可能也不會(huì )一下子把國內資產(chǎn)全部打包賣(mài)給黑石。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，鬼精鬼精的潘石屹被自己兒子坑了。

大兒子潘瑞在2020年6月份，在網(wǎng)絡(luò )上發(fā)布造謠詆毀英雄烈士的言論。盡管他身在海外，但中國警方依舊將其列為通緝犯。換句話(huà)說(shuō)，潘瑞一旦回國，就要被拘留。

此事一出，潘石屹商譽(yù)受損，在商界更不容易“混”下去了，他似乎做了破罐子破摔的決定，準備清空國內資產(chǎn)。

終于，潘石屹等到了黑石。

有知情人士透露，黑石集團是以約30億美元估值收購S(chǎng)OHO中國的交易，這將是黑石在亞洲最大經(jīng)濟體的最大一筆房地產(chǎn)投資。黑石接盤(pán)SOHO中國后，潘石屹此前一直藏著(zhù)捂著(zhù)不賣(mài)的“八大金剛”也將全部易主，SOHO中國將清空中國境內的全部資產(chǎn)。至此，SOHO中國變身“SOHO美國”。

總部位于美國紐約的黑石集團，被譽(yù)為“華爾街PE之王”。去年4月份，其董事長(cháng)蘇世民公開(kāi)表示看好中國倉儲物流和優(yōu)質(zhì)辦公樓。他認為，疫情之后黑石從始至終都在貫徹“買(mǎi)入、修復、賣(mài)出”的投資策略，即尋找投資項目、持續運營(yíng)、再高價(jià)賣(mài)出。

在2020年4月份的采訪(fǎng)中，黑石集團董事長(cháng)、首席執行官兼聯(lián)合創(chuàng )始人蘇世民也指出，疫情之后，中國可能是恢復最快、最好的國家。

去年就有消息流出稱(chēng)黑石正在與SOHO中國進(jìn)行私有化談判，交易共計約40億美元。同時(shí)，黑石還將接手SOHO中國的債務(wù)。不過(guò)，雙方的談判并不順利，私有化計劃流產(chǎn)。

潘瑞辱罵英雄烈士事件后，黑石與SOHO中國的談判最終開(kāi)花結果，蘇世民也趁機“砍價(jià)”10億美元。但這對于商譽(yù)“塌房”的潘石屹而言，這也算一個(gè)體面的結局。

然而，盡管手頭的財富越積越多，自家傻兒子辱罵英雄烈士成為逃犯，處于風(fēng)口浪尖的潘石屹移民難度大增，這下他倒不方便跑了。