記者 |黃昱

調(diào)控風(fēng)暴下的房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場信心危機(jī)。

7月27日，中誠信國際將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，理由是近兩年中國房地產(chǎn)市場持續(xù)處于較為嚴(yán)格的監(jiān)管環(huán)境中，房企銷售回款、盈利空間以及融資等方面受到不同程度的負(fù)面影響，下半年商品房銷售將較上半年有所放緩，且房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度將持續(xù)強(qiáng)化。

“中誠信國際的展望調(diào)整只是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀所作出的結(jié)論，并沒有太多增量信息，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響并不會(huì)很大。但疊加近期從中央到地方層面不斷釋放的調(diào)控加碼信號(hào)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的整體情緒確實(shí)不太好。”一位地產(chǎn)證券分析人士對(duì)界面新聞表示。

從去年下半年出臺(tái)的“三條紅線”，到去年底提出的“貸款集中度管理”，再到今年初“集中供地”政策落地，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全局性的管控政策體系正在逐漸補(bǔ)全，房地產(chǎn)行業(yè)的土地紅利、金融紅利時(shí)代已經(jīng)過去，正進(jìn)入史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬對(duì)界面新聞指出：“2016年中央首次提出‘房地產(chǎn)長效機(jī)制’，此后每年定調(diào)均有所提及，從加快建立到設(shè)計(jì)構(gòu)建，從穩(wěn)妥實(shí)施到年內(nèi)提出的全面落實(shí)，房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)入新階段。”

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年月均出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮政策明顯超過前兩年月均水平，30余熱點(diǎn)城市累計(jì)調(diào)控次數(shù)超百次，調(diào)控更加頻繁、手段更加全面，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場、建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制、增強(qiáng)二手房市場調(diào)控力度等內(nèi)容均有涉及。

金融管控趨嚴(yán)

7月22日-23日，中央層面從國務(wù)院到住建部、央行等紛紛針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)聲，在重申“房住不炒”以及地方主體責(zé)任基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了金融管控以及土拍政策環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)調(diào)控中需發(fā)揮作用。

中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在7月22日《加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的電視電話會(huì)議》中，重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”于2019年7月30日的中央政治局會(huì)議中首次提出，這一基調(diào)被認(rèn)為是中央層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策力度最嚴(yán)厲、態(tài)度最鮮明的措辭之一。

自那之后，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”在多次中央層面的會(huì)議上被反復(fù)提及，直接打破了部分房企期待調(diào)控口子打開的幻想。

房地產(chǎn)金融已經(jīng)成為調(diào)控的關(guān)鍵，韓正提出，要嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。

在“三線四檔”的融資管理政策背景下，多家高杠桿房企暴雷，評(píng)級(jí)遭到下調(diào)，降杠桿已經(jīng)成為不少房企的當(dāng)務(wù)之急。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年100家上市房企中有40%房企實(shí)現(xiàn)降檔；綠檔房企數(shù)量達(dá)到29家，較2019年的12家增長141.7%。

“三線四檔”的融資管理規(guī)則也在持續(xù)完善中。針對(duì)今年以來接連被曝光的房企利用經(jīng)營性負(fù)債商票進(jìn)行融資的情況，今年7月初，房企商票亦被納入監(jiān)管范圍內(nèi)，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，未來還可能會(huì)計(jì)入“三道紅線”指標(biāo)中。

中指研究院指出，上半年多家房企出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，高負(fù)債帶來的風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，高杠桿率的企業(yè)很難繼續(xù)借助再融資維持資金流動(dòng)性。商票、ABS逐漸被納入監(jiān)管范圍，借助無息負(fù)債補(bǔ)充資金的能力也面臨控制。

華西證券分析師由子沛表示，此次央行將商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，體現(xiàn)了監(jiān)管防患于未然的一貫思路，在風(fēng)險(xiǎn)積累之前予以控制，政策的目的也依舊是防范風(fēng)險(xiǎn)而非制造風(fēng)險(xiǎn)。

“這一政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)利大于弊，將促使房企更多通過抓營銷、促回款、降負(fù)債等方式改善現(xiàn)金流，同時(shí)積極審視內(nèi)部的融資渠道，對(duì)于有潛在風(fēng)險(xiǎn)的融資工具積極自查、叫停，使得融資更加規(guī)范化，風(fēng)險(xiǎn)更加透明化。”

除了“三道紅線”外，去年底發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，是金融宏觀審慎政策框架的重要內(nèi)容。

7月22日，央行指出，政策實(shí)施半年多來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，截止2021年6月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。

同日，住建部表示，下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房企“三線四檔”融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。

事實(shí)上，銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度實(shí)施以來，不少城市都出現(xiàn)了按揭額度緊張、房貸利率連續(xù)上調(diào)以及放貸周期延長等現(xiàn)象。6月底以來，廣州、杭州、蘇州、寧波、武漢、合肥、成都等熱點(diǎn)城市的部分銀行暫停二手房貸，甚至將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。

克而瑞研究中心認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)融資仍持強(qiáng)監(jiān)管的政策態(tài)度下，房地產(chǎn)這塊“壓艙石”并不會(huì)因?yàn)槟陜?nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的不佳而被重新啟用，預(yù)期房企“融資難”、“融資貴”、樓市“房貸荒”可能還將繼續(xù)，再加上債務(wù)集中到期壓力，尤為考驗(yàn)房企資金的統(tǒng)籌運(yùn)營能力。

拿地受到嚴(yán)控

加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的同時(shí)，土拍政策的調(diào)控也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要方向。韓正在7月22日的會(huì)議中還首次提出，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

“集中供地”政策是今年土地市場最大的變革。為保障充足的土地供應(yīng)，降低土地市場熱度，今年2月，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”。

但從首批集中供地的結(jié)果來看，政策收效甚微。截至6月底，首批集中供地落幕，大部分土地市場的火熱并沒有得到抑制，資金實(shí)力雄厚的全國性房企及本地國企依然拿地兇猛，地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間也再次被壓縮。

華泰證券分析師指出，局部土地市場高熱不利于穩(wěn)房價(jià)預(yù)期的形成，這是本輪監(jiān)管層對(duì)土拍政策予以關(guān)注的主要原因。

住建部提出著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

億翰智庫認(rèn)為，建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制這一舉措或是針對(duì)集中供地政策出現(xiàn)的土地市場過熱問題提出的解決措施，預(yù)計(jì)后續(xù)購地資金將更加依賴自有資金，房企后續(xù)拿地前融、特別是競拍保證金融資的操作難度或?qū)⑦M(jìn)一步加大。

土拍規(guī)則是影響集中供地成效的重要因素。作為“學(xué)習(xí)樣本”的北京，因在土拍中采用“限地價(jià)、控房價(jià)、競配建、競設(shè)計(jì)方案”的規(guī)則，首批集中供地調(diào)控到位，30宗宅地平均溢價(jià)率約為6%，較2020年下降9個(gè)百分點(diǎn)。

在克而瑞研究中心看來，雙集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴(kuò)容，且更多城市或?qū)⒄毡本┏雠_(tái)集中供地細(xì)則。

具體而言，主要有五大優(yōu)化方向：1、加強(qiáng)購地資格及資金審查，未來將進(jìn)一步規(guī)范購地資金來源，壓縮“前融”空間，引導(dǎo)房企去杠桿；2、嚴(yán)控土拍溢價(jià)率上限，如北京不超過15%；3、限“馬甲”違規(guī)拿地；4、房地聯(lián)動(dòng)限價(jià)趨嚴(yán)；5競品質(zhì)成方向。

除了要求優(yōu)化土拍規(guī)則外，房企拿地也將正式進(jìn)入“限購”的時(shí)代。

據(jù)財(cái)聯(lián)社近期報(bào)道，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

有業(yè)內(nèi)人士指出，拿地占銷售40%，指的是占權(quán)益銷售金額的比例，規(guī)避了全口徑合作開發(fā)的統(tǒng)計(jì)貓膩，相對(duì)數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確。

拿地占銷售不超40%的規(guī)定其實(shí)早在去年8月“三道紅線”政策發(fā)布時(shí)就有提及，只不過針對(duì)的是首批12家試點(diǎn)房企，若是拿地金額占比超過40%, 將會(huì)被逐層穿透說明購地資金來源、相關(guān)銀行賬戶信息、支付憑證等。

40%的購地紅線再次被提及，以及擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，可以看做是對(duì)“穩(wěn)地價(jià)”再次打補(bǔ)丁?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，在投資端的全面約束，將加速房企降杠桿的進(jìn)程，也會(huì)對(duì)接下來第二、三批集中供地產(chǎn)生巨大影響。

“短期來看，對(duì)上半年拿地積極企業(yè)影響較大，尤其是部分國企、央企及龍頭房企。但長遠(yuǎn)來看，將房企土儲(chǔ)貨值與銷售業(yè)績強(qiáng)制性匹配，有利于優(yōu)質(zhì)土地資源向頭部房企傾斜，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)新格局。”

“有形的手”伸向二手房

在這一輪調(diào)控中，地方政府主體責(zé)任也在不斷被強(qiáng)調(diào)，約談房價(jià)上漲過快城市已經(jīng)成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)最重要手段。

7月22日韓正出席的會(huì)議中，廣州、福州、北京、長沙等四個(gè)城市住建部負(fù)責(zé)人作了發(fā)言。很顯然，北京、長沙是來傳授經(jīng)驗(yàn)的，而廣州、福州則屬于因?yàn)槭袌鲞^熱而被約談。

同日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，要會(huì)同有關(guān)部門，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。

一周后，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個(gè)房價(jià)上漲明顯的城市政府負(fù)責(zé)人，要求針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，包括上述5城在內(nèi)，今年住建部一共約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無錫、南昌、成都、西安等18個(gè)城市，不僅覆蓋一二線，三四線城市也進(jìn)入約談名單。

以“控房價(jià)”為錨點(diǎn)，上海在7月23日再次給限購政策打補(bǔ)丁，加強(qiáng)贈(zèng)與管理，贈(zèng)與住房自轉(zhuǎn)移登記日起5年內(nèi)仍計(jì)入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)，且受贈(zèng)人符合上海限購要求。

7月26日，無錫市則發(fā)布通知稱，無錫市房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)測中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成本市二手住房成交參考價(jià)格。

無錫只是對(duì)二手房價(jià)格進(jìn)行管控的諸多城市之一，自今年2月深圳率先出臺(tái)二手房成交參考價(jià)格機(jī)制后，已有多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)跟進(jìn)，包括東莞、寧波、成都、西安、紹興等。

從政策內(nèi)容來看，一方面是發(fā)布全部或重點(diǎn)小區(qū)二手房參考價(jià)格，另一方面要求相關(guān)機(jī)構(gòu)將其作為參考依據(jù)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)應(yīng)下架高于指導(dǎo)價(jià)房源，銀行或公積金中心將其作為房貸發(fā)放的依據(jù)等。

在今年的樓市調(diào)控中，“二手房指導(dǎo)價(jià)”成為新的調(diào)控利器，尤其對(duì)于亟需進(jìn)一步調(diào)控的熱點(diǎn)城市來說。

過去限價(jià)政策往往針對(duì)的是新房，二手房市場的調(diào)控政策相對(duì)欠缺。平安證券分析師楊侃稱，傳統(tǒng)調(diào)控“治標(biāo)不治本”，新房限價(jià)導(dǎo)致“一二手倒掛”，存在推高新房熱度與社會(huì)公平性問題。

億翰智庫也指出，從土地出讓到新房再到二手房，是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)，相互影響的整體，要想控制住房價(jià)，只針對(duì)部分環(huán)節(jié)的調(diào)控容易導(dǎo)致整體失衡，比如只限制新房價(jià)格，會(huì)導(dǎo)致“一二手倒掛”。

值得注意的是，該政策的重要作用在于變相提高首付，抑制炒房氛圍，如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價(jià)”來作為審批房貸的依據(jù)，則該政策的作用更多的在于平緩市場情緒，穩(wěn)定預(yù)期，對(duì)二手房的實(shí)際市場成交價(jià)格的影響較小。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮深圳等實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)的城市效果良好，不排除后續(xù)在更多熱點(diǎn)城市落地，未來全國房價(jià)或呈窄幅波動(dòng)。