劉平。圖片來源：保利發(fā)展官方公眾號

宋廣菊退休的這一天終于還是來了，保利發(fā)展未來將走向何方是外界關注的問題。

7月29日，保利發(fā)展發(fā)布2021年第四次臨時董事會決議公告，通過《關于更換公司董事長的議案》，根據(jù)國務院國資委關于干部管理的相關規(guī)定，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務，董事長一職由公司董事、總經(jīng)理劉平接任。

劉平生于1968年，歷任廣東省審計廳直屬分局科長、保利發(fā)展計劃部經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室主任、總經(jīng)理助理、董事會秘書、副總經(jīng)理，從2016年底開始擔任保利發(fā)展總經(jīng)理。

宋廣菊的離任早有預兆。早在今年3月24日，國資委官網(wǎng)消息顯示，因年齡原因，免去徐念沙的保利集團黨委書記、黨委常委、董事長、董事職務；免去宋廣菊（女）的保利集團黨委常委職務，不再擔任中國保利集團有限公司副總經(jīng)理職務，退休。

保利發(fā)展表示，宋廣菊為公司的改革發(fā)展傾注了大量心血，做出了重要貢獻，打下了堅實基礎。在宋廣菊的帶領下，保利發(fā)展實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，并確立“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”。

盡管如此，直到退休，這位最大央企房企女掌門仍有一些目標未能達成，例如帶領保利發(fā)展帶回“行業(yè)前三”、實現(xiàn)多元化轉型、解決和保利置業(yè)之間的“同業(yè)競爭”問題等。

“重回前三”的重壓

自劉平擔任總經(jīng)理以來，保利發(fā)展內(nèi)部就開始進行了較大的人事調(diào)整，原有副總經(jīng)理包括劉平、陳冬桔、胡在新、王健、吳章焰、余英，后陸續(xù)變更為張艷華、張偉、孔峻峰、潘志華、劉文生、劉穎川。

作為一家老牌央企，保利發(fā)展在2012年邁進千億門檻，排名第三。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等發(fā)展迅猛，保利發(fā)展再也沒進過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發(fā)展的銷售排名常年保持在第五的位置。

2016年地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪調(diào)控周期，房企規(guī)模優(yōu)勢明顯加大，如何重回前三成為新任總經(jīng)理劉平的一大難題。彼時，剛上任不久的劉平在股東大會上坦言，公司與前三面房企的差距確實存在，但保利要繼續(xù)保持在第一方陣的地位，不會放任這種差距繼續(xù)增大。

在2017年股東大會上，宋廣菊喊話保利發(fā)展將會在未來兩到三年回到行業(yè)前三的目標，并立下“345戰(zhàn)略”，2017年要實現(xiàn)銷售額3000億元，2018年要實現(xiàn)銷售額4000億元，2019年沖擊5000億元。

“人只要有夢想，總會實現(xiàn)的。”宋廣菊曾稱，保利發(fā)展總規(guī)模重回前三是公司的一個奮斗目標，實現(xiàn)這一目標的路徑有很多，除了常規(guī)拓展之外，還可以通過收購、兼并、整合等方式。

然而實際的情況是，保利發(fā)展不僅沒有在原定期限內(nèi)“重回前三”，2019年實現(xiàn)5000億元銷售額的目標也未能達成，延遲一年，在2020年突破5000億元，全年銷售實現(xiàn)簽約金額5028.48億元，同比增加8.88%，與碧萬恒超7000億元的銷售額差距較大。

事實上，在2019年5月的股東大會上，宋廣菊就改口將“重回前三”的期限延長，稱是未來3至5年的一個目標。

今年上半年，在去年同期基數(shù)較低的情況下，保利發(fā)展僅實現(xiàn)了約27%的增速，簽約金額累計約為2851.85億元?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年，百強房企的平均增速為36.7%，保利發(fā)展仍位居第五位。

劉平曾坦言，因為城市布局、周期性戰(zhàn)略等因素，保利發(fā)展與“碧萬恒”之間確實存在差距，但保公司要繼續(xù)保持在第一方陣的地位，不會放任這種差距繼續(xù)增大。

去年下半年以來，明顯可以看到保利發(fā)展開始在土地市場發(fā)力。2020年拓展項目146個，拓展成本2353億元，同比增長51%，拿地銷售比達46.79%，2019年則為33.7%。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利發(fā)展13個城市都有斬獲，拿地總數(shù)為22宗，拿地金額約為472億元，在5個城市拿地金額位居第一，其中包括上海。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在22城首批集中供地中的權益拿地金額為396億元，在各大房企中排名第三，位居融創(chuàng)、萬科之后。

除了規(guī)模之外，利潤增長乏力也是保利發(fā)展目前面臨的一大難題。財報顯示，保利發(fā)展2020年實現(xiàn)營業(yè)總收入2432.08億元，同比微增3.06%，同比增速減少約18個百分點；歸母凈利潤同比增長 3.54%至289.48 億元，2019年同期大幅增長47.90%至279.59億元。

今年上半年，保利發(fā)展出現(xiàn)“增收不增利”的情況，營業(yè)總收入同比增長22.25%至約901億元，營業(yè)利潤約為188.9億元，同比增長8.70%，歸母凈利潤約為103億元，同比僅增長1.72%。

宋廣菊的得與失

1960年生的宋廣菊，現(xiàn)年61歲，跟上一任保利發(fā)展董事長李彬海退任時的年齡一樣。2010年6月，掌舵保利發(fā)展18年的李彬海因年齡原因辭去保利發(fā)展董事長、董事職務，由原為保利發(fā)展總經(jīng)理的宋廣菊接班。

保利發(fā)展原名保利發(fā)展，1992年，曾任廣州軍區(qū)司令部參謀、科長、技術局后勤部部長的李彬海奉命組建保利南方集團房地產(chǎn)部(即廣州保利發(fā)展)。歷任國防科工委、廣州軍區(qū)干部的宋廣菊于1993年加入保利發(fā)展，屬創(chuàng)始元老之一。

從軍人到商人，宋廣菊曾感慨道，房地產(chǎn)是一個涉及面廣、整合需求強的行業(yè)，從立項到交樓起碼要跟政府近80個部門打交道，這既需要韌性，也需要應變之才，而軍人在協(xié)調(diào)作戰(zhàn)、戰(zhàn)略規(guī)劃、決策能力方面有自己的獨到優(yōu)勢，無論從整合能力還是決策魄力而言，軍人都最適合做開發(fā)商。

宋廣菊先后擔任保利發(fā)展辦公室主任、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、常務副總經(jīng)理等職務。2006年保利發(fā)展在上交所上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)，時任總經(jīng)理的宋廣菊曾自豪的表示，這是其職業(yè)生涯中最為得意的事。

上市后的保利發(fā)展，全國化布局加速，并啟動“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略，進入多元化布局階段。2009年，保利發(fā)展首個大型購物中心佛山保利水城開業(yè)。

2009年保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額433.82億元，同比大幅上漲141.38%，僅次于萬科、綠城，躋身上市房企三強之列。

到了2010年，接任保利發(fā)展董事長職位的宋廣菊開始成為這家規(guī)模最大央企開發(fā)商的“掌舵者”，當年她立下了 “軍令狀”：未來三到五年，再造一個新保利發(fā)展。

再造一個保利發(fā)展的目標在2012年就如期達成，當年保利發(fā)展的合約銷售額為1017.39億元，成為繼萬科之后第二家躋身千億俱樂部的房企。

規(guī)模增長的同時，保利發(fā)展加大對多元化業(yè)務的投入，并于2018年更名為保利發(fā)展，形成以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼的 “一主兩翼”業(yè)務版塊布局。

一向很少在公開場合亮相的宋廣菊，出現(xiàn)在了這次品牌升級發(fā)布會上，她表示：“保利發(fā)展總是以市場為導向，以戰(zhàn)略引領。如果社會矛盾發(fā)生轉變，美好生活需求更加多元，那么我們一定會思考變化，駕馭變化。如果‘保利發(fā)展’代表著未來的發(fā)展邏輯和方向，那么戰(zhàn)略升級與品牌升位是必須，更是必然。”

然而，保利發(fā)展的多元化成果并不太理想。數(shù)據(jù)顯示，2020年保利發(fā)展的地產(chǎn)開發(fā)收入為2263.76 億元，占總收入比例為 93.08%；兩翼產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)市場化收入 154.32 億元，占總收入比例6.92%。

地產(chǎn)主業(yè)仍然是保利發(fā)展的主要收入來源，其它多元化業(yè)務除了2019年底成功上市的保利物業(yè)外，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)沒有太大存在感，尤其是曾經(jīng)給予厚望的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

保利發(fā)展是首批進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企之一，也是投入資源最多的一家。2008年保利發(fā)展派高層到日本為自家開展養(yǎng)老業(yè)務“取經(jīng)探路”，2012年開始全面性布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提出居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老“三位一體”養(yǎng)老模式。

保利發(fā)展曾在2016年提出規(guī)劃，用5年時間，在50個城市籌建80-100家和熹會;社區(qū)居家養(yǎng)老方面，則在未來3年時間，在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。未來，保利預計在固定資產(chǎn)與運營資金方面投入50億-60億元。

保利發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)推進進度低于預期，不僅面臨盈利模式不成熟的問題，其近些年也鮮有披露最新的籌建情況。

如今宋廣菊退休離場，保利發(fā)展的轉型壓力將落到下一任管理者的身上。