圖片來(lái)源：中房報圖庫

高拯坤 溫紅妹/發(fā)自北京

被約談是房地產(chǎn)市場(chǎng)被管控強化的信號。

7月29日，據人民日報消息，住建部副部長(cháng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實(shí)履行城市主體責任，針對上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新情況、新問(wèn)題，加大調控和監管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

會(huì )議宣布，上述5城均被納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監測重點(diǎn)城市名單，同時(shí)明確，此類(lèi)城市的房地產(chǎn)調控工作，由住建部和有關(guān)省級政府共同督辦。

上述5個(gè)城市樓市地市熱到什么程度？以銀川為例，來(lái)自國家統計局數據顯示，6月，銀川新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)漲0.8%，同漲11.2%，居全國第二；另從國家統計局發(fā)布的歷年來(lái)70城房?jì)r(jià)數據可以看到，銀川新房房?jì)r(jià)從2017年3月到2021年6月一直處于上漲狀態(tài)，已經(jīng)連漲52個(gè)月。2月份徐州新建商品房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲漲幅達1.2%，漲幅在全國位列第一。6月份，銀川新房房?jì)r(jià)漲幅再次超過(guò)10%；徐州二手房房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)10%，幾與上海并列。

住房和城鄉建設部指出，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(cháng)過(guò)快，市場(chǎng)預期不穩，引起社會(huì )廣泛關(guān)注。

“約談問(wèn)責是房地產(chǎn)長(cháng)效機制管理的重要組成部分。樓市調控告別過(guò)去自上而下的調控，轉向一城一策框架下的調控，即調控自主權在地方政府，責任也在地方政府，地方要對調控的效果負責。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次約談預示著(zhù)房地產(chǎn)調控政策不存在松綁或周期性調整可能性，地方政府必須要用更強的責任心進(jìn)行樓市調控，主動(dòng)發(fā)現問(wèn)題、研究問(wèn)題，真正確保樓市穩定。

至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)監測重點(diǎn)城市名單擴充至8個(gè)，上半年進(jìn)入該監測名單的城市是東莞、南通和南昌。

7月30日，中國房地產(chǎn)報記者致電金華市有關(guān)部門(mén)了解接下來(lái)的應對政策，相關(guān)負責人稱(chēng)，“昨晚剛剛返回金華，市里目前正在召開(kāi)相關(guān)會(huì )議。樓市調控肯定會(huì )收緊，但具體方式、執行時(shí)間尚未確定，正在研討。”

另?yè)氯A社報道，中共中央政治局7月30日召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會(huì )議要求，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

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房?jì)r(jià)地價(jià)漲幅大，5城市被約談

“我們很早前就預感到這幾個(gè)熱點(diǎn)城市會(huì )被加強監管，因為房企涌入帶來(lái)大量資金，勢必會(huì )導致樓市出現虛火。”長(cháng)三角一家品牌房企徐州區域負責人表示，住建部直接約談意味著(zhù)地方調控會(huì )加大力度。

根據國家統計局70城商品房?jì)r(jià)格月度數據，此次住建部約談的銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，今年上半年新房和二手房?jì)r(jià)格漲幅均居于高位。

綜合來(lái)看，據中房指數系統百城價(jià)格指數顯示，徐州新房?jì)r(jià)格累計漲幅已超5%，徐州、金華二手房?jì)r(jià)格累計漲幅亦在5%以上，市場(chǎng)熱度已持續較長(cháng)時(shí)間；銀川、泉州二手房?jì)r(jià)格漲幅亦較高。從土地市場(chǎng)來(lái)看，中指研究院數據顯示，在上半年全國共成交的超300宗高溢價(jià)地塊中，長(cháng)三角區域占比達到66%，其中，金華土地供應量同比增長(cháng)336%，宅地供應面積326萬(wàn)平方米，漲幅也是長(cháng)三角和珠三角市本級20個(gè)城市中最大的一個(gè)；在徐州6月底集中成交的地塊中，多宗達到最高限價(jià)，競拍熱度偏高。在珠三角區域，惠州今年以來(lái)成交的住宅用地中亦有多宗地塊樓面價(jià)刷新區域新高。

具體到城市，據銀川市統計局數據顯示2021年上半年，銀川市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)28.6%，拉動(dòng)全市投資增速10.0個(gè)百分點(diǎn)；全市商品房銷(xiāo)售面積316.86萬(wàn)平方米增長(cháng)10.0%，銷(xiāo)售額251.12億元增長(cháng)22.1%。商品房待售面積620.60萬(wàn)平方米增長(cháng)3.8%。

來(lái)自吉屋數據顯示，銀川7月新房均價(jià)7781元/平方米，環(huán)比上月增長(cháng)1.42%；二手房均價(jià)6880元/平方米，環(huán)比上漲0.26%。

2020年，銀川曾以14.2%的房?jì)r(jià)漲幅登上了胡潤2020年度全球房?jì)r(jià)指數榜單第10名，是唯一入圍前十的中國城市，也是全國房?jì)r(jià)漲幅第一的城市。進(jìn)入2021年，銀川的房?jì)r(jià)漲幅仍然多次占據全國第一。據國家統計局數據，從2021年1月開(kāi)始，銀川房?jì)r(jià)一直處于一個(gè)平穩上漲的態(tài)勢。1-4月，銀川新建商品住房同比漲幅分別以13.9%、14.9%、14.1%、13.7%領(lǐng)漲全國；5月，銀川新建商品住房環(huán)比漲幅2%排名全國第一；6月，銀川新建商品住房同比漲幅以11.2%位居全國第二。

在土地方面，2020年銀川以47.23%的全國土地溢價(jià)率居于全國103城之首，全年共成交32幅土地，其中住宅用地13幅，合計成交面積130.73萬(wàn)平方米；賣(mài)地收入65.74億元，位列全國83名。進(jìn)入2021年，高溢價(jià)率土地依舊存在。6月，寧夏建元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競得銀川市1宗綜合用地(含住宅)，樓面價(jià)2494元/平方米，溢價(jià)率207.14%；寧夏巨力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競得的賀蘭16號地塊，溢價(jià)率147%，樓面價(jià)2009元/平方米。

再以徐州為例，據徐州市統計局數據顯示，2021年上半年從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數據來(lái)看，徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)9.7%，兩年平均增長(cháng)11.0%；商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別增長(cháng)32.0%和43.7%，兩年平均分別增長(cháng)17.4%和29.4%。

據國家統計局數據，2月，徐州新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲1.2%，漲幅全國第一；6月，徐州二手房?jì)r(jià)格同比上漲10.4%。7月，徐州新房均價(jià)9863元/平方米，環(huán)比上月增長(cháng)0.46%；二手房均價(jià)11064元/平方米，環(huán)比上月增長(cháng)0.16%。

在土地市場(chǎng)，各大房?jì)r(jià)紛紛進(jìn)入徐州市場(chǎng)，在徐州今年第一場(chǎng)土拍中，招商蛇口總價(jià)15.62億元拿下的2020-51號惠民小區東B地塊，成交樓面價(jià)11699.17元/平方米，溢價(jià)率132.1%；弘陽(yáng)以總價(jià)50450萬(wàn)元摘得的2020-60號陶樓山東側B地塊，成交樓面價(jià)8719.03元/平方米，溢價(jià)率122.74%，市場(chǎng)熱度不減。為了抑制高溢價(jià)率地塊和高房?jì)r(jià)，6月17日，徐州市政府公開(kāi)表示要實(shí)施批量供地、防止炒作；住宅用地采取“雙限”方式出讓?zhuān)患哟笞≌玫毓?，強化公共租賃住房用地供給。

上述長(cháng)三角品牌房企的區域公司負責人表示，他們在這幾個(gè)熱點(diǎn)城市均有布局，但很慎重。原因是自去年開(kāi)始就意識到樓市過(guò)熱城市會(huì )受到監管，這一次未曾料到是住建部直接約談。

對于這5個(gè)城市，倪虹提出三點(diǎn)要求：第一，必須加快建立和完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，優(yōu)化土地競拍規則，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，堅決穩定地價(jià)、穩定房?jì)r(jià)；第二，必須加快發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房困難問(wèn)題；第三，必須果斷采取措施，實(shí)施供需雙向調節，規范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。省級政府要加強監督指導，督促城市落實(shí)主體責任。

約談中，上述5個(gè)城市表示，堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，切實(shí)扛起城市主體責任，加強市場(chǎng)監測監管，迅速采取針對性措施，確保實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標。

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樓市調控方向進(jìn)一步明確

下半年樓市調控方向已經(jīng)進(jìn)一步明確。

7月22日，國務(wù)院在加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作電視電話(huà)會(huì )議中，就已經(jīng)重申了堅持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的房地產(chǎn)長(cháng)效機制，為下半年房地產(chǎn)政策調控明確定調。

這次會(huì )議還明確提出，各個(gè)城市要增強工作的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng )造性，確保完成穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的目標。

中指研究院預計，接下來(lái)將有更多城市積極響應和落實(shí)“7·22會(huì )議”精神，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高、土拍熱度高的城市均有政策加碼可能，短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)或將進(jìn)入調控政策密集發(fā)布期。

對于這5個(gè)城市，中指研究院分析認為，其將迅速采取針對性措施，大力加碼調控政策，極有可能會(huì )借鑒北京、上海等城市土拍模式，進(jìn)一步優(yōu)化和完善競拍規則，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)；針對需求端限購、限售、限貸等政策亦有加碼預期，效仿深圳出臺二手小區成交參考價(jià)可能性較大。

實(shí)際上，針對落實(shí)房地產(chǎn)調控不力的城市進(jìn)行約談并不是這兩年才有的事。早在2018年5月，住建部就先后約談西安、?？?、三亞、長(cháng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市，強調堅持房地產(chǎn)市場(chǎng)調控目標不動(dòng)搖、力度不放松。

此后幾年，因房?jì)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)大，捂盤(pán)捂地、囤房炒房現象增多等，先后由超過(guò)20個(gè)城市被約談，其中有不少城市被多次約談。

此次銀川等5個(gè)城市被約談意味著(zhù)，房地產(chǎn)調控壓力不減的背景下，對地方政府調控不力的問(wèn)責機制將依舊嚴格執行下去，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現較大波動(dòng)的城市，都存在被約談和問(wèn)責風(fēng)險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，此次約談進(jìn)一步表明“房?jì)r(jià)過(guò)熱必打壓”的導向，促使地方政府用更強的責任心進(jìn)行樓市調控，也要求地方政府主動(dòng)發(fā)現問(wèn)題、研究問(wèn)題，真正確保樓市穩定。同時(shí)，也對市場(chǎng)參與者起到威懾作用，要求各個(gè)主體必須重視政策，積極主動(dòng)調整策略，穩定市場(chǎng)秩序和預期。（本報記者杜佳偉對此文亦有貢獻