圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

形勢突然又起變化。

今天（8月11日），青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，稱7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動因故“終止”，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。

同是今天上午有消息稱，8月10日自然資源部召開了閉門會議，對第二批次核心城市土地出讓政策進行調(diào)整。

中國房地產(chǎn)報記者經(jīng)過多方信源了解到，此次自然資源部確實召開了閉門會議，集中供地規(guī)則也確實要進行調(diào)整。但具體怎么調(diào)，尚未有明確政策出臺。

“前段時間自然資源部開了幾次關(guān)于‘兩集中、三公告’的會議，大家都認(rèn)為集中供地政策推出后，反而加劇了企業(yè)搶地?，F(xiàn)在討論的重點是怎么優(yōu)化這個政策，怎么補漏洞，目的就是將地價控制住。”一位參加過土地出讓“兩集中”會議的研究人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

從上半年22個城市試點首批集中供地的情況來看，反而讓開發(fā)商更積極搶地，土地溢價率突出，對穩(wěn)地價進而穩(wěn)房價產(chǎn)生了“負(fù)外部性”。

目前從試點城市動作來看，也透露出政策待變的跡象。自8月6日起，深圳、沈陽、天津以及前述的青島都先后宣布中止或延期第二輪集中供地計劃。外界認(rèn)為，這些城市都在等待土地拍賣新規(guī)的“靴子”落地，有分析認(rèn)為，估計會要求城市政府限定土地溢價上限，如單宗住宅用地溢價率不能超過15%，并且不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價。

有城市拍地違背政策初衷，做得最好的是北京

土地市場是房地產(chǎn)市場的源頭。尤其城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地市場形態(tài)介于壟斷競爭和完全壟斷之間，其競價出讓規(guī)則被認(rèn)為是推高地價的主要原因。管控地價、抑制住房成本和企業(yè)用地成本已成為共識。

中央財經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長柴鐸對中國房地產(chǎn)報記者表示，今年推出的土地“兩集中”政策，本意是分散土地競爭、釋放土地集中大量供應(yīng)的預(yù)期信號以平抑地價，但結(jié)果有些適得其反，熱點城市集中供地反而加劇市場壟斷、釋放土地短缺信號，引發(fā)企業(yè)積蓄財力集中購地，導(dǎo)致溢價率上升。

所謂土地“兩集中”，一是集中發(fā)布出讓公告，二是集中組織出讓活動，原則上全年不得超過三次。自然資源部劃定了22個重點城市進行實施，包括北上廣深四個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個新一線和二線城市。

在首輪集中供地中，除鄭州、長春等城市遇冷，多數(shù)地塊以底價成交外，諸如合肥、廈門等城市熱點地塊，開拍即達最高價，并進入搖號階段。尤其是南方城市，多次出現(xiàn)10多家知名房企或聯(lián)合體圍獵一幅土地的現(xiàn)象。

在土地市場熱得發(fā)燙的杭州，首批推出的57宗地塊中，有41宗達到了封頂溢價，并啟動了競爭自持，自持率最高的地塊高達40%。

中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶首批集中供地出讓46宗地塊，總成交金額為635億元，成交樓面均價9133元/平方米，平均溢價率43%，其中有22宗地塊成交溢價率超過50%，最高溢價率達到130%。

在武漢，還誕生了首輪集中供地競價輪次高達421次的地塊，溢價率超100%，堪稱武漢光谷“新地王”。

愈發(fā)嚴(yán)格的競拍條件還催生了“馬甲”大軍。在廣州土地拍賣市場上，位于黃埔軍校小學(xué)的地塊吸引競拍的房企“馬甲”達320家。在蘇州，就在32宗地塊競拍前夕，有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。這顯然是違背了集中供地政策的初衷。

做得最好的，還是北京。“原以為北京會爭奪得最激烈，但沒想到溢價率都控制得很精準(zhǔn)，拿到地的房企也都有錢可掙，其他城市可以來現(xiàn)場觀摩取經(jīng)。”一位企業(yè)人士稱。

在首輪供地落幕，第二輪即將開啟之際，各大城市紛紛變得謹(jǐn)慎起來。

8月6日，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱，中止第二批集中供地的掛牌出讓工作，具體出讓時間另行公告；開發(fā)商已交納的保證金將原路退回。

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局公告稱，第二批61宗國有建設(shè)用地掛牌出讓時間延長。8月11日，青島市相關(guān)部門亦宣布，6宗土地拍賣活動因故“終止”；同日，惠州發(fā)布消息稱，原定于8月11日拍賣的惠城區(qū)金山新城某商住地塊在8月10日被中止出讓，理由是該地塊需要完善房價地價聯(lián)動措施，“待完善房價地價聯(lián)動措施后再恢復(fù)掛牌出讓”。

二輪集中供地新規(guī)迎大調(diào)整，學(xué)者建議企業(yè)不能一次投多塊土地

7月30日，中央政治局會議再度強調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這是對下半年房地產(chǎn)調(diào)控工作的總體部署。此基調(diào)下，對土地拍賣規(guī)則進行優(yōu)化調(diào)整，控制住地價，已成為當(dāng)務(wù)之急。自然資源部門的壓力不可謂不大。

據(jù)此次土地拍賣形勢的分析信息，第二輪集中供地新規(guī)可能涉及內(nèi)容有：參與商品住宅用地競買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；建立有效的購地審查制度；單宗住宅用地溢價率不得超15%；在達到地價或溢價率上限時，不以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人等。

實際上，對于土地拍賣新規(guī)的出臺，此前中央已有相關(guān)基調(diào)上的明確。

7月22日，中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議并講話，他指出要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

同一天，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，將著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

“近期一系列政策信號正是對第一輪政策的實際效果偏離初衷的補救，但效果還需要檢驗。” 柴鐸認(rèn)為。

柴鐸通過對前期3000個土地成交案例樣本進行定量研究發(fā)現(xiàn)，一次競價等規(guī)則在熱點城市土地市場的應(yīng)用可能適得其反，當(dāng)資源稀缺、大家競相搶購時，限價規(guī)則必然出現(xiàn)失效。

“而在達到地價或溢價率上限時，通過搖號方式確定競得人的做法，也很難保證公平?？赡軗嗡滥懘蟮摹I死膽小的。就像北京機動車搖號一樣，想要的企業(yè)拿不到地，有些企業(yè)運氣好，一直能拿到地。這可能催生土地二級市場使用權(quán)二次交易的活躍和房企合作的大量出現(xiàn)。”柴鐸分析稱。

這種擔(dān)憂并非沒有道理，目前已經(jīng)出現(xiàn)一個新現(xiàn)象，即一味搶地后已經(jīng)有開發(fā)商開始退地。

7月20日，宋都股份（600077.SH）公告，該公司放棄此前在杭州首批集中供地中以17.83億元競得的一幅宅地。8月10日其回復(fù)上海證券交易所的公告中稱，放棄該地塊的原因，是由于合作方祥生控股在5月13日突然通知公司單方面表示不再參與本次合作，“單方面的違約導(dǎo)致公司在極短時間內(nèi)無法達成其他商業(yè)合作機會，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力”。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進置評道，“政策完善其實是對土地市場進行的一次系統(tǒng)、全面、務(wù)實、高效的打補丁操作，具有真正穩(wěn)地價功效。”從一些城市的做法和規(guī)定可看出，未來拍地一旦超過溢價率，就會有一次性報價、搖號、競品質(zhì)等做法。對于房企而言，未來要不斷研究競品質(zhì)的新規(guī)則，尤其是要學(xué)習(xí)北京模式。

嚴(yán)躍進建議在競品質(zhì)方面，房企要關(guān)注綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、管理模式、城市設(shè)計及總圖規(guī)劃、建筑單體、交通流線設(shè)計、景觀與公共環(huán)境等因素，真正具備高品質(zhì)建造技術(shù)，進而在競品質(zhì)評分環(huán)節(jié)取得高分。

柴鐸認(rèn)為，從當(dāng)下幾種土地拍賣規(guī)則來看，超限價后“熔斷”，對于避免熱點地塊產(chǎn)生“地王”最為有效，但卻經(jīng)常導(dǎo)致超限價流拍，不僅浪費資源，也會打亂城市土地供應(yīng)節(jié)奏；限價+競價模式，則可能導(dǎo)致用地主體在后續(xù)環(huán)節(jié)壓縮成本，造成房屋面積縮水、質(zhì)量問題，同時，由于未來市場不確定性，限房價可能導(dǎo)致銷售期新房和二手房價格倒掛，扭曲市場；“一次報價”模式，相對行政干預(yù)相對較少，這種方式未來很可能大量采用，但缺點在于地價控制較柔性。

“還應(yīng)該出臺的補救措施很多，包括一個企業(yè)一次不能投三塊土地，中標(biāo)多塊土地的，只能選擇其中一塊，然后其他的重新?lián)u號。” 柴鐸建議。