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由于能繞過(guò)限購政策，法拍房正成為熱點(diǎn)城市中買(mǎi)房者的一個(gè)重要戰場(chǎng)。

在阿里拍賣(mài)平臺上，廣州以16458套成為4個(gè)一線(xiàn)城市中住宅法拍房掛牌量最多的城市。其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房掛牌量分別是10197套、8809套和8310套。

新一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，住宅法拍房掛牌量排名前三的城市有重慶、蘇州和杭州，分別有39627套、35268套、29588套。此外，住宅法拍房比較熱門(mén)的城市還有成都、武漢，掛牌量分別有23641套、11085套。

法拍房是指被法院強制執行拍賣(mài)的房屋。大多出現在債務(wù)人即房屋權利人無(wú)力履行債務(wù)時(shí)，被債權人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執行，法院將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)款滿(mǎn)足債權。

法拍房市場(chǎng)從無(wú)到有，期間走過(guò)了一段漫長(cháng)的司法程序變更，直到今天主要以網(wǎng)上拍賣(mài)為主。

1991年，《民事訴訟法》正式確立司法拍賣(mài)為一種執行措施。到了1998年，《關(guān)于人民法院執行工作若干向題的規定》頒布，確認司法拍賣(mài)是處置訴訟資產(chǎn)的主要方式，法院可以委托拍賣(mài)。2004年，拍賣(mài)具體過(guò)程中委托鑒定、評估、升級、拍賣(mài)等工作規范得以確定。

從2009年開(kāi)始，法院將拍賣(mài)活動(dòng)委托給社會(huì )機構，至此，委托拍賣(mài)成為我國司法拍賣(mài)的固定模式。到了2010年，線(xiàn)上拍賣(mài)開(kāi)始出現，上海公拍網(wǎng)首次亮相。2016年，第一批網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺出現，包括淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、公拍網(wǎng)、人民資產(chǎn)訴訟網(wǎng)、中國拍賣(mài)協(xié)會(huì )網(wǎng)等。

目前，法拍房最大的平臺是阿里拍賣(mài)。根據公開(kāi)報道，全國已有99%的法院入駐阿里拍賣(mài)，95%司法拍賣(mài)都在該平臺上成交，阿里拍賣(mài)成為全球最大的法拍房平臺。

阿里拍賣(mài)上關(guān)于法拍房的故事形形色色，有富商巨賈的轟然倒下，但更多是普通人的資產(chǎn)拍賣(mài)，每一套法拍房背后都有一個(gè)不盡相同的故事。

法拍房現狀

作為樓市中的特別存在，熱點(diǎn)城市的法拍房市場(chǎng)一度火熱，各地法拍房成交量不斷刷新，一個(gè)重要原因在于法拍房可以成為部分購房者繞過(guò)限購的手段。

今年以來(lái)，在拍賣(mài)網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數量明顯多了起來(lái)。

一位重慶市場(chǎng)人士告訴界面新聞，在重慶，通過(guò)抵押房產(chǎn)套取資金的情況很多，而受疫情影響，很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)不樂(lè )觀(guān)，不僅個(gè)人欠款還不上，企業(yè)破產(chǎn)的情況也時(shí)有發(fā)生。

這幾年，重慶出現了一些破產(chǎn)的本地小房企，比如銀星、典雅、大川、晉愉、申基、天仙湖等，一旦啟動(dòng)破產(chǎn)流程，這些房企的大量房源就進(jìn)入法拍房的池子中。

不過(guò)重慶法拍房的成交率很低，上述人士對界面新聞表示，主要是重復拍賣(mài)情況多以及部分債務(wù)人信用意識淡薄、債務(wù)人償債意愿低，這些因素導致了重慶法拍房掛牌量高。

蘇州和杭州法拍房掛牌量高企的原因大致相同。浙江一位法拍服務(wù)商人士稱(chēng)，“江浙地區民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達，企業(yè)借貸多，一旦經(jīng)濟下行或公司經(jīng)營(yíng)出現問(wèn)題，就會(huì )導致資金鏈斷裂，資不抵債，資產(chǎn)就會(huì )被法院強制拍賣(mài)”。

根據司法拍賣(mài)服務(wù)商來(lái)拍法服的統計，法拍房的來(lái)源中30%是因為房主出現民間借貸糾紛，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)、創(chuàng )業(yè)投資、民間資金拆借等；30%涉及賭博；還有40%是因為債務(wù)擔保，比如幫助較好的親戚朋友進(jìn)行銀行貸款時(shí)的擔保。

來(lái)拍法服相關(guān)人士對界面新聞?dòng)浾弑硎?，法拍房中很少一部分是由于個(gè)人斷供引起，而斷供原因產(chǎn)生的法拍房大多數是采用高杠桿、高房?jì)r(jià)接盤(pán)的炒房客，他們接觸的案例中，幾乎沒(méi)有剛需斷供。即使假設有剛需預感到還不上房貸了，也會(huì )自行提前賣(mài)房。那些等到銀行開(kāi)始走法律流程的客戶(hù)，基本都是債務(wù)繁多且較為復雜的。

封堵限購漏洞

價(jià)格低、不限購、不搖號，法拍房原本是不少購房者另辟蹊徑的選擇。尤其是在落戶(hù)門(mén)檻高的一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，法拍房被視為破除限購政策的口子。

不少沒(méi)有資格或者沒(méi)有房票的炒房者，盯上了這個(gè)可以入市的“綠色通道”，他們通過(guò)法拍市場(chǎng)繞過(guò)限購政策，從而成功在熱點(diǎn)城市買(mǎi)房入市。

根據貝殼研究院統計，2020年四大一線(xiàn)城市共計成交法拍房10154套，其中，廣州以3365套的成交量領(lǐng)先，而北京為買(mǎi)方市場(chǎng)貢獻了最大優(yōu)惠力度，平均折扣為7.78折。

以上海為例，根據滬誠法拍數據，2020年上海法拍房成交總額為165.6億，住宅法拍房掛牌量為2272套，成交率77%，商辦掛牌量708套，成交率46%。受疫情影響，2020年相較于2019年，上拍套數減少1358套，成交金額減少30.7億。

按照上海去年的法拍房成交數據來(lái)看，每月標的成交總價(jià)平均在500-800萬(wàn)／套之間浮動(dòng)，成交率隨總價(jià)增加遞減，500萬(wàn)以下總價(jià)房源最搶手。徐匯區和黃浦區成交均價(jià)高達1000萬(wàn)+/套，屹立于“房金塔”的頂端。

在長(cháng)三角區域的另一熱點(diǎn)城市杭州，2020年杭州（八區）法拍房總成交金額達到52.87億元，成交總價(jià)過(guò)千萬(wàn)的房子有87套，其中1000-2000萬(wàn)元的房子有56套，2000-3000萬(wàn)的房子有19套，3000萬(wàn)以上的有12套。

雖然是因債務(wù)問(wèn)題而需要法拍償債的房子，單無(wú)論是上海還是杭州，法拍房最終價(jià)格并不便宜，反而高溢價(jià)成交頻現，屢屢打破參拍者和小區業(yè)主的預期。

根據藍鯨法拍統計，2020年，剛需類(lèi)別的上海法拍房，其成交價(jià)格基本超出二手房市場(chǎng)價(jià)格，套均競拍人數為8-15人，一些熱門(mén)區域的法拍房?jì)r(jià)格比同一區位的二手房，足足貴了10%。

今年1月，上海市徐匯區一間住宅被擺上法拍房貨架，經(jīng)歷了28名參與者、529次出價(jià)后，該住宅以起拍價(jià)的兩倍，較市場(chǎng)評估價(jià)高出38.6%成交。

在杭州，法拍房一定程度上還成為了樓市風(fēng)向標。2020年下半年，幾乎每一兩個(gè)月就能看到天價(jià)法拍房，撿漏法拍房成為空談，甚至還有小區掛橫幅慶祝法拍房高價(jià)成交。

如位于杭州拱墅區的德信曉宸府一套法拍房成功競拍后，小區內竟然掛出“熱烈慶祝曉宸府每平米房?jì)r(jià)破5萬(wàn)元”的橫幅。

在被視為破除限購漏洞、天價(jià)法拍房頻現等各種不利于市場(chǎng)穩定的因素交織下，全國開(kāi)始掀起一輪法拍房限購政策。

最先將法拍房放進(jìn)限購范圍的是上海。今年1月25日下午，法拍房被納入了1月21日發(fā)布的上海樓市調控新政‘滬十條’中，明確購買(mǎi)法拍房也需要有上海購房資格。

作為法拍房的另一熱點(diǎn)城市，杭州緊隨其后在3月3日發(fā)布的新政中，規定參與本市限購范圍內住房司法拍賣(mài)的競買(mǎi)人，須符合本市住房限購政策。

此后合肥也在4月份將法拍房納入限購范圍。到了近期的8月2日，東莞市在這個(gè)城市的最嚴調控中，也明確將法拍房納入限購范圍。

可以預見(jiàn)的是，在接下來(lái)各地更趨嚴格的樓市調控政策中，法拍房這一可以繞過(guò)限購政策的特定房源對象，將會(huì )被各地嚴格監管起來(lái)，從而堵上“限購”漏洞。

熱度下降

法拍房納入限購范圍席卷多個(gè)熱點(diǎn)城市后，這個(gè)市場(chǎng)熱度不可避免地出現下降。

在2021年法拍房限購政策的首站上海，相關(guān)數據顯示，2021年前五月，法拍房（住宅）成交668套，成交比例下滑，平均溢價(jià)率也降到100%附近。以5月為例，當月成交的127套住宅平均成交價(jià)，相比市場(chǎng)價(jià)的折扣率大概是85%。

在杭州，本地媒體相關(guān)數據顯示，6月1日-7月14日，成交的219套法拍房中，只有32套高于評估價(jià)，占比14.6%；18套持平，占比8.2%；77.1%的法拍房低于評估價(jià)。

來(lái)拍法服數據顯示，近期法拍房的購房者中，有大概40%是全款買(mǎi)房，60%是按揭買(mǎi)房。從成交價(jià)格分析，有一定降溫。

根據來(lái)拍法服區域經(jīng)理張建芳的分析，限購政策以及房貸信貸額度緊張，二手房成交量下降，法拍房市場(chǎng)自然而然降溫了。

值得注意的是，接下來(lái)仍有不少關(guān)注度頗高的法拍房上市。

例如上海的翡翠苑花園法拍房。拍賣(mài)信息顯示，8月19日至8月20日，上海市高檔住宅區徐匯區興國路111號翡翠苑花園20套住宅及車(chē)庫、電子設備及家具將被拍賣(mài)，建面從328.31平方米到566.69平方米不等，總起拍價(jià)16.801666億元，折合建面約13.78萬(wàn)元/平方米。

據了解，上述被拍賣(mài)的資產(chǎn)原本隸屬于中國華信。

在杭州，堪稱(chēng)杭州“史上最貴法拍房”的桃花源西錦園關(guān)注度也頗高。根據阿里法拍信息，余杭區中泰街道桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室中式別墅將于9月份開(kāi)拍，起拍價(jià)高達1.155億。

這處將被拍賣(mài)的房子室內裝修極盡奢華，有全屋200噸的紅木定制家具、繡娘花了3年時(shí)間繡制的雙面蘇繡屏風(fēng)入戶(hù)玄關(guān)、2噸重的金鑲玉吊燈以及金絲楠木雕刻的背景墻等。

據記者了解，該業(yè)主是因為朋友做擔保投資P2P失利，欠下2億元債務(wù)，最終無(wú)力償還，這套精心設計和裝修的豪宅將被拍賣(mài)。

對大多數個(gè)人和企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們流向法拍市場(chǎng)的房源，每一套背后都有一個(gè)大起大落的故事，最終留下的只是一組競拍數字。