保利發(fā)展的新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子迎來(lái)一份壓力不小的中期成績(jī)單。

8月23日，保利發(fā)展公布2021年半年度報(bào)告。今年上半年，保利發(fā)展出現(xiàn)“增收不增利”的情況，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入899.72億元，同比增長(zhǎng)22.07%；歸母凈利潤(rùn)約為103億元，同比僅增長(zhǎng)1.72%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)由去年同期的6.23%下降至5.56%。

“增收不增利”近年來(lái)已成為不少房企普遍存在的問(wèn)題，主要原因就是利潤(rùn)率均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2020年毛利率為32.59%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)，今年上半年，毛利率為32.5%，同比下降3.22個(gè)百分點(diǎn)，與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致。

2020年年度報(bào)告中，保利發(fā)展表示，主要是由于2017-2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，相應(yīng)拉低利潤(rùn)率水平。

與此同時(shí)，2021年半年度報(bào)告中，保利發(fā)展指出，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

為了實(shí)現(xiàn)重回行業(yè)前三的目標(biāo)，保利發(fā)展在2016年、2017年持續(xù)加大拿地力度，拿地金額分別為1214億元、2765億元，同比增幅高達(dá)85.1%、127.8%，拿地強(qiáng)度（當(dāng)年全口徑拿地金額/當(dāng)年全口徑銷售金額）分別為57.8%、89.4%，遠(yuǎn)高于2012年-2015年40%左右的水平。

進(jìn)入2018年后，保利發(fā)展的拿地節(jié)奏放緩，拿地強(qiáng)度回落，2018年、2019年的拿地金額分別為1927億元、1555億元，同比分別下降30.3%、19.3%，拿地強(qiáng)度分別降至47.4%、33.7%。

2020年，在行業(yè)整體投資拿地放緩的趨勢(shì)下，保利發(fā)展開(kāi)始逆勢(shì)發(fā)力，去年拿地金額達(dá)2353億元，同比增長(zhǎng)51%，拿地強(qiáng)度從2019年的33.7%提升至46.8%。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)， 2020年保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值5098億元的占據(jù)榜單第一，碧桂園、萬(wàn)科緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為5026億元和4754億元。

今年上半年，在“三道紅線”和“集中供地”的雙重政策壓力下，不少房企都秉持審慎拿地的原則，減少拿地金額，以維持現(xiàn)金流的安全。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年保利發(fā)展拓展項(xiàng)目 84 個(gè)，新增容積率面積1651萬(wàn)平方米，拓展面積占銷售面積之比為99%；拓展金額963億元，占銷售金額之比為33.8%，拿地強(qiáng)度與2020年全年的46.8%以及2020年上半年的37%相比是較弱的，但是在同行中還是力度不小。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利發(fā)展在13個(gè)城市都有斬獲，拿地總數(shù)為22宗，拿地金額約為472億元，在5個(gè)城市拿地金額位居第一，其中包括上海。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在22城首批集中供地中的權(quán)益拿地金額為396億元，在各大房企中排名第三，位居融創(chuàng)、萬(wàn)科之后；上半年保利發(fā)展拿地金額794億元，在各大房企中排名第二，僅次于萬(wàn)科。

保利發(fā)展指出，根據(jù)上半年市場(chǎng)情況，公司保持投資定力，適度增加對(duì)核心城市群內(nèi)的潛力三線城市布局力度。受此影響，公司本年新增資源中一二線城市金額占比為69%，同比下降14個(gè)百分點(diǎn)。上半年展樓面地價(jià)為5833元/平方米。

與此同時(shí)，對(duì)于土地市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，保利發(fā)展管理層認(rèn)為，核心城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，而土地集中供應(yīng)、招拍掛政策不斷調(diào)整，也在考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的投資拓展能力，土地獲取難度進(jìn)一步加大。同時(shí)，隨著“限房?jī)r(jià)”、“競(jìng)地價(jià)”、“競(jìng)品質(zhì)”政策的逐步推廣，預(yù)售條件的逐漸收緊，預(yù)計(jì)房企的利潤(rùn)空間仍將受到擠壓。

相比拿地，保利發(fā)展在銷售表現(xiàn)上依舊沒(méi)有太大突破。

今年上半年，在去年同期基數(shù)較低的情況下，保利發(fā)展僅實(shí)現(xiàn)了約27%的增速，簽約金額累計(jì)約為2851.85億元?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年，百?gòu)?qiáng)房企的平均增速為36.7%，保利發(fā)展仍位居第五位。

具體銷售情況來(lái)看，保利發(fā)展布局的38個(gè)核心城市的銷售貢獻(xiàn)達(dá)77%。珠三角、長(zhǎng)三角簽約銷售均超過(guò)700億，合計(jì)銷售占比達(dá)53%。重點(diǎn)城市中廣州實(shí)現(xiàn)銷售金額超260億、佛山超200億，南京、東莞、上海超100億。

今年以來(lái)，保利發(fā)展最受外界關(guān)注的事項(xiàng)當(dāng)屬管理層變更。

一直備受關(guān)注的宋廣菊何時(shí)退休的問(wèn)題在7月29日塵埃落定，據(jù)保利發(fā)展的公告，根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資委關(guān)于干部管理的相關(guān)規(guī)定，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長(zhǎng)、董事職務(wù)，董事長(zhǎng)一職由公司董事、總經(jīng)理劉平接任。

到8月17日，劉平辭去保利發(fā)展總經(jīng)理一職，專注董事長(zhǎng)職務(wù)；原保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)周東利選為董事候選人，并接任總經(jīng)理一職；周東利辭去財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)，由保利國(guó)際控股總會(huì)計(jì)師王一夫接任。

本次調(diào)整意味著，以劉平為核心的保利發(fā)展新一屆管理團(tuán)隊(duì)的核心班底搭建完成。中信證券指出，保利發(fā)展上市15年來(lái)，一直保持管理層的穩(wěn)定傳承，歷史上集團(tuán)干部來(lái)到公司管理后也如魚(yú)得水，能推動(dòng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健快速發(fā)展和實(shí)現(xiàn)個(gè)人職業(yè)生涯不斷進(jìn)步。

為了彰顯對(duì)未來(lái)發(fā)展以及新一屆領(lǐng)導(dǎo)班底的信心，8月初，保利集團(tuán)增持50萬(wàn)股，同時(shí)擬于6個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持不超過(guò)2%股權(quán)。與此同時(shí)，劉平及全體高管計(jì)劃未來(lái)6個(gè)月內(nèi)增持公司股份，合計(jì)增持金額800-1500萬(wàn)元。

值得一提的是，發(fā)布半年度報(bào)告的同時(shí)，保利發(fā)展也宣布將證券簡(jiǎn)稱從“保利地產(chǎn)”變更為“保利發(fā)展”。 為了彰顯對(duì)多元化業(yè)務(wù)的重視，保利地產(chǎn)公司名早于2018年就變更為了為保利發(fā)展。

如何在業(yè)績(jī)上尋求突破，依然是擺在新一屆領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)面前的難題。