證券時(shí)報記者 劉筱攸

實(shí)習記者 劉藝文

隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的深化，境內發(fā)行公司債、成立房地產(chǎn)集合信托、資管計劃、資產(chǎn)證券化（ABS）等各類(lèi)融資渠道，均對房地產(chǎn)企業(yè)大幅收緊。但是，銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的大門(mén)繼續敞開(kāi)。

不久前最新出爐的國家統計局1～2月房產(chǎn)投資銷(xiāo)售數據顯示，今年前兩月，房企國內貸款近5000億元，同比增長(cháng)11.5%。這也是近6年來(lái)，1、2月份房企開(kāi)發(fā)貸總量的同比最高點(diǎn)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸逆勢增長(cháng)

國家統計局最新數據顯示，1～2月房企國內貸款額達4985億，為2012年以來(lái)的同個(gè)指標（即1、2月相加）最大值。證券時(shí)報記者進(jìn)一步調查統計局網(wǎng)站公布的數據發(fā)現，去年10月地產(chǎn)調控政策以來(lái)，開(kāi)發(fā)貸的金額逐月加速上行。

去年10月、11月、12月，房企開(kāi)發(fā)貸款金額分別為1408億、1896億、2313億，均高于前年同期的1396億、1531億、1586億。按總量來(lái)看，2015年后3個(gè)月開(kāi)發(fā)貸總量為4513億元，而2016年同期為5617億元，增長(cháng)24.46%。

也就是說(shuō)，在房企融資渠道收緊的大環(huán)境下，銀行放出的開(kāi)發(fā)貸卻逆勢增長(cháng)。“這表明銀行對于房企的資金只是部分收緊，并未完全收緊；另外也可能是銀行沒(méi)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是信貸額度又在高位，其他的不敢投，所以就只能投房地產(chǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

值得一提的是，盡管房企開(kāi)發(fā)貸款大幅增加，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金卻呈現整體下降的趨勢。

按照國家統計局口徑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金由國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金構成。統計局數據顯示，去年10月以來(lái)，地產(chǎn)商到位資金呈現整體下降趨勢。去年10月房企到位資金是12550億，11月為12223億，12月達到高峰14730億（每年的12月份均為高峰）；今年1、2月份的月均值（1、2月數據每年是合并披露，只能取均值）則下降到11440億。

關(guān)于房企整體到位資金下滑的原因，分析師告訴記者，房企融資大環(huán)境仍舊趨嚴，其他融資渠道處于收緊狀態(tài)。

其他融資渠道仍收緊

事實(shí)上，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控深化，房企的通道融資業(yè)務(wù)面臨著(zhù)更為嚴峻的監管。

從去年四季度開(kāi)始，銀監會(huì )對16個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)展金融機構房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的專(zhuān)項檢查，包括且不限于首付貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、與房地產(chǎn)中介及房企合作、理財及信托等多種業(yè)務(wù)。今年2月，融資渠道進(jìn)一步收緊，基金業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布了《備案管理規范第4號》，禁止私募、資管計劃投向上述16個(gè)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)項目。

這樣的監管正在顯效。

首先是地產(chǎn)公司債限發(fā)。從去年9月底房產(chǎn)調控政策開(kāi)始，滬深交易所相繼對地產(chǎn)行業(yè)的公司債監管加嚴。海通證券show_quote("600837","sh","海通證券","stock");分析師姜超的研報顯示，2016年11月境內地產(chǎn)公司債發(fā)行18只，較10月的41只、9月的80只大量減少，發(fā)行金額也從10月的420億元減少至120億元；12月公司債僅有浙江萬(wàn)廈發(fā)行的5只私募債，發(fā)行金額僅為1.4億元。2017年1月發(fā)行6只地產(chǎn)公司債，發(fā)行金額32.4億，僅為去年同期的2.4%，即便考慮到春季的影響，與2016年2月相比，發(fā)行額也僅為其10.3%；而今年1月地產(chǎn)公司債發(fā)行額僅為同期的2.4%，2月以來(lái)地產(chǎn)公司債更是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。

其次是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行收緊。1月房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托成立規模僅100億元，同比減少逾三成；2月以來(lái)集合信托成立規模僅15.9億元。業(yè)內人士表示資金成本抬升至7%以上。

內地房企海外發(fā)債因此急劇升溫。據記者統計，今年以來(lái)內地房企共發(fā)行境外債券23只，規?？傆?9.5億美元。

海通證券分析指出，從融資成本看，2016年海外地產(chǎn)債平均票息低于2015年，但隨著(zhù)人民幣貶值和美元進(jìn)入加息周期，海外發(fā)債成本開(kāi)始反彈，萬(wàn)科、綠地、碧桂園去年年內發(fā)行的幾只票據票息均有抬升。在人民幣貶值壓力仍大、美元債融資成本上行的背景下，地產(chǎn)企業(yè)仍選擇海外融資，主要還是受?chē)鴥热谫Y收緊的驅動(dòng)。