【環(huán)宇雜談】

這次不一樣了，供地計劃不僅要向社會(huì )公開(kāi)，而且住建和國土部要聯(lián)合督導。

李宇嘉

18天10道令箭發(fā)出之后，北京樓市有了冷卻的寒意，中介店鋪訪(fǎng)客量大減，購房者也不再火燒眉毛似地“搶房”。不過(guò)，很多業(yè)內人士認為，和以往所有的調控一樣，此輪調控盡管“多箭齊發(fā)”，特別是祭出“限售”、不予登記等不惜冷凍需求的利器，但仍未擺脫需求側搏殺的范疇。

這次或許不一樣，被住建部評為“調控典范”，并在全國掀起學(xué)習“北京經(jīng)驗”后，北京樓市調控的第11道令箭發(fā)向了供給端。4月7日，北京市通過(guò)《北京新聞》釋放了未來(lái)5年的供地計劃?；蛟S，業(yè)內對北京供地計劃見(jiàn)怪不怪，因為自2012年以來(lái)的5年，北京鮮有完成供地計劃的，2016年北京供地計劃完成率甚至只有21%。券商計算，近8年商品住房累計供給缺口2390萬(wàn)平方米。

對此，上層很清楚。4月6日，住建部和國土部放大招，2017年6月前，各城市要編制宅地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動(dòng)計劃，并向社會(huì )公布。同時(shí)，以量化的庫存消化周期，確立“五類(lèi)”（顯著(zhù)增加、增加、持平、適當減少和減少直至暫停）調控目標，督導供地計劃編制和實(shí)施。庫存小于12個(gè)月的，要增加供地，低于6個(gè)月的加快供地節奏。

原來(lái)，各大城市編制的供地計劃，僅僅是一個(gè)彈性目標。在執行的過(guò)程中，因為土地平整、拆遷補償、產(chǎn)權不清等等主客觀(guān)因素，即便完成不了，也沒(méi)有太大關(guān)系。2015年，國土部要求，大城市供地重點(diǎn)要轉向“存量盤(pán)活”。問(wèn)題是，存量土地在權屬、功能、配套上的問(wèn)題更多。于是，完不成計劃似乎更成了鐵板釘釘的事了。2012年以來(lái)，一線(xiàn)城市住宅用地供應年度計劃完成率不足60%。

久而久之，市場(chǎng)和研究機構就不會(huì )太拿供地計劃當回事。但這次不一樣了，供地計劃不僅要向社會(huì )公開(kāi)，而且住建和國土部要聯(lián)合督導。也就是說(shuō)，這是政治任務(wù)，目標必須要達成。兩部委4月6日放大招后，北京的5年住宅供地計劃4月7日就出來(lái)了，可謂神速。根據計劃，2017年宅地供應1200公頃，比此前披露的計劃翻了一倍，與2016年的計劃規模差不多。

當然，逼仄的空間內，北京等大城市供地彈性很低，多投放幾宗宅地，解決不了根本問(wèn)題，不啻為杯水車(chē)薪。而且，在現有的經(jīng)濟金融框架下，供地還會(huì )引發(fā)眾開(kāi)發(fā)商“搶食”，誕生“地王”或高價(jià)地后，還面臨被上層問(wèn)責的風(fēng)險。近期，廣州集中投放9宗土地，在大城市中算是大規模供地了，但也無(wú)法避免創(chuàng )造全市和區域“單價(jià)地王”的結局，近期北京大興供地也觸及了地價(jià)“高限”。

看來(lái)，北京完成2017年的供地計劃沒(méi)有問(wèn)題，但若要避免“地王”、高地價(jià)，還要讓供地做到“放量”，徹底扭轉預期。這一次，北京不僅一次性地披露了未來(lái)5年的供地規模，還發(fā)出了一條突破性的政策，即明確將集體建設用地納入供地計劃，數量達1000公頃，占總計劃供地量的六分之一。此前，雖然從2012開(kāi)始，北京試點(diǎn)集體建設用地建公租房，但多年來(lái)僅有零星試點(diǎn)，未能擴大。

供地觸角伸向集體建設用地，意在實(shí)現“放量”，這個(gè)口子一旦打開(kāi)，供地潛力不可估量。2015年6月，國土部發(fā)文，調減京津滬耕地保有量，北京從21.47萬(wàn)公頃調減至11.07萬(wàn)公頃，調減幅度達50%?？磥?lái)，蓄水池水已滿(mǎn)，就等開(kāi)閘口。另外，兩部委文件鼓勵開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠(chǎng)房改造，完善配套設施后改造成租賃住房。要知道，“工改住”的口子此前很?chē)缹?shí)，現在也開(kāi)了口子。據悉，近日央企已開(kāi)始要往雄安搬遷了，騰出來(lái)的地該有多大規模呢？而且，中長(cháng)期還有雄安這個(gè)副中心要分流北京的住房需求。這樣來(lái)看，帝都高不可破的房?jì)r(jià)還會(huì )堅挺多久呢？

（作者供職于深圳房地產(chǎn)研究中心）