近期，多家上市公司密集發(fā)布公告擬出售房產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。同比看，今年擬出售房產(chǎn)的上市公司家數同比增加較多。據不完全統計，僅今年3月份，非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司披露的公告中，涉及房地產(chǎn)出售的總金額已超過(guò)2億元。

1月以來(lái)已有15家上市公司賣(mài)房

近日，三泰控股、深圳惠程、青海華鼎等上市公司紛紛發(fā)布公告，擬出售或轉讓部分房產(chǎn)。據“新華視點(diǎn)”記者不完全統計，僅今年1月以來(lái)，至少已有15家上市公司發(fā)布出售房產(chǎn)相關(guān)公告，明顯多于去年一季度。4月8日，三泰控股發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬出售位于成都市金牛區蜀西路42號的部分工業(yè)用地使用權及地上附屬房產(chǎn)，涉金額1.69億元；3月28日，深圳惠程公告擬處置公司名下的34套房產(chǎn)，初步測算總價(jià)約5021.57萬(wàn)元。去年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，已有逾百家上市公司出售房產(chǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉等專(zhuān)家以及多名券商分析師、資深會(huì )計師認為，對于3100多家A股上市公司的總數來(lái)說(shuō)，賣(mài)房產(chǎn)的上市公司雖然數量并不算驚人，但上百家上市公司密集賣(mài)房，并不完全屬于正常的市場(chǎng)現象。“雖說(shuō)其中一些交易是正常市場(chǎng)需求的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，但以賣(mài)房的方式提高企業(yè)凈利潤，通過(guò)賣(mài)房美化公司業(yè)績(jì)、‘保殼’的投機現象肯定存在。 ”中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部研究規劃部總經(jīng)理付強說(shuō)。

從表面看，上市公司公告顯示的賣(mài)房理由大多類(lèi)同，主要是為了盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)，增加流動(dòng)性資金。但在客觀(guān)上，賣(mài)房行為確實(shí)使部分上市公司實(shí)現了 “業(yè)績(jì)增長(cháng)”“保殼”等目的。

另外值得注意的是，賣(mài)房之外，還有一些上市公司正在買(mǎi)入房產(chǎn)。如，步長(cháng)制藥在3月28日發(fā)布公告稱(chēng)，為解決員工住宿、用餐、會(huì )議等需求，擬以不高于1.8億元的價(jià)格購買(mǎi)215套商品房、108套地下儲藏室、350個(gè)地下車(chē)庫等。

賣(mài)房成業(yè)績(jì)“增長(cháng)”捷徑

為什么賣(mài)房可以美化報表？“如果房產(chǎn)是以固定資產(chǎn)名目入賬，房產(chǎn)升值無(wú)法體現在報表里。”一位證券公司研究所研究員說(shuō)，通俗來(lái)說(shuō)，固定資產(chǎn)名目下，一套房子沒(méi)賣(mài)的時(shí)候賬上也許只記了200萬(wàn)元，但因為過(guò)去幾年房?jì)r(jià)上漲，賣(mài)掉就可以得到500萬(wàn)元的賬面資產(chǎn)，顯著(zhù)改善財務(wù)報表狀況。

業(yè)內人士認為，近年來(lái)樓市的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)成為市場(chǎng)可靠的 “投資品”。房地產(chǎn)的升值，使上市公司可以通過(guò)賣(mài)房迅速獲取大量流動(dòng)資金，不僅可以快速增加凈利潤、美化報表，對于一些主業(yè)不振的上市公司來(lái)說(shuō)，賣(mài)房產(chǎn)甚至可以讓企業(yè)“轉危為安”。

——為轉型創(chuàng )造條件。如，主營(yíng)服飾產(chǎn)品的希努爾，2016年就曾出售位于北京的房產(chǎn)，為上市公司貢獻凈利潤4500多萬(wàn)元，使企業(yè)當季利潤實(shí)現增長(cháng)的同時(shí)，為企業(yè)轉型電商營(yíng)銷(xiāo)提供了資金與空間。

——使上市公司賬面價(jià)值迅速翻倍。如，三泰控股此次擬出售的房產(chǎn)賬面價(jià)值為7882萬(wàn)元，但以目前的評估價(jià)賣(mài)掉便可使賬面價(jià)值增加近億元；青海華鼎擬出售的12套物業(yè)，賬面值僅為976萬(wàn)元，評估價(jià)值已達3738萬(wàn)元，增值率達282.96%。

——部分公司靠賣(mài)房撐起收入 “半壁江山”。如三泰控股2016年度營(yíng)業(yè)總收入不過(guò)10.38億元，如此次賣(mài)房交易順利，即可獲得約1.69億元的收入；深圳惠程2016年營(yíng)業(yè)收入只有2.88億元，但上述34套房產(chǎn)可套現5000多萬(wàn)元。

——賣(mài)房“保殼”。＊ST人樂(lè )因連續兩個(gè)會(huì )計年度凈利潤為負，2016年4月被實(shí)行“退市風(fēng)險警示”，在出售長(cháng)沙天驕福邸物業(yè)項目后獲得4.06億元，最終在2016年度扭虧為盈，實(shí)現凈利潤6048.06萬(wàn)元，目前已申請撤銷(xiāo)退市風(fēng)險警示。

警惕非理性繁榮對實(shí)業(yè)的沖擊

據不完全統計，僅2016年就有逾百家上市公司出售房產(chǎn)，轉讓金額超20億元。Wind資訊截至13日的統計顯示，去年有116家上市公司的凈利潤不足千萬(wàn)元，不抵北上廣深一線(xiàn)城市部分地區一套住宅的總價(jià)。房地產(chǎn)的非理性繁榮已經(jīng)對實(shí)體經(jīng)濟有所沖擊。

“上市公司賣(mài)房現象一方面反映的是資本市場(chǎng)的投機行為，另一方面反映的是樓市價(jià)格虛高。 ”深圳紫金港資本管理有限公司首席研究員陳紹霞說(shuō)，上市公司經(jīng)營(yíng)賺不到錢(qián)，賣(mài)掉一套房子就能賺幾百上千萬(wàn)元，樓市非理性繁榮會(huì )誘使部分上市公司偏離實(shí)業(yè)，形成資金脫實(shí)向虛的風(fēng)險。

而且，為了獲得更大的業(yè)績(jì)或利益，上市公司賣(mài)房活動(dòng)還有可能產(chǎn)生“灰色空間”。業(yè)內會(huì )計師認為，上市公司賣(mài)房并不屬于正常的商業(yè)現象，上市公司有可能與評估師合謀，在公司需要時(shí)，做高房地產(chǎn)估值，以獲得更好的售價(jià)，增加房產(chǎn)轉讓收益，“助力”業(yè)績(jì)增長(cháng)。

陳紹霞建議，針對上市公司賣(mài)房現象，監管層需要做的是把資本市場(chǎng)監管做好，打擊市場(chǎng)中各類(lèi)違法違規的投機行為，并通過(guò)IPO常態(tài)化等方式，讓“殼”資源失去價(jià)值，通過(guò)多種方式引導資本市場(chǎng)回歸價(jià)值投資，使上市公司能聚焦主業(yè)，引導資金脫虛向實(shí)。

另一方面，專(zhuān)家也建議要從房地產(chǎn)行業(yè)入手，引導資金脫虛向實(shí)。 “上市公司賣(mài)房現象，從一個(gè)側面說(shuō)明虛擬經(jīng)濟和實(shí)體經(jīng)濟有所失衡。如果任由房地產(chǎn)行業(yè)吞噬大部分信貸資源、社會(huì )資金，經(jīng)濟增長(cháng)潛力將會(huì )受到傷害。 ”中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長(cháng)向松祚說(shuō)。