近兩年，國內(nèi)大批共享辦公空間經(jīng)歷了一次迅速崛起又迅速消亡的過程，這讓很多人對(duì)共享辦公的盈利模式、發(fā)展前景都感到質(zhì)疑。盡管如此，優(yōu)客工場(chǎng)仍能保持盈利，實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張。是什么決定一家公司的生死存亡？毛大慶認(rèn)為是基因。

從職業(yè)經(jīng)理人到創(chuàng)業(yè)者，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶用獨(dú)特的眼光和不同尋常的思考方式創(chuàng)造價(jià)值。一般人只著眼于共享辦公空間的租金收益，而他更看重衍生品的增值性收益，并不斷拓展這個(gè)平臺(tái)經(jīng)營的可能性。

近日，毛大慶接受了網(wǎng)易科技的專訪，分享了他對(duì)共享辦公以及創(chuàng)業(yè)的看法。以下是部分要點(diǎn)摘錄：

1.共享辦公最大的難度在于創(chuàng)始人有沒有多城市經(jīng)營、大型連鎖業(yè)務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)，這是根本。

2.和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不一樣，線下服務(wù)業(yè)基本上不可能一家通吃，也不會(huì)形成 BAT 。

3.未來， 聯(lián)合辦公也可能成為最大的知識(shí)分享平臺(tái)。

4. 創(chuàng)業(yè)比做企業(yè)高管更艱難，因?yàn)閯?chuàng)始人是一家公司的靈魂，需要背負(fù)更大的責(zé)任和壓力。

5.創(chuàng)造一家公司，基因比商業(yè)邏輯更重要。

6.除了租金基礎(chǔ)收入更看重衍生品的增值性收益。

創(chuàng)業(yè)的過程中經(jīng)歷了哪些印象比較深的事情？

毛大慶：很多具體的事兒可能講不太清楚了，主要是一些方向性的事兒，比如說思考這到底僅僅是一種服務(wù)業(yè)還是未來會(huì)是個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)？也就是它會(huì)更偏互聯(lián)網(wǎng)還是更偏傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的問題。

還比如，共享辦公最初的原理是把社會(huì)存量的房產(chǎn)使用權(quán)拿到之后，作為產(chǎn)品銷售給更需要使用這個(gè)東西的人，更像是一個(gè)簡單的服務(wù)業(yè)，只不過這個(gè)服務(wù)業(yè)的內(nèi)容比較新。

但是我們又認(rèn)為更重要的可能是要做增值服務(wù)。這個(gè)服務(wù)誰來提供？肯定要用第三方服務(wù)者去提供。

第三方服務(wù)者跟被服務(wù)人產(chǎn)生了服務(wù)之后，我們要不要收費(fèi)用？怎么收費(fèi)？怎么控制這個(gè)服務(wù)的發(fā)生？以及怎么知道他們倆有了費(fèi)用發(fā)生后我能從中能收錢？

這個(gè)問題現(xiàn)在看來很初級(jí)，但在那個(gè)時(shí)候就變成一個(gè)很有爭議的問題。所以在我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)里，來自互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的人，他們認(rèn)為這個(gè)事情非常普通，根本不用談，就是開放端口讓他們免費(fèi)地進(jìn)行服務(wù)，我們要把握的是這些服務(wù)商是不是一個(gè)成熟的、合格守法的服務(wù)商，這是我們的責(zé)任。但其實(shí)你并不應(yīng)該簡單粗暴地在中間收取費(fèi)用，那并不是互聯(lián)網(wǎng)精神。

其實(shí)優(yōu)客工場(chǎng)從業(yè)務(wù)本身的內(nèi)在邏輯已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了剛才我談的這些東西。因?yàn)槌丝臻g服務(wù)、內(nèi)容服務(wù)、第三方的基礎(chǔ)服務(wù)外，我們現(xiàn)在更看重的是龐大的客戶量可以帶來的更多增值性的收益。

租金和其他業(yè)務(wù)收入情況目前怎么樣？

毛大慶：租金收入現(xiàn)在占總體收入 75% 左右，其中工位收入大概占這 75% 的 65% 左右，還有我們的幾百個(gè)會(huì)議室的租金，以及各種活動(dòng)場(chǎng)地的租金，其實(shí)我們還是一個(gè)場(chǎng)地的整合方跟出租方。我們不光是辦公，還有各種各樣的場(chǎng)地、教室、路演中心等等。

另外 25% 來自于林林總總的各種服務(wù)，比如線上會(huì)員包、我們提供的法務(wù)服務(wù)、人力資源服務(wù)，還有金融中介服務(wù)等等，這些其實(shí)每個(gè)月都有很多收入。

我們?cè)诨I備成立一個(gè)針對(duì)這些入駐的中小企業(yè)，類似于安永和德勤那樣的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)師服務(wù)，因?yàn)槲覀円呀?jīng)感受到了有非常多客戶需要。這在未來會(huì)是我們?cè)鲩L中的很大一部分收入。

我們現(xiàn)在大概一年的收入是在 4 個(gè)億左右，明年應(yīng)該能突破 6 個(gè)億。但我首先要澄清，這是看得見現(xiàn)金的東西，我們還有很多看不見現(xiàn)金的東西。比如我們投資了 26 家生態(tài)企業(yè)，這 26 家生態(tài)企業(yè)從投資到現(xiàn)在給我們帶來的增值收益，就是他們的股權(quán)增值，也就是我們的投資浮盈現(xiàn)在將近有 6 千萬，這個(gè)等于純盈利了。

指退出的時(shí)候？

毛大慶：還沒有退出。就是在增長這部分，增長了 6 千多萬，這才一年多的時(shí)間。應(yīng)該說這個(gè)還是非?？捎^的。

我們現(xiàn)在的空間里有 2400 多家公司，年底應(yīng)該會(huì)有 3000 家公司。如果在 3000 家公司里邊，我們投資 30 家公司或者 60 家公司，也就是 1% 到 2% 的比例……這個(gè)是聯(lián)合辦公和共享辦公下一個(gè)有意思的東西，實(shí)際上我們是比任何投資人都更接近潛力創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的公司。

投資人怎么投？他要派出投資經(jīng)理，眼觀六路耳聽八方，要找各種眼線，要發(fā)動(dòng)關(guān)系，這些關(guān)系是投資機(jī)構(gòu)非常重要的投資能量來源。而我們實(shí)際上最大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，天天守著一大堆公司，他們?cè)谖覀冄燮さ紫?，這是連投資機(jī)構(gòu)都沒有的優(yōu)勢(shì)。所以企業(yè)越多，我發(fā)現(xiàn)好公司的機(jī)率也就越大。

現(xiàn)在一共有多少場(chǎng)地？

毛大慶：我們現(xiàn)在簽約的場(chǎng)地，加上并購的洪泰創(chuàng)新空間一起，是 98 個(gè)，分布在 24 個(gè)城市，基本上覆蓋了中國所有經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。

共享辦公最大難度不在低成本，而是多城市經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)

做共享辦公空間，最大的難度在哪兒？

毛大慶：其實(shí)最大的難度不在低成本，而在于這個(gè)創(chuàng)始人有沒有多城市經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)。

你如果要求很多小公司的創(chuàng)始人同時(shí)經(jīng)營十個(gè)城市，他可能都嚇?biāo)懒?，人都管不住。因?yàn)樗麤]有那套管理系統(tǒng)，也不知道怎么同時(shí)管多個(gè)城市。沒有做過連鎖店生意是很難做連鎖店的。

所以，做我們這個(gè)行業(yè)的人，今天敢跨出三個(gè)城市的，在中國不超過五家。這要求企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者跟企業(yè)的主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)必須有很多個(gè)人是做過連鎖店生意和經(jīng)營過大型連鎖的。我們這里好幾個(gè)合伙人都是做過大集團(tuán)、大品牌、大企業(yè)，掌握全國生意的人，才敢這么干。這也是房地產(chǎn)的基本功，是我的長處、優(yōu)勢(shì)。

國內(nèi)前兩年類似聯(lián)合辦公概念的公司其實(shí)并不少，但從去年開始越來越多倒掉了或者虧損得很厲害。優(yōu)客工場(chǎng)為什么能快速擴(kuò)張，而且營收看起來還不錯(cuò)？

毛大慶：總結(jié)下來有兩個(gè)特點(diǎn)：

第一，企業(yè)主要團(tuán)隊(duì)跟創(chuàng)始人有沒有過大型連鎖業(yè)務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)，這是根本。

第二，這樣的服務(wù)行業(yè)是沒有一家通吃的，也不可能形成個(gè) BAT 。酒店行業(yè)你說哪個(gè)是阿里巴巴？哪個(gè)是騰訊？現(xiàn)在全世界有 2000 多個(gè)酒店品牌。

主要因?yàn)槭袌?chǎng)太大？

毛大慶：服務(wù)行業(yè)是不可能有一家通吃的，它不是壟斷市場(chǎng)。

大家可能經(jīng)常被這幾年的互聯(lián)網(wǎng)迷惑：互聯(lián)網(wǎng)的概念就是有一無二，有我沒他，基本上只能有一個(gè)，連第二都沒人看，因?yàn)樗鼡尩氖侨肟凇?/p>

而社會(huì)服務(wù)業(yè)不存在這樣的可能性。所以我們從來沒想過這世界上只能有優(yōu)客工場(chǎng)，就不能有別人做聯(lián)合辦公。只不過有可能你做的規(guī)模大，他做的規(guī)模小。

與酒店行業(yè)類比，酒店行業(yè)本身就有很多優(yōu)秀的小品牌，并且存在了很多年，做得小而美，比如安縵、Club Med、Banyan Tree，這些品牌都不是大型商務(wù)品牌，它都是做 boutique（精品店）。你再去看最典型的大型連鎖而且是多產(chǎn)品線共同存在的酒店，最有標(biāo)志性意義的就是 Holiday Inn、Holiday Inn，大型連鎖又存在三四個(gè)產(chǎn)品線，但 Banyan Tree、安縵就不走這條路。

所以我們做的這個(gè)行業(yè)其實(shí)不是一個(gè)一家通吃的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的觀念。因?yàn)槲覀兪莻€(gè)線下生意，然后才做到線上的。我們有可能做得很大，有可能跟第二名差得很遠(yuǎn)，但不代表第二名就沒意思了。

目前管理團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)情況是怎樣的，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比是多少？

毛大慶：我們團(tuán)隊(duì)里做房地產(chǎn)出身的人主要是我，多數(shù)的人都不是做房地產(chǎn)的，而做互聯(lián)網(wǎng)出身的人現(xiàn)在越來越多，來自阿里、騰訊、百度的，我們這全有。還有來自航空業(yè)、酒店業(yè)的也特別多。

我們開始有意地控制和限制房地產(chǎn)人的比例，就是為了不要讓這個(gè)公司太房地產(chǎn)化。但是需要很多社會(huì)服務(wù)業(yè)的人，那倒是真的。

未來，這個(gè)平臺(tái)可能做各種各樣的分享，比方說知識(shí)分享。其實(shí)我們今年已經(jīng)開始策劃成立一家分享大學(xué)了。

我們現(xiàn)在正在搜集整理，想從我們這里的 2000 多家公司里找到 100 個(gè)非常有意思的創(chuàng)始人，這 100 個(gè)創(chuàng)始人的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷和他在這個(gè)行業(yè)里沉淀下來的知識(shí)其實(shí)是一筆非常好的教育財(cái)富。那么這個(gè)學(xué)校到時(shí)候我可能會(huì)跟俞敏洪一起干，辦一所共享大學(xué)，未來會(huì)跟教育部相關(guān)單位申請(qǐng)學(xué)歷資質(zhì)。

聯(lián)合辦公是最大的知識(shí)分享平臺(tái)

這個(gè)大學(xué)是面向創(chuàng)業(yè)者的？

毛大慶：是面向全社會(huì)的，你可以來學(xué)人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)、大數(shù)據(jù)、基因技術(shù)。我這里有一群腳沾泥手沾土的實(shí)踐者，他們變成教授和老師。這與現(xiàn)在的大學(xué)完全不同，教出的都是過去人類幾千年上萬年積累的、存在的經(jīng)驗(yàn)，我們談的全都是未來的探索，這是一個(gè)非常有意思的大學(xué)模式。

可能我們會(huì)從研究生學(xué)歷開始做，因?yàn)楸究茖W(xué)歷主要還是做基礎(chǔ)教育。這樣的大學(xué)并不是我的獨(dú)創(chuàng)，在舊金山已經(jīng)有了，這是共享辦公非常有意思的衍生品。

共享教育，其實(shí)就是分享知識(shí)。知乎是個(gè)什么平臺(tái)？知識(shí)分享的平臺(tái)。羅輯思維是個(gè)什么平臺(tái)？也是知識(shí)分享的平臺(tái)。其實(shí)聯(lián)合辦公才是最大的知識(shí)分享的平臺(tái)。

上市公司高管和創(chuàng)業(yè)者，這兩個(gè)身份有哪些不同感受？

毛大慶：創(chuàng)業(yè)之后，你會(huì)遇到很多原來在做企業(yè)高管時(shí)體會(huì)不到的困難或問題。比如，在做企業(yè)高管的時(shí)候，不用去思考股權(quán)怎么設(shè)計(jì)。

創(chuàng)始人是一家公司的靈魂，這個(gè)公司歌唱的調(diào)子多高——是 high C 還是什么，都由你定。另外這家公司的價(jià)值觀、文化也都由你定，一家公司的價(jià)值觀就是創(chuàng)始人的價(jià)值觀。

天下的公司千奇百怪，有的公司走的路可能是正的、歪的或者斜的，有的做著做著就完蛋了，有的做得非常受人尊敬……這都是哪來的？它們就像一個(gè)孩子一樣，生出來的時(shí)候都是小 baby，長得都一樣，但長著長著就不一樣了，為什么呢？基因不同。

這兩年來，個(gè)人有哪些變化？

毛大慶：變化可能體現(xiàn)在我需要研究自己是不是個(gè)合格的創(chuàng)始人，這個(gè)問題是之前 20 多年我不用考慮的。

別人怎么看我？員工怎么看我？社會(huì)怎么看我？這事兒不能干??！那個(gè)事兒要小心??！因?yàn)槟愦淼氖且患移髽I(yè)……原來我在萬科、凱德的時(shí)候，很少想這樣的問題，因?yàn)槟莻€(gè)公司是王石定的調(diào)子，我跟著他走就行了。

但現(xiàn)在我是被所有人看著的人，我就是那顆定盤星。這一點(diǎn)是之前從來沒有體會(huì)的過，這其中背負(fù)了很大的責(zé)任和壓力。

你制造的公司，基因比商業(yè)邏輯更重要，因?yàn)樗鼪Q定了你是否能走得長遠(yuǎn)，弄不好可能會(huì)導(dǎo)致眾叛親離。你看那么多創(chuàng)業(yè)公司，干了沒多久，創(chuàng)始人和合伙人打起來了、分家了，到處寫文章互相罵，這就是基因不正。

優(yōu)客工場(chǎng)一直以來把 WeWork 作為對(duì)標(biāo)的公司，現(xiàn)在他們?nèi)肴A發(fā)展，你會(huì)不會(huì)有緊迫感？

毛大慶：不會(huì)，酒店行業(yè)2000多家，哪個(gè)不在中國？因?yàn)橄愀窭锢瓉砹司湍馨讶f豪嚇?biāo)?？不可能?/p>

服務(wù)行業(yè)是沒有界限的，但有很多地域化的優(yōu)勢(shì)。比如在美國我們肯定做不過 WeWork，我相信它來中國也做不過我，就這么回事兒。

這跟 Uber 和滴滴不一樣。Uber 和滴滴是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)其實(shí)除了政策之外，實(shí)際上是沒有什么界限的。而房地產(chǎn)行業(yè)非常有地域化特征。你什么時(shí)候看見外資企業(yè)在中國做房地產(chǎn)超過了中國的房地產(chǎn)公司？

房地產(chǎn)是一個(gè)非常本土化的生意，無論是土地資源，還是客戶文化，都是非常本土的。所以任志強(qiáng)早年就說過，任何一家外資企業(yè)做房地產(chǎn)都不可能在中國本土成為一個(gè)有影響力的房地產(chǎn)公司。這是我非常認(rèn)同的。