8月8日，新邵縣小塘鎮(zhèn)石腳村，被納入試點范圍的廢棄磚廠用地，如今復(fù)墾為耕地并種上了水稻。

新邵縣潭府鄉(xiāng)水口易地扶貧搬遷集中安置小區(qū)正在建設(shè)中。

過去幾個月，湖南新邵縣國土局接待了不計其數(shù)的考察團(tuán)。全省51個扶貧開發(fā)重點縣，有40個派人前來學(xué)習(xí)。

如此受關(guān)注，源于新邵成功實施了湖南首個“增減掛鉤節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)跨縣交易”試點。它將給新邵帶來兩三億的凈收益，相當(dāng)于該縣2016年財政收入的三分之一。

這項試點的核心環(huán)節(jié)，一句話可以概括：把廢棄的宅基地、工礦用地，種上莊稼。

政府出資復(fù)墾耕地多方共贏

“增減掛鉤”是一項重要的土地管理政策。占用耕地搞建設(shè)，是為“減”;將建設(shè)用地(如舊宅基地)復(fù)墾為耕地，是為“增”。“增量”超過“減量”的部分，可置換為相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)。

過去，這種指標(biāo)僅在縣境內(nèi)有效。例如，新邵縣將A鎮(zhèn)100畝舊宅基地復(fù)墾為耕地，可以在B鎮(zhèn)占用100畝耕地搞建設(shè)。

2016年，國土資源部頒布一項政策：允許貧困縣的節(jié)余指標(biāo)在全省范圍內(nèi)交易。

一畝建設(shè)用地的市場價，在貧困縣新邵不過幾十上百萬元，在省會長沙則能翻到十倍以上。受限于宏觀調(diào)控，長沙等發(fā)達(dá)地區(qū)的建設(shè)用地指標(biāo)歷來不足，如果能把新邵的指標(biāo)拿來用，所產(chǎn)生的收益可想而知。

2016年上半年，新邵承接了湖南首個“增減掛鉤節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)跨縣交易”試點。上述美好設(shè)想，逐步成為現(xiàn)實。

新邵縣小塘鎮(zhèn)石腳村，一片廢棄的磚廠用地，被納入試點范圍。磚廠開了7年，占用40多畝地，是向附近30多戶農(nóng)民租的，租金每畝每年400元。兩年前，磚廠因環(huán)保不達(dá)標(biāo)被關(guān)停。再也拿不到租金的農(nóng)戶們發(fā)現(xiàn)，地也廢了——磚廠取土，把耕作層都破壞了。

按“誰破壞、誰治理”的原則，復(fù)墾耕地的責(zé)任由磚廠老板孫祥云承擔(dān)。他拿不出近40萬元的治理費用，憂心不已。

納入試點后，一切麻煩迎刃而解?？h政府出資，將這40多畝地復(fù)墾為耕地。地主們或自種，或轉(zhuǎn)租，40多畝地都種上了水稻。

“農(nóng)戶們滿意了，磚廠老板解脫了，鎮(zhèn)政府松了口氣，環(huán)境也變好了。”小塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)長劉依林感慨，“這是個多贏的結(jié)果。”

新邵縣和長沙高新區(qū)的“買賣”

新邵縣政府在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織復(fù)墾，計劃整理出1228畝建設(shè)用地指標(biāo)。

湖南省國土廳提前幫新邵找好了買家——長沙市高新區(qū)。

交易雙方約定，上述指標(biāo)售價和“耕地占補平衡”指標(biāo)的價格掛鉤。

“耕地占補平衡”也是一項重要的土地政策。它規(guī)定，用地單位“占用多少耕地，必須通過其他方式補足相應(yīng)數(shù)量和質(zhì)量的耕地”。最常見的補充方式，也是易地購買耕地指標(biāo)。因此，誕生了一個指標(biāo)拍賣市場。

新邵縣和長沙高新區(qū)在今年初簽約。參照當(dāng)時“耕地占補平衡”指標(biāo)的市場行情，1228畝建設(shè)用地指標(biāo)的售價約為2.8億。

沒想到，“耕地占補平衡”指標(biāo)的市場行情之后一路走高。“參考當(dāng)下行情，1228畝建設(shè)用地指標(biāo)的售價接近4億元。”新邵縣國土局規(guī)劃股股長周前進(jìn)說。

新邵的耕地復(fù)墾工作即將完成驗收，和長沙高新區(qū)的交易很快會達(dá)成。“最終的成交價，還得雙方協(xié)商。”新邵縣國土局局長喬育云說，“哪怕只有3.5億，扣掉8000萬的土地復(fù)墾成本，新邵也凈賺2.7億元。”

這個數(shù)字，相當(dāng)于新邵2016年財政收入的三分之一。對這個貧困縣來說，這是一筆不小的收入。

其他貧困縣也在紛紛行動

國土資源部分配給大多數(shù)省份的建設(shè)用地指標(biāo)，在2017年都縮了水。

以湖南為例，今年新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)比上年少了9.4萬畝，降幅接近三分之一。受沖擊最大的，是長株潭等發(fā)達(dá)地區(qū)。以長沙市高新區(qū)為例，它每年實際用地需求為4000至6000畝，缺口巨大。

“怎么辦?”湖南省國土廳規(guī)劃處相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“國土部指了條明路，‘找貧困縣買指標(biāo)’。”

長沙高新區(qū)向貧困縣購買了1228畝建設(shè)用地指標(biāo)，意味著它有資格在轄區(qū)內(nèi)多開發(fā)1228畝土地。在寸土寸金的高新區(qū)，這些開發(fā)土地所能創(chuàng)造的財富，將遠(yuǎn)超購買指標(biāo)產(chǎn)生的費用。

2016年，國土資源部出臺“允許貧困縣增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省內(nèi)流轉(zhuǎn)”的政策時，也特別說明：這是一項超常規(guī)的扶貧政策。

當(dāng)然，貧困縣也要搞建設(shè)，“為免除它們的后顧之憂，它們的建設(shè)用地指標(biāo)不但沒壓縮，甚至還略有增長。”上述負(fù)責(zé)人說。

以新邵為例，去年和今年的用地指標(biāo)都是1000畝出頭。其中600畝，由國土部直接劃撥。

嘗到了甜頭的新邵，已經(jīng)在籌劃第二筆交易?？h國土局申請再復(fù)墾100畝土地。長沙市高新區(qū)表態(tài)愿意繼續(xù)購買。

省內(nèi)其他貧困縣，也紛紛行動起來。第一個“吃螃蟹”的新邵縣，成為了它們的取經(jīng)對象。

省國土廳透露，截止到7月底，全省已有19個縣完成了“增減掛鉤”項目選址。其中11個縣的實施方案，已經(jīng)通過了審查。

一個新的指標(biāo)交易市場將出現(xiàn)。“我們正計劃建立一個交易平臺，引入拍賣等交易機(jī)制。”上述國土廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“但要不要規(guī)定一個基本價格，各方還有不同意見。”

分析，賺錢的“方法與技巧”

76歲的呂仲國，住在新邵縣潭府鄉(xiāng)大江村的高山上。這里氣候高寒，山路崎嶇，辦事上學(xué)極不方便。

他家也被納入“增減掛鉤”范圍內(nèi)。房子已經(jīng)拆除，宅基地已經(jīng)復(fù)墾種上了玉米。他家被安置到了鄉(xiāng)政府附近的“易地搬遷安置區(qū)”里。

“易地搬遷扶貧”政策規(guī)定，每個搬遷戶自費部分不能超過一萬元。呂仲國掏了這一萬塊錢，隨后，他在高山上的200平方米宅基地和一棟30年歷史的土坯房被政府復(fù)墾為耕地。復(fù)墾后，這塊耕地的承包經(jīng)營權(quán)仍歸他所有，他把耕地交由弟弟耕種。

他得到的回報是：一套集鎮(zhèn)上的150平方米小區(qū)房，外加3.5萬元拆舊補償。，呂仲國說，這筆交易“實在劃得來”。

但是，呂仲國家200平米宅基地，只能復(fù)墾出約120平米有效耕地，還是旱地。他在山下的安置房，是占用水田建的。在“耕地占補平衡指標(biāo)”交易市場里，一畝水田的價格是旱地的好幾倍。

新邵復(fù)墾的1228畝耕地中，類似拆除舊宅而來的，有800畝。為安置這些土地上的幾千戶農(nóng)民，周前進(jìn)算了筆賬，縣政府“虧了”大概4000多萬元。

那么，新邵怎么從這個項目中賺錢呢?

周前進(jìn)舉了小塘鎮(zhèn)廢棄磚廠的例子：這塊地按規(guī)定就是要復(fù)墾的，所以不存在拆舊補償。唯一的成本，就是土地整治、機(jī)耕道水渠修整費，只有幾十萬元。但復(fù)墾出的40畝建設(shè)用地指標(biāo)，屬于高質(zhì)量的“水田指標(biāo)”，能賣近千萬元。

“新邵以前是‘五小工業(yè)強縣’。這些工礦企業(yè)落敗后，留下了大量的閑置土地。復(fù)墾這些地，成本低，質(zhì)量好。”周前進(jìn)說，這就是新邵能在“增減掛鉤指標(biāo)交易”中賺錢的秘密所在。

接待其他貧困縣考察團(tuán)時，他反復(fù)提及上述故事。

“要么你有大量的不涉及安置的地塊，如空心村、廢棄工礦用地;要么你拆舊安置村民時的成本低，比如不用占水田。”他提醒那些同行們，“否則光靠拆舊宅基地，通常是賠本的。”

話外，也隱含了很多業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂：有些貧困縣“增減掛鉤”項目中，會不會因資金原因?qū)Σ鹋f農(nóng)戶的安置不到位，損害農(nóng)民的利益?

這是國土資源部啟動這項“超常規(guī)扶貧項目”時，著重強調(diào)的。