8月8日，新邵縣小塘鎮石腳村，被納入試點(diǎn)范圍的廢棄磚廠(chǎng)用地，如今復墾為耕地并種上了水稻。

新邵縣潭府鄉水口易地扶貧搬遷集中安置小區正在建設中。

過(guò)去幾個(gè)月，湖南新邵縣國土局接待了不計其數的考察團。全省51個(gè)扶貧開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣，有40個(gè)派人前來(lái)學(xué)習。

如此受關(guān)注，源于新邵成功實(shí)施了湖南首個(gè)“增減掛鉤節余建設用地指標跨縣交易”試點(diǎn)。它將給新邵帶來(lái)兩三億的凈收益，相當于該縣2016年財政收入的三分之一。

這項試點(diǎn)的核心環(huán)節，一句話(huà)可以概括：把廢棄的宅基地、工礦用地，種上莊稼。

政府出資復墾耕地多方共贏(yíng)

“增減掛鉤”是一項重要的土地管理政策。占用耕地搞建設，是為“減”;將建設用地(如舊宅基地)復墾為耕地，是為“增”。“增量”超過(guò)“減量”的部分，可置換為相應的建設用地指標。

過(guò)去，這種指標僅在縣境內有效。例如，新邵縣將A鎮100畝舊宅基地復墾為耕地，可以在B鎮占用100畝耕地搞建設。

2016年，國土資源部頒布一項政策：允許貧困縣的節余指標在全省范圍內交易。

一畝建設用地的市場(chǎng)價(jià)，在貧困縣新邵不過(guò)幾十上百萬(wàn)元，在省會(huì )長(cháng)沙則能翻到十倍以上。受限于宏觀(guān)調控，長(cháng)沙等發(fā)達地區的建設用地指標歷來(lái)不足，如果能把新邵的指標拿來(lái)用，所產(chǎn)生的收益可想而知。

2016年上半年，新邵承接了湖南首個(gè)“增減掛鉤節余建設用地指標跨縣交易”試點(diǎn)。上述美好設想，逐步成為現實(shí)。

新邵縣小塘鎮石腳村，一片廢棄的磚廠(chǎng)用地，被納入試點(diǎn)范圍。磚廠(chǎng)開(kāi)了7年，占用40多畝地，是向附近30多戶(hù)農民租的，租金每畝每年400元。兩年前，磚廠(chǎng)因環(huán)保不達標被關(guān)停。再也拿不到租金的農戶(hù)們發(fā)現，地也廢了——磚廠(chǎng)取土，把耕作層都破壞了。

按“誰(shuí)破壞、誰(shuí)治理”的原則，復墾耕地的責任由磚廠(chǎng)老板孫祥云承擔。他拿不出近40萬(wàn)元的治理費用，憂(yōu)心不已。

納入試點(diǎn)后，一切麻煩迎刃而解?？h政府出資，將這40多畝地復墾為耕地。地主們或自種，或轉租，40多畝地都種上了水稻。

“農戶(hù)們滿(mǎn)意了，磚廠(chǎng)老板解脫了，鎮政府松了口氣，環(huán)境也變好了。”小塘鎮鎮長(cháng)劉依林感慨，“這是個(gè)多贏(yíng)的結果。”

新邵縣和長(cháng)沙高新區的“買(mǎi)賣(mài)”

新邵縣政府在各鄉鎮組織復墾，計劃整理出1228畝建設用地指標。

湖南省國土廳提前幫新邵找好了買(mǎi)家——長(cháng)沙市高新區。

交易雙方約定，上述指標售價(jià)和“耕地占補平衡”指標的價(jià)格掛鉤。

“耕地占補平衡”也是一項重要的土地政策。它規定，用地單位“占用多少耕地，必須通過(guò)其他方式補足相應數量和質(zhì)量的耕地”。最常見(jiàn)的補充方式，也是易地購買(mǎi)耕地指標。因此，誕生了一個(gè)指標拍賣(mài)市場(chǎng)。

新邵縣和長(cháng)沙高新區在今年初簽約。參照當時(shí)“耕地占補平衡”指標的市場(chǎng)行情，1228畝建設用地指標的售價(jià)約為2.8億。

沒(méi)想到，“耕地占補平衡”指標的市場(chǎng)行情之后一路走高。“參考當下行情，1228畝建設用地指標的售價(jià)接近4億元。”新邵縣國土局規劃股股長(cháng)周前進(jìn)說(shuō)。

新邵的耕地復墾工作即將完成驗收，和長(cháng)沙高新區的交易很快會(huì )達成。“最終的成交價(jià)，還得雙方協(xié)商。”新邵縣國土局局長(cháng)喬育云說(shuō)，“哪怕只有3.5億，扣掉8000萬(wàn)的土地復墾成本，新邵也凈賺2.7億元。”

這個(gè)數字，相當于新邵2016年財政收入的三分之一。對這個(gè)貧困縣來(lái)說(shuō)，這是一筆不小的收入。

其他貧困縣也在紛紛行動(dòng)

國土資源部分配給大多數省份的建設用地指標，在2017年都縮了水。

以湖南為例，今年新增建設用地計劃指標比上年少了9.4萬(wàn)畝，降幅接近三分之一。受沖擊最大的，是長(cháng)株潭等發(fā)達地區。以長(cháng)沙市高新區為例，它每年實(shí)際用地需求為4000至6000畝，缺口巨大。

“怎么辦?”湖南省國土廳規劃處相關(guān)負責人說(shuō)，“國土部指了條明路，‘找貧困縣買(mǎi)指標’。”

長(cháng)沙高新區向貧困縣購買(mǎi)了1228畝建設用地指標，意味著(zhù)它有資格在轄區內多開(kāi)發(fā)1228畝土地。在寸土寸金的高新區，這些開(kāi)發(fā)土地所能創(chuàng )造的財富，將遠超購買(mǎi)指標產(chǎn)生的費用。

2016年，國土資源部出臺“允許貧困縣增減掛鉤節余指標在省內流轉”的政策時(shí)，也特別說(shuō)明：這是一項超常規的扶貧政策。

當然，貧困縣也要搞建設，“為免除它們的后顧之憂(yōu)，它們的建設用地指標不但沒(méi)壓縮，甚至還略有增長(cháng)。”上述負責人說(shuō)。

以新邵為例，去年和今年的用地指標都是1000畝出頭。其中600畝，由國土部直接劃撥。

嘗到了甜頭的新邵，已經(jīng)在籌劃第二筆交易?？h國土局申請再復墾100畝土地。長(cháng)沙市高新區表態(tài)愿意繼續購買(mǎi)。

省內其他貧困縣，也紛紛行動(dòng)起來(lái)。第一個(gè)“吃螃蟹”的新邵縣，成為了它們的取經(jīng)對象。

省國土廳透露，截止到7月底，全省已有19個(gè)縣完成了“增減掛鉤”項目選址。其中11個(gè)縣的實(shí)施方案，已經(jīng)通過(guò)了審查。

一個(gè)新的指標交易市場(chǎng)將出現。“我們正計劃建立一個(gè)交易平臺，引入拍賣(mài)等交易機制。”上述國土廳相關(guān)負責人說(shuō)，“但要不要規定一個(gè)基本價(jià)格，各方還有不同意見(jiàn)。”

分析，賺錢(qián)的“方法與技巧”

76歲的呂仲?lài)?，住在新邵縣潭府鄉大江村的高山上。這里氣候高寒，山路崎嶇，辦事上學(xué)極不方便。

他家也被納入“增減掛鉤”范圍內。房子已經(jīng)拆除，宅基地已經(jīng)復墾種上了玉米。他家被安置到了鄉政府附近的“易地搬遷安置區”里。

“易地搬遷扶貧”政策規定，每個(gè)搬遷戶(hù)自費部分不能超過(guò)一萬(wàn)元。呂仲?lài)土诉@一萬(wàn)塊錢(qián)，隨后，他在高山上的200平方米宅基地和一棟30年歷史的土坯房被政府復墾為耕地。復墾后，這塊耕地的承包經(jīng)營(yíng)權仍歸他所有，他把耕地交由弟弟耕種。

他得到的回報是：一套集鎮上的150平方米小區房，外加3.5萬(wàn)元拆舊補償。，呂仲?lài)f(shuō)，這筆交易“實(shí)在劃得來(lái)”。

但是，呂仲?lài)?00平米宅基地，只能復墾出約120平米有效耕地，還是旱地。他在山下的安置房，是占用水田建的。在“耕地占補平衡指標”交易市場(chǎng)里，一畝水田的價(jià)格是旱地的好幾倍。

新邵復墾的1228畝耕地中，類(lèi)似拆除舊宅而來(lái)的，有800畝。為安置這些土地上的幾千戶(hù)農民，周前進(jìn)算了筆賬，縣政府“虧了”大概4000多萬(wàn)元。

那么，新邵怎么從這個(gè)項目中賺錢(qián)呢?

周前進(jìn)舉了小塘鎮廢棄磚廠(chǎng)的例子：這塊地按規定就是要復墾的，所以不存在拆舊補償。唯一的成本，就是土地整治、機耕道水渠修整費，只有幾十萬(wàn)元。但復墾出的40畝建設用地指標，屬于高質(zhì)量的“水田指標”，能賣(mài)近千萬(wàn)元。

“新邵以前是‘五小工業(yè)強縣’。這些工礦企業(yè)落敗后，留下了大量的閑置土地。復墾這些地，成本低，質(zhì)量好。”周前進(jìn)說(shuō)，這就是新邵能在“增減掛鉤指標交易”中賺錢(qián)的秘密所在。

接待其他貧困縣考察團時(shí)，他反復提及上述故事。

“要么你有大量的不涉及安置的地塊，如空心村、廢棄工礦用地;要么你拆舊安置村民時(shí)的成本低，比如不用占水田。”他提醒那些同行們，“否則光靠拆舊宅基地，通常是賠本的。”

話(huà)外，也隱含了很多業(yè)內人士的擔憂(yōu)：有些貧困縣“增減掛鉤”項目中，會(huì )不會(huì )因資金原因對拆舊農戶(hù)的安置不到位，損害農民的利益?

這是國土資源部啟動(dòng)這項“超常規扶貧項目”時(shí)，著(zhù)重強調的。