在政策紅利下，住房租賃正走向資本和市場(chǎng)追逐的風(fēng)口，房企、機(jī)構(gòu)、銀行等紛紛大舉布局租賃市場(chǎng)。12月9日，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰在第四屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇上表示，未來(lái)租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃住房是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)，潛在的市場(chǎng)容量很大，尤其是大都市的租賃住房占比越來(lái)越高；但租賃市場(chǎng)也面臨著稅收、回報(bào)率低、土地來(lái)源等諸多需要解決的問(wèn)題。

發(fā)展租賃市場(chǎng)是未來(lái)趨勢(shì)

十九大報(bào)告提出，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

今年以來(lái)國(guó)家頻頻出臺(tái)政策發(fā)展租賃市場(chǎng)，加大租賃市場(chǎng)發(fā)展成為未來(lái)趨勢(shì)。胡躍飛認(rèn)為，存量經(jīng)營(yíng)的價(jià)值空間正在開(kāi)啟。他說(shuō)，進(jìn)入存量時(shí)代，經(jīng)營(yíng)鏈變成了“生產(chǎn)+銷售+運(yùn)營(yíng)”，對(duì)于諸多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。所謂挑戰(zhàn)，是資源布局和財(cái)務(wù)模式都會(huì)發(fā)生改變，要更加善用金融手段。所謂機(jī)遇，是因?yàn)榇媪拷?jīng)營(yíng)在我國(guó)還處于初級(jí)階段，巨大的市場(chǎng)蛋糕將逐漸形成。比如租賃市場(chǎng)，隨著配套環(huán)境的成熟，現(xiàn)有的政策紅利將加快轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)的自發(fā)力量，孕育出全新價(jià)值空間，行業(yè)格局也將由此改變。

而據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)公寓市場(chǎng)規(guī)模為1.38萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2020年市場(chǎng)規(guī)模將接近2萬(wàn)億元，提供中小戶型、中低價(jià)位為主的長(zhǎng)租公寓，對(duì)緩解大城市的住房困難有著重要作用。同時(shí)，在很大程度上對(duì)城市建設(shè)、創(chuàng)業(yè)就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定都有好處。

“房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)未來(lái)會(huì)發(fā)展，而且體量會(huì)越來(lái)越大。”旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中在上述論壇中稱，購(gòu)房需求市場(chǎng)和租房市場(chǎng)是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，租房市場(chǎng)是多層次住房需求，是買房前的過(guò)渡，是一種消費(fèi)；而買房子不是一種消費(fèi)，是購(gòu)買資產(chǎn)的行為。而且租金的承受能力不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了租金就漲了，而是收入提高了。未來(lái)我國(guó)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，短期之內(nèi)來(lái)看，不會(huì)對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)漲或跌有太大影響。

雖然租賃市場(chǎng)發(fā)展前景被看好，但是卻面臨很多問(wèn)題，比如租金回報(bào)率低、稅收、土地來(lái)源、規(guī)范建立、房子品質(zhì)等問(wèn)題。萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰也坦言，“做租賃市場(chǎng)并沒(méi)有那么容易。現(xiàn)在做租賃肯定比做住房開(kāi)發(fā)難，要求的技術(shù)水平更高。”

不過(guò)紅星美凱龍家居集團(tuán)董事長(zhǎng)車建新認(rèn)為，租金肯定會(huì)慢慢漲的，目前的回報(bào)率比較低，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講租金會(huì)倍增，預(yù)計(jì)十年會(huì)提高將近一倍，且支付能力也是倍增的，不要用現(xiàn)在的租金算回報(bào)率，而是要看未來(lái)的回報(bào)率。但他也認(rèn)為，解決現(xiàn)在人才住房不能完全靠租賃，也可以通過(guò)提高技術(shù)人才的貸款首付比例、三代還貸款等其他辦法。

“大佬”快速布局租賃市場(chǎng)

租賃市場(chǎng)已吸引銀行、互聯(lián)網(wǎng)等各方資本進(jìn)入。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP30房企中，已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。建行、中信銀行等銀行以及京東、阿里巴巴等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也快速布局租賃市場(chǎng)，保利地產(chǎn)也成功發(fā)行了首單央企租賃住房REITs。

“進(jìn)入到存量主導(dǎo)的時(shí)代，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講轉(zhuǎn)型也是必要的。”中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷如是說(shuō)。

譚華杰透露，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型做美好生活場(chǎng)景師，萬(wàn)科可能會(huì)成為中國(guó)第一個(gè)正式把家庭公寓列入到產(chǎn)品線的企業(yè)。

平安銀行行長(zhǎng)胡躍飛也透露，目前平安集團(tuán)正在積極開(kāi)展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，后期希望聯(lián)手各大房企共同參與推動(dòng)這一市場(chǎng)的成長(zhǎng)。

林中表示，房企在租賃市場(chǎng)里，大的考慮是順勢(shì)而為；二是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略來(lái)看，開(kāi)發(fā)商一定不僅要關(guān)注增量市場(chǎng)，還要關(guān)注存量市場(chǎng)。在存量市場(chǎng)做長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)商是最有優(yōu)勢(shì)的；三是從回報(bào)角度來(lái)看，長(zhǎng)期一定會(huì)有盈利模式，未來(lái)租賃市場(chǎng)是多元化主體市場(chǎng)很重要的組成部分。

林中補(bǔ)充道，房企要從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)持有的模型，中間最大的問(wèn)題就是綜合融資成本，租金回報(bào)要大于綜合融資成本，商業(yè)模式才可持續(xù)。融資成本很高，租金回報(bào)很低，商業(yè)模型就不可持續(xù)。未來(lái)中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展會(huì)降低一些成本。

租賃將成住房供應(yīng)主要方式

租賃市場(chǎng)發(fā)展前景良好，那是否適合全國(guó)一盤棋？是否已經(jīng)迎來(lái)黃金時(shí)期？

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜坦言，租賃并不適合全國(guó)都一盤棋，還是先要把試點(diǎn)的城市做好，試點(diǎn)完了以后有了模式，有了運(yùn)營(yíng)主體、開(kāi)發(fā)主體和金融模式，然后再去上才可能比較現(xiàn)實(shí)。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷也表示，租賃市場(chǎng)能不能發(fā)展起來(lái)，跟大家對(duì)于房地產(chǎn)、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有很大的相關(guān)性。部分城市租賃市場(chǎng)還是能發(fā)展起來(lái)的，也是基于未來(lái)人口的集聚和大城市化的過(guò)程。

譚華杰補(bǔ)充說(shuō)，未來(lái)租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式，一是符合全球房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。尤其是大都市，發(fā)展過(guò)程中租賃住房的供應(yīng)越來(lái)越多，租賃占比越高，這是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)系階段必然以租賃為主要的供應(yīng)方式。二是符合年輕人和新時(shí)代人的生活習(xí)慣，租房子反而有很大的靈活性，大的趨勢(shì)來(lái)看，“以租為主，租購(gòu)并舉”這個(gè)判斷是非常精準(zhǔn)的。