1月15日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明宣布了兩項(xiàng)重大土地改革思路：

政府將不再是居住用地唯一提供者：我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”：落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會(huì)館。

“政府不再壟斷住房供地”意味著什么?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國(guó)有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來(lái)源單一，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)，依賴土地招拍掛，國(guó)有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來(lái)源。

如何理解“政府將不再是居住用地唯一提供者”?北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池告訴記者，城鎮(zhèn)住房供地屬于政府壟斷，因?yàn)槌擎?zhèn)土地是歸國(guó)家所有。這些年，我們看到開發(fā)商拿地，地價(jià)越來(lái)越貴，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。實(shí)際上從土地所有制來(lái)講，土地分為城鄉(xiāng)兩種制度，城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，農(nóng)村集體也是一種土地的所有權(quán)，從法理來(lái)講，不僅是國(guó)家能夠供應(yīng)土地，農(nóng)村集體也可以是土地的供給者。尤其現(xiàn)在咱們提倡租購(gòu)并舉、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以利用起來(lái)。比如近來(lái)北京正在實(shí)施的集體土地租賃住房項(xiàng)目就是這種情況，北京市計(jì)劃于2017年至2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

張大偉表示，國(guó)土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性。目前，北京、上海、廣州、武漢、成都等開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的13個(gè)城市基本都屬于一二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

張大偉還表示，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計(jì)未來(lái)非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會(huì)加速試點(diǎn)。另外，政府將不再壟斷住房土地供應(yīng)，對(duì)集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對(duì)于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對(duì)于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。

“今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房”

對(duì)于上文提到的我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，趙秀池表示，非房地產(chǎn)企業(yè)是指今后不一定是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地建房，比如房改前有過(guò)住房合作社形式、再比如單位拿地建房。河南一直有一個(gè)公司，私人拿地，類似于房改前集資建房的形式，大家先拿錢，公司集合了錢，拿地，然后建房，再分房，成本價(jià)分房，比較便宜。

適度放活宅基地使用權(quán)

昨日，姜大明還表示，各地在改革試點(diǎn)中要認(rèn)真開展農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究，探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式，可以重點(diǎn)結(jié)合發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等先行先試，探索盤活利用農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的經(jīng)驗(yàn)和辦法。

趙秀池告訴記者，落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)，是指我國(guó)現(xiàn)在對(duì)宅基地賦權(quán)是不充分的，現(xiàn)在城里的房子可以抵押、貸款，農(nóng)民的宅基地沒(méi)有這些權(quán)利，落實(shí)宅基地的集體所有權(quán)意味著今后宅基地也將或擁有同城鎮(zhèn)房子一樣的權(quán)利，比如抵押、貸款等。趙秀池介紹，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)主要還是要保障農(nóng)民的宅基地，也就是只有農(nóng)民擁有，城里人不能買賣宅基地。適度放活宅基地的使用權(quán)，意味著如果農(nóng)民進(jìn)城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內(nèi)可以租賃，農(nóng)民取得一定收益。

“把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來(lái)，提供更多住房供應(yīng)，對(duì)平抑房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到一定作用。”趙秀池說(shuō)。

這次房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎?

有專家認(rèn)為，過(guò)去的農(nóng)村集體建設(shè)用地改革很多年了，但是直到現(xiàn)在也沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，他判斷宅基地的改革應(yīng)該會(huì)更加謹(jǐn)慎。

他同時(shí)指出，這次國(guó)土部部長(zhǎng)講話中的用詞說(shuō)“研究制定”和“探索”，這只是剛剛開始，未來(lái)還要進(jìn)一步試點(diǎn)，到將來(lái)推開也是有限范圍內(nèi)，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)有市場(chǎng)預(yù)期那么大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的;另外，還需要注意這里是指權(quán)屬不變、符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提。

2017年國(guó)土部就發(fā)過(guò)文件，要鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，這有利于提高建設(shè)用地緊張的一二線城市，加快租賃房源供應(yīng)的可能性，這對(duì)城中村是個(gè)利好，可以經(jīng)過(guò)改造出租。

不要指望著靠這個(gè)政策降房?jī)r(jià)，增加的是市場(chǎng)的租賃房，而不是可供買賣的商品房。