1月15日，國土資源部部長(cháng)姜大明宣布了兩項重大土地改革思路：

政府將不再是居住用地唯一提供者：我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”：落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地使用權。但城里人到農村買(mǎi)宅基地口子不開(kāi)，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會(huì )館。

“政府不再壟斷住房供地”意味著(zhù)什么?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，過(guò)去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來(lái)源單一，地方土地財政依賴(lài)房地產(chǎn)，依賴(lài)土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓?zhuān)巧唐贩孔≌恋氐奈ㄒ粊?lái)源。

如何理解“政府將不再是居住用地唯一提供者”?北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池告訴記者，城鎮住房供地屬于政府壟斷，因為城鎮土地是歸國家所有。這些年，我們看到開(kāi)發(fā)商拿地，地價(jià)越來(lái)越貴，房?jì)r(jià)越來(lái)越高。實(shí)際上從土地所有制來(lái)講，土地分為城鄉兩種制度，城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，農村集體也是一種土地的所有權，從法理來(lái)講，不僅是國家能夠供應土地，農村集體也可以是土地的供給者。尤其現在咱們提倡租購并舉、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，農村集體建設用地可以利用起來(lái)。比如近來(lái)北京正在實(shí)施的集體土地租賃住房項目就是這種情況，北京市計劃于2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。

張大偉表示，國土部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。目前，北京、上海、廣州、武漢、成都等開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)的13個(gè)城市基本都屬于一二線(xiàn)城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應，也有利于城中村改造。

張大偉還表示，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，預計未來(lái)非房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)集體土地的政策將會(huì )加速試點(diǎn)。另外，政府將不再壟斷住房土地供應，對集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。

“今后不一定是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地建房”

對于上文提到的我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，趙秀池表示，非房地產(chǎn)企業(yè)是指今后不一定是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地建房，比如房改前有過(guò)住房合作社形式、再比如單位拿地建房。河南一直有一個(gè)公司，私人拿地，類(lèi)似于房改前集資建房的形式，大家先拿錢(qián)，公司集合了錢(qián)，拿地，然后建房，再分房，成本價(jià)分房，比較便宜。

適度放活宅基地使用權

昨日，姜大明還表示，各地在改革試點(diǎn)中要認真開(kāi)展農戶(hù)資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實(shí)現形式，可以重點(diǎn)結合發(fā)展鄉村旅游、返鄉人員創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)等先行先試，探索盤(pán)活利用農村閑置農房和宅基地、增加農民財產(chǎn)性收入、促進(jìn)鄉村振興的經(jīng)驗和辦法。

趙秀池告訴記者，落實(shí)宅基地的集體所有權，是指我國現在對宅基地賦權是不充分的，現在城里的房子可以抵押、貸款，農民的宅基地沒(méi)有這些權利，落實(shí)宅基地的集體所有權意味著(zhù)今后宅基地也將或擁有同城鎮房子一樣的權利，比如抵押、貸款等。趙秀池介紹，保障宅基地農戶(hù)資格權主要還是要保障農民的宅基地，也就是只有農民擁有，城里人不能買(mǎi)賣(mài)宅基地。適度放活宅基地的使用權，意味著(zhù)如果農民進(jìn)城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內可以租賃，農民取得一定收益。

“把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來(lái)，提供更多住房供應，對平抑房?jì)r(jià)、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到一定作用。”趙秀池說(shuō)。

這次房?jì)r(jià)會(huì )下降嗎?

有專(zhuān)家認為，過(guò)去的農村集體建設用地改革很多年了，但是直到現在也沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，他判斷宅基地的改革應該會(huì )更加謹慎。

他同時(shí)指出，這次國土部部長(cháng)講話(huà)中的用詞說(shuō)“研究制定”和“探索”，這只是剛剛開(kāi)始，未來(lái)還要進(jìn)一步試點(diǎn)，到將來(lái)推開(kāi)也是有限范圍內，因此對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì )有市場(chǎng)預期那么大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區別的;另外，還需要注意這里是指權屬不變、符合規劃，這是土地出讓的前提。

2017年國土部就發(fā)過(guò)文件，要鼓勵集體用地建設租賃房，這有利于提高建設用地緊張的一二線(xiàn)城市，加快租賃房源供應的可能性，這對城中村是個(gè)利好，可以經(jīng)過(guò)改造出租。

不要指望著(zhù)靠這個(gè)政策降房?jì)r(jià)，增加的是市場(chǎng)的租賃房，而不是可供買(mǎi)賣(mài)的商品房。