過(guò)去兩天，碧桂園和萬(wàn)科在地產(chǎn)圈刷屏。

而普通民眾的注意力，則放在了“美國(guó)打敘利亞”、“海南獲得大利好”(點(diǎn)擊查看相關(guān)分析)上，并沒有注意這兩條消息，以及背后的重大含義。

一、碧桂園的焦慮說(shuō)明了什么

4月5日至11日，碧桂園一周之內(nèi)連續(xù)下發(fā)三份文件——《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》等，希望進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度。

上面這個(gè)流傳甚廣的文件截圖告訴我們：碧桂園希望在拿下土地當(dāng)天就開工，如果超過(guò)40天才開工，“項(xiàng)目總”將被撤職。文件甚至要求，設(shè)計(jì)院接到營(yíng)銷戶配及設(shè)計(jì)要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖。

此前有媒體報(bào)道過(guò)，碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾說(shuō)：“拿地三個(gè)月內(nèi)必須開工，第五個(gè)月可回收資金。這樣的速度別人做不到，我楊國(guó)強(qiáng)能做到。”

很顯然，碧桂園的最新文件，希望繼續(xù)大幅提高周轉(zhuǎn)率，甚至希望拿到土地當(dāng)天就開工。

對(duì)于碧桂園的最新文件，地產(chǎn)圈一片嘩然：有質(zhì)疑可行性的，有擔(dān)心工程質(zhì)量的?？傊?，這成為地產(chǎn)自媒體一次刷存在感和狂歡的機(jī)會(huì)。

下面我分析一下碧桂園文件的含義，以及普通購(gòu)房者應(yīng)該從中讀出什么。

碧桂園是“三四五線城市的天王”，也是這一波去庫(kù)存最大的受益者之一。三四五線城市的房地產(chǎn)邏輯，跟一二線完全不同。

在很多中小城市，尤其是四五線城市，碧桂園的到來(lái)，是全城期待的大事。不僅政府高度重視，一般民眾也感到自豪。所以，碧桂園如果要求拿到土地后，迅速辦理完成相關(guān)許可證，是有可能的;此外，中小城市樓盤預(yù)售的門檻設(shè)置比較低。這些都為碧桂園實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”創(chuàng)造了條件。

中小城市購(gòu)買力有限，尤其是四五線城市，一個(gè)大開發(fā)商進(jìn)來(lái)搞個(gè)大項(xiàng)目，就如同麥田開進(jìn)來(lái)一臺(tái)高效率收割機(jī)。這種城市一旦被收割一輪，再次長(zhǎng)出麥子需要很長(zhǎng)時(shí)間。不像大城市，購(gòu)房者如同韭菜，一茬一茬的成長(zhǎng)得很快。

所以，碧桂園楊老板的第一個(gè)焦慮，來(lái)自中小城市的購(gòu)買力有限。如果你慢了，有限的“麥子”就被別人收割了!

第二個(gè)焦慮，則是擔(dān)心政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有變。

房地產(chǎn)政策是中國(guó)變化最快的政策，限購(gòu)、限價(jià)、限售、三價(jià)合一、利率上浮等等，這些東西隨時(shí)出臺(tái)，也隨時(shí)可能消失，你基本上無(wú)法預(yù)期。

現(xiàn)在唯一能預(yù)期是：經(jīng)過(guò)一波強(qiáng)勁的貨幣棚改之后，三四五線樓市的“黃金時(shí)間窗口”正在逐步關(guān)閉，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。

中國(guó)房地產(chǎn)還有白銀10年，但三四五線城市還有幾年，很難說(shuō)。因?yàn)槭?huì)城市都在開足馬力搶人，也許5年之后，絕大多數(shù)三四五線城市(城區(qū))的人口將停止增長(zhǎng)，甚至開始出現(xiàn)下降。

作為一個(gè)在中小城市擁有最多土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，碧桂園當(dāng)然最有理由焦慮。房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)巨大，看起來(lái)今天你還意氣風(fēng)發(fā)，但可能半年一年之后就灰頭土臉了。這樣的例子還少嗎?

缺少人口競(jìng)爭(zhēng)力的中小城市，是本文想提醒大家的中國(guó)房地產(chǎn)的第一個(gè)危局。

雖然這些城市目前漲得很嗨，但他們的未來(lái)可能是非常暗淡的。地級(jí)市還好一些，縣城、縣市級(jí)就很難說(shuō)了，未來(lái)長(zhǎng)期跑輸“真實(shí)通脹”是大概率的(除非位于核心都市圈有效半徑內(nèi))。作為這些城市的“教主”、“天王”，碧桂園先知先覺提前進(jìn)入了焦慮期，這是值得警惕的。

二、萬(wàn)科引爆大城市白領(lǐng)的焦慮

這兩天，很多媒體都報(bào)道了萬(wàn)科在北京的“翡翠書院”的新聞。作為北京首批企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目之一，“翡翠書院”公布了長(zhǎng)租方案。

根據(jù)這個(gè)方案：90㎡三居室月租金1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)至4萬(wàn)。開發(fā)商鼓勵(lì)長(zhǎng)租，最長(zhǎng)可租賃10年，期間租金不變，但是需一次性付清全部租金。

如果租一套90㎡三居室，按1.5萬(wàn)的月租金計(jì)算，10年租金將達(dá)180萬(wàn);按1.8萬(wàn)算，10年租金就是216萬(wàn)。如果租一套180㎡的四居室，按照3萬(wàn)的月租計(jì)算，10年租金將達(dá)到360萬(wàn)元!

據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科的這個(gè)項(xiàng)目定位比較高，帶精裝修、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產(chǎn)品。而旁邊的同等位置、同等戶型(90㎡左右)的普通住宅，月租金在6000元上下。

對(duì)于萬(wàn)科公布的這個(gè)租金標(biāo)準(zhǔn)，有自媒體使用了“租房人哭了!”的標(biāo)題，以表達(dá)受到的震撼。

我猜測(cè)，萬(wàn)科的這種一次性付10年租金的銷售方案，是可以向銀行貸款的。這里面隱含了一個(gè)對(duì)賭協(xié)議：萬(wàn)科認(rèn)為未來(lái)北京房屋租金會(huì)大幅上漲，你現(xiàn)在每月為90平方米的房子付1.5萬(wàn)到1.8萬(wàn)元肯定是貴了，但5年后就打平了，最后兩三年你就賺了。

這有點(diǎn)類似國(guó)際能源交易中的“照付不議”，市場(chǎng)難以預(yù)期，但買賣雙方都希望風(fēng)險(xiǎn)被提前鎖定。如果未來(lái)出現(xiàn)嚴(yán)重通脹，租房者肯定是賺的，萬(wàn)科是虧的;如果國(guó)家真的10年如一日讓M2增速控制“真實(shí)GDP”增速的1.5倍以下，讓房貸實(shí)際年利率保持在6.5%(相當(dāng)于目前基準(zhǔn)利率上浮33%)以上，那么租房者肯定是虧的，萬(wàn)科是賺的。

當(dāng)然，萬(wàn)科可以通過(guò)引入銀行，讓購(gòu)房者貸款支付，自己一次性套現(xiàn)10年房租的方式，加快資金周轉(zhuǎn)來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)，最終怎么著都賺!這樣，對(duì)賭雙方就變成了租房者和銀行。

反正不管怎么說(shuō)，萬(wàn)科這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)，引爆了大城市白領(lǐng)的焦慮：以后還租得起房子嗎?以前是貸款買房，以后要貸款租房了嗎?

前兩天，如是金融研究院院長(zhǎng)管清友在博鰲論壇曾說(shuō)過(guò)這樣一段耐人尋味的話：買不起房你就多買兩套!不然以后你更加買不起，借錢也得買。

說(shuō)到這里，也就引出了中國(guó)樓市當(dāng)前的第二大危局：大城市的房?jī)r(jià)隨時(shí)可能再次失控，因?yàn)槿丝?、資金不斷涌入。

總結(jié)一下：

1、這一波三四五線樓市大漲，是國(guó)家通過(guò)印鈔直接刺激上漲的，方式是央行向政策性銀行提供超低息的PSL(抵押補(bǔ)充貸款)，政策性銀行把錢借給中小城市的政府、棚改開發(fā)商，搞貨幣棚改(拆房子、給錢，讓你去買房子)。這種印鈔給三四五線樓市的方式，以后很難再次使用，因?yàn)槲磥?lái)可以被三四五線樓市切分的人口蛋糕基本上沒有了，至少5年后不太會(huì)有了。

所以，大部分三四五線城市的樓市將進(jìn)入“需求衰退期”。碧桂園的焦慮，就來(lái)自這里。

2、由于北京、上海之外的大城市，全面進(jìn)入搶人時(shí)代，所以人口將加速向直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、特區(qū)集中，這些高級(jí)別、有特權(quán)的城市，又涌入了顯著增量人口，房?jī)r(jià)隨時(shí)有上漲失控的可能。

前兩天，前建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興說(shuō)，中國(guó)的房子夠住了。這話其實(shí)沒有任何意義，中國(guó)的問題是人房錯(cuò)配。你在四川的山區(qū)是有房子，還有一個(gè)大院子，但不能在廣州、深圳這些上班的城市用，你能把房子運(yùn)到珠三角嗎?這就是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)。

所以，才有了兩種焦慮——人口流失地區(qū)，房子將越來(lái)越難以跑贏真實(shí)通脹。人口涌入地區(qū)房?jī)r(jià)越漲越高，以前是貸款買房，以后是貸款租房!