4月25日下午，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確“構(gòu)建購租并舉的住房體系”。中國的房地產(chǎn)市場從以購為主的舊時(shí)代轉(zhuǎn)向購租并舉的新時(shí)代，所需的配套支持政策亦截然不同，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化正是其中非常重要的一個部分。

本次提出要試點(diǎn)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)，正是房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的一種，指的是通過發(fā)行股份或收益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。簡單來講，就是募集了資金形成基金后，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)做房地產(chǎn)投資，投資項(xiàng)目包括購物中心、寫字樓、酒店和服務(wù)式長租公寓等，租金收入和房地產(chǎn)升值機(jī)會為投資者帶來定期收入，開發(fā)商通過運(yùn)營這些房地產(chǎn)項(xiàng)目來獲得回報(bào)，收益大部分用于分紅，并不保留地產(chǎn)所有權(quán)。顯然，REITs可以對正在積極發(fā)展的長租公寓起到很好的支持作用，為其長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化，對于建立購租并舉的住房體系有多重要?可以說，這是一種最為主要的融資渠道。以往，開發(fā)商都是通過間接融資，高杠桿開發(fā)住宅樓盤，售出后快速回籠資金還貸。而專業(yè)租賃住房是個長期化的產(chǎn)品，這樣的短期杠桿對其并不適用，而讓開發(fā)商直接投現(xiàn)金顯然是不可能的。因此，資產(chǎn)證券化就成為非常必要的融資渠道。而對于投資者而言，既看好房地產(chǎn)市場又缺乏專業(yè)的投資眼光，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品尤其是REITs就是一項(xiàng)較為合適的投資產(chǎn)品。這樣一來，個人投資者不用投大塊資金直接買一套住宅，還可以隨時(shí)流通轉(zhuǎn)手。

可見，要發(fā)展長租公寓，資產(chǎn)證券化是有其必要性的。目前，國內(nèi)主要的房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化形式，都是抵押型的，例如，資產(chǎn)抵押債券(Asset-Backed Securities，ABS)，以及類REITs的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)。簡單來講，ABS就是把房產(chǎn)拿去抵押來發(fā)行債券，目前做得比較好的都是ABS產(chǎn)品，例如，魔方公寓用運(yùn)營物業(yè)未來三年租金作為底層現(xiàn)金流發(fā)行的規(guī)模為3.5億元產(chǎn)品，又比如鏈家旗下長租公寓品牌自如發(fā)行的“中信證券———自如1號房租分期信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。至于CMBS，就是商業(yè)地產(chǎn)公司的債權(quán)人，靠抵押物未來產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流提供償付本息支持，來發(fā)行資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，2017年融資規(guī)模已經(jīng)超300億元。CMBS和REITs有些類似，但本質(zhì)上仍然是抵押類的，不是真正的REITs。

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，REITs仍然是主流模式，也是國內(nèi)試驗(yàn)的發(fā)展方向。需要注意的是，很多企業(yè)存在路徑依賴，依然將房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化看作一種短期融資渠道，獲得資金后只注重規(guī)模擴(kuò)張，沒有專注于運(yùn)營能力的提升。實(shí)際上，運(yùn)營能力才是最主要的收益來源，以REITs為例，收益正是來源于租金收入或房地產(chǎn)升值。那么投資眼光和運(yùn)營專業(yè)性則與收益息息相關(guān)，尤其是在中國當(dāng)前的租售比下要達(dá)到理想的收益率不容易。提高運(yùn)營能力是提高收益率與促進(jìn)長租公寓長遠(yuǎn)發(fā)展所必須的。

發(fā)展租賃住房，尤其是長租公寓，是建立購租并舉的住房體系的重要一步，而其關(guān)鍵就在于資產(chǎn)證券化與專業(yè)化運(yùn)營。希望真正的REITs能早日建立，與租賃住房共同發(fā)展。