過去二十天海南的大起大落，實在太刺激了。

自由港規(guī)劃出爐一周后，也就是4月22日，海南出臺了史上最嚴格限購政策。“天涯海角”成了中國唯一一個全省限購的地方。

在此之前的2017年，是海南樓市歷史上收成最好的一年，賣了2700多億貨值的房子。銷售額相當于海南2017年GDP的五分之三。

限購政策將一片喧囂熱烈的樓市，一把推入了冰河中。5000億貨值的房產(chǎn)被鎖定，所有炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了。

2017年海南全島一年賣了25萬套的房子，八成以上的房子都被島外人買走。對島外人限購，就意味著海南幾乎“失去”了八成的房地產(chǎn)市場。

“4·22”后，好幾萬吃著火鍋唱著歌的海南地產(chǎn)人怎么也想不到，工作也就一下子這樣涼了。

唱著一首《涼涼》的不只是地產(chǎn)商。政策之嚴厲，連一位鼓吹政府積極干預市場的著名經(jīng)濟學家也被限住了。著名經(jīng)濟學家想要買套海南陵水的別墅，定金已交，卻趕上“4·22”限購政策出臺，因戶口問題，被拒之島外。

陵水的開發(fā)商朋友對你包叔說，四十年前，著名經(jīng)濟學家從對岸游回祖國;四十年后，他再也越不過瓊州海峽了。

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自由港概念，把海南又一次拔高到讓人仰望的位置。

中國有那么多自貿(mào)區(qū)，自由港卻從來沒有。海南不會僅僅成為旅游島、度假島、養(yǎng)老島，而是要像香港一樣，成為一個世界的自由島。

“4·22”限購后沒過幾天，在一次政府會議上，海南省領導說了三點：

其一，海南要有壯士斷腕的決心降低對房地產(chǎn)的依賴，絕不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠;

其二，土地要留給好的項目、好的開發(fā)商;

其三，保護也是發(fā)展、留白也是發(fā)展。

可真的斷腕了，香菇藍瘦的不僅是地產(chǎn)商們。

房地產(chǎn)是海南的支柱產(chǎn)業(yè)，2017年海南固定資產(chǎn)投資4125.4億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資2053.11億元。房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)投資的比例，均接近50%。

海南島一半以上的稅收也來自房地產(chǎn)業(yè)及周邊產(chǎn)業(yè)。限購之后，海南將面臨巨大的經(jīng)濟下行壓力。但政府看上去不管日子多難熬，也要堅持限購政策不動搖，不能讓高房價成為阻礙自貿(mào)區(qū)發(fā)展的絆腳石——就算失去整個房地產(chǎn)業(yè)也在所不惜。

“4·22”后，海南真的也在“失去”房地產(chǎn)。

限購后，海南前幾大地主魯能、綠地、富力、恒大和融創(chuàng)的區(qū)域公司，都紛紛召開了會議，悲傷都籠罩在他們臉上。

幾天后，旭輝率先斷腕。海南公司被集團降級，歸到深圳公司管理。海南從集團重點戰(zhàn)略布局之地的名單中劃去。還有幾家地產(chǎn)公司表達了相同的意愿。在處理完手頭的存貨后，海南區(qū)域公司被降級，或者干脆撤出。

德祐、兄弟連等房產(chǎn)中介轉移到了云南和兩廣市場。以“海南限購了，下一個要火的地方是大理”為主題的軟文，都已出街。

就連地產(chǎn)媒體搜狐焦點海南站都撲街了——全員解散。很多海南朋友發(fā)現(xiàn)，自己的房產(chǎn)中介朋友開始賣熱帶水果了。

一個新政策的頒布，把一個行業(yè)的從業(yè)人員拖進了死胡同。走的走，跑的跑，天下大變，怎一個枯索和惶惶了得。但不管怎樣，日子還是要嘗試過下去的吧。

海南“失去”房地產(chǎn)的第一周，撲街的地產(chǎn)商們，開始各顯神通了。限購第五天，最會“變通”的融創(chuàng)發(fā)明了“以租代買”的購房模式。融創(chuàng)海棠灣項目將商品房進行出租，與承租人簽訂一項合同，購房者一次性繳納總房款70%金額作為未來40年的租金，每10年續(xù)簽一次。

這部分房租可以抵沖部分購房款。待租房者付清所有房款后，便可以獲得該房的全部房產(chǎn)權。

如果承租人要在40年內(nèi)轉讓租賃權，融創(chuàng)還會在手續(xù)上予以配合。

但真會有人去接一個四十年后才能吃到的燙手山芋嗎?

融創(chuàng)2017年在海南省銷售額是127億元，位列恒大、碧桂園、雅居樂和魯能之后，排名海南第五。殺入海南兩年的孫宏斌還有更大的野心——2018年海南將要沖擊200億的銷售規(guī)模。

不知道“4·22”之后，在海南收購了16個項目的他，心底是否和那位著名經(jīng)濟學家一樣拔涼拔涼的。

打擦邊球的“先租后買”，很快在海南全島蔓延開來。碧桂園也加入了“先租后買”的行列，在海南“失去”房地產(chǎn)的日子里，悄悄收島外客戶的錢。

另外一些地產(chǎn)商，馬上開始推沒有被納入限購范圍的商鋪、寫字樓，但成交寥寥。

限購后的兩周，海南連續(xù)8年的單盤銷售冠軍清水灣的成交量都為零。清水灣去年賣了169億，今年雅居樂給清水灣訂的任務是180億。

如今眼瞅著半年是要過去了，不知道雅居樂清水灣完成了多少任務了。

那些沒有報規(guī)、待開發(fā)的土地儲備，頓時比房子還燙手。像融創(chuàng)的日月灣，已開發(fā)的日島修復完生態(tài)，尚可完成待開發(fā)部分。但未開發(fā)的月島呢?你包叔打聽下來，據(jù)說存在被政府回收的可能。

沒有土地，自由島還有什么空間去發(fā)展呢?據(jù)說政府目前正考慮從一些開發(fā)商手中回收一部分未開發(fā)土地。

華信的一塊地就已經(jīng)被作為閑置土地回收了。

2

從海南逃到云南和兩廣的地產(chǎn)人剛放下行李，政策的口子就被撕開了。全島限購政策公布的第二十天，海南發(fā)布了一個百萬人才進海南行動的計劃。

步大部分二線城市之后塵，海南也加入了搶人的隊伍。計劃書里，之后七年，中國要出現(xiàn)百萬人才下海南的盛況。

二十天前，限購政策規(guī)定著：

戶籍遷入本省的居民家庭想要買房，需要提供兩年或五年的社?；騻€稅證明。

二十天后，搶人政策里關于房子的描述變成了這樣：

大專以上學歷、中級以上職稱人才，可在海南落戶;博士碩士生、“雙一流”高校畢業(yè)生、留學生和創(chuàng)業(yè)者可在海南任一城鎮(zhèn)落戶，在購房方面享受本地居民同等待遇。

壯士斷腕的海南，并不會把房地產(chǎn)業(yè)消滅掉。因為沒錢是沒法搞開放的。

從去年年底開始清理房地產(chǎn)開始，今年一季度，海南GDP增速從去年同期8.9%降到了5.1%。一季度財政收入增幅低于全國平均，是海南十幾年來第一遭。

而政策的一緊一松，相當于給來海南的人員設定了一個門檻。低端的、垂暮的、務工的不在海南未來規(guī)劃中;高層次、高知、高薪，才是海南歡迎的。

未來七年，海南將努力引進100萬這樣的高層次人才。你包叔算了一下，過去七年，海南正好賣了將近100萬套房子。

這100萬人，其實就是未來海南房地產(chǎn)的希望所在。

有人認為，只要政策寬松，人和錢自會來。深圳似乎就是一個成功的典范。

但特區(qū)第一步是基建，這是在考驗政府的錢袋子。深圳建設的時候，國家財政有困難，外商不愿意投資基建。1981年中央特意出臺27號文件，通過銀行貸款搞基建，突破了銀行貸款不能用于城市開發(fā)建設的規(guī)矩。

有了這種支持，深圳才在三年完成48平方公里的基建。當時廣州市的面積也不過50平方公里。

深圳最終能超越同樣開放的汕頭、廈門和珠海，成為唯一的一線城市，香港資本的支撐是重要因素。

1979年至今，香港一直是內(nèi)地最大的外資來源。從1979年到1996年，中國外商投資60%來自香港，而香港的大部分資金又流入深圳。

海南一直沒忘記“十萬人才下海南”的壯觀景象。1988年海南建省的消息傳到內(nèi)陸，人才如潮水一般涌來。18萬份人才檔案堆積在人事部門的手中，90%以上有大專以上學歷，85%以上是年輕人，具有高級中級職稱的有近7000人。

那些人幾乎都是先去的深圳，發(fā)現(xiàn)深圳沒什么機會，就繼續(xù)南下。當時闖海南的張寶全后來跟你包叔說：

去深圳發(fā)現(xiàn)，滿大街的人都穿著皮鞋，心想已經(jīng)沒機會了;到了海南，發(fā)現(xiàn)很多人不穿鞋，就留下來了。

可惜海南沒有那么多工作，就連潘石屹，也是托了馮侖的關系，才成為體改所下面一家公司的副總。大部分闖海人在1990年春節(jié)的臺風過后，就都回去了。

《漢書》有云：財交者密，財盡而疏。色交者親，色衰義絕。

很多事情，等大家都想明白了，就差不多快結束了。

現(xiàn)在的海南，并沒有人力密集型產(chǎn)業(yè)。因環(huán)保督查的影響，海南是全國唯一一個規(guī)模以上工業(yè)增速為負增長的地區(qū)。2017年，汽車產(chǎn)量下降41%，太陽能電池下降38%，島上已連續(xù)兩年工業(yè)投資下降。

搶人的殺手锏終究回到了房子上，海南領導說：

“人才到海南來不用擔心沒房住，不用擔心買不了房、買不起房，可以放下心來干事創(chuàng)業(yè)、安居樂業(yè)。”

所以，那位被限購的著名經(jīng)濟學家，現(xiàn)在只要他老人家愿意成為海南引進的大師級人才，可以馬上住進200平米免租金、拎包入住的人才公寓。全職工作滿8年，他就能獲得這套房子的產(chǎn)權。

完美繞過限購的大師，可以放下心來干事，幫政府研究如何助力經(jīng)濟發(fā)展了。