本以為已經(jīng)徹底鎖死的海南樓市，卻在5月新出的一則數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上，炸開了鍋。

海南樓市的四月，到底是了經(jīng)歷了怎樣的大喜大悲啊！

根據(jù)中國房價(jià)行情平臺的統(tǒng)計(jì)，2018年4月房價(jià)排在前十的四線城市中有九個(gè)來自海南。而在這九座四線城市中，除了瓊海和臨高4月環(huán)比僅上漲6%，剩下七個(gè)房價(jià)一個(gè)月漲10%不是夢。

一邊是壁壘森嚴(yán)的政策，一邊是詭異的數(shù)據(jù)。過去兩個(gè)月，海南究竟發(fā)生了什么？為此我們深入海口及周邊縣市，親身體會(huì)下這種詭異。

01 早就賣完了

“早就賣完啦，去年下半年開盤的，沒幾個(gè)月就賣完了。”

“這么快？都被誰買了，本地人嗎？？”

“本地人哪買得起，都被大陸人買走了。你要是想買，等著對面的二期吧。”

在定安縣城中心唯一一個(gè)正在建造的住宅小區(qū)“江岸小鎮(zhèn)”，我得到了這樣的答案。

定安距?？谑袇^(qū)一個(gè)小時(shí)車程，4月漲幅接近20%。

其實(shí)，整個(gè)縣城基本以自建房和單位公房為主。沿著公路主干道一路朝江邊步行20多分鐘，直到路邊的店鋪和行人越來越少，才終于發(fā)現(xiàn)了兩棟露出屋頂?shù)男陆ǜ邔幼≌?/span>

興奮地找到了小區(qū)的入口，終于看到了那棟新建住宅的全貌。矗立在低矮的自建房中間的這棟高層，顯得異常突兀。

說是入口，其實(shí)只是一條通往縣城中心的車道。這個(gè)叫做“江岸小鎮(zhèn)”的小區(qū)，就分布在馬路兩旁。已經(jīng)建好的一期，由兩棟高層住宅和兩排商鋪組成，現(xiàn)在主體建筑基本完工，有工人正在做建筑內(nèi)部施工。

而工人說的“對面的二期工程”，與已經(jīng)全部賣空的一期就隔著一條馬路。場地已經(jīng)平整好，有一棟樓建到了五六層的樣子。不過當(dāng)時(shí)是停工的狀態(tài)，除了一個(gè)塔吊，看不到其他的施工設(shè)施，也沒有看到工棚。

據(jù)在場的工人稱，這個(gè)“江岸小鎮(zhèn)”去年剛開盤的時(shí)候是7000元左右，今年就漲到了9000多元。聽到這里，我一點(diǎn)也不懷疑中國房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)了。

除了定安，海南還有兩地錄得20%的單月漲幅，最高的漲幅超過30%。

我們此次考察的定安縣，4月份房屋均價(jià)9988元/平。而根據(jù)海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站公布的小區(qū)房價(jià)動(dòng)態(tài)，“江岸小鎮(zhèn)”的一線江景房，均價(jià)的確已經(jīng)到了10000元/平。

而且，這個(gè)佇立在自建房中間，沒有大門，沒有售樓部，也沒看到小區(qū)標(biāo)識的江岸小鎮(zhèn)，居然只剩下拐角兩間商鋪尚未出售。

而之所以叫做“江岸”，大概是因?yàn)檫@是“貨真價(jià)實(shí)”又獨(dú)一無二的江景房吧。如果有幸搶到了最頂層的幾個(gè)戶型，倒是可以體驗(yàn)到下圖頗具魔幻現(xiàn)實(shí)主義的“一線江景”。

這樣的畫風(fēng)未免太詭異。

我們理解的一線江景，最起碼不應(yīng)該是這樣的嗎？

02 落寞的中介和售樓處

五月是海南的旅游淡季，經(jīng)歷了三月的高潮和四月的痛擊，五月的“百萬人才進(jìn)海南”并沒有產(chǎn)生和天津一樣一天落戶30萬人的壯舉。這更是讓本就沒什么游客的海南，多了一份落寞。

和海南一樣落寞的，是完全提不起精神的中介和售樓部。

剛到?？诘臅r(shí)候，我在鏈家上搜到了?？邶埲A區(qū)觀瀾湖附近的一個(gè)在售樓盤。打電話過去詢問價(jià)格、在售的房型以及買房的條件。最后那位中介讓我留下微信號，聲稱事后加我微信，給我發(fā)樓盤的詳細(xì)資料。但直到現(xiàn)在，我也沒能等來他的微信好友申請。

大概是猜到我沒戶口吧。

走過?？诘氖袇^(qū)，大道兩旁建成不久的樓盤排列有序。一眼望去，新建的住宅極少人氣——整棟樓難得看到幾部空調(diào)掛機(jī)，和穿插其中的一些老舊住宅形成鮮明對比。

這是一座新房與二手房市場明顯分化的城市。詭異的是，站在被新建高層住宅包圍著的?？诮诸^，你卻很難找到一家地產(chǎn)中介。住宅樓周邊的業(yè)態(tài)，不是裝修建材類個(gè)體戶，就是副食餐飲等小店。

?？谀壳霸谑坌路恐饕性诳拷＿叺膮^(qū)域，那一片有一個(gè)洋氣的名字，叫做“外灘中心”。那里入駐了幾個(gè)知名的房企，比如恒大、綠地等等。唯一還有新房出售的樓盤，就是恒大的了。

恒大的樓盤已經(jīng)基本完工，售樓中心建得很“恒大”，非常壯觀。下午兩點(diǎn)走進(jìn)售樓部，進(jìn)門處坐著兩個(gè)工作人員，沒有見到其他過來看房的人。大廳公示欄里張貼著整個(gè)樓盤已售出單位的房型、位置、單價(jià)和總價(jià)信息。

因?yàn)椴环奖闩恼?，只能憑著記憶掃一掃公示欄里的單價(jià)信息。印象最深的是，同一棟樓不同時(shí)間成交的房屋單價(jià)，從10000元到18000元都有。

而根據(jù)海南閱房網(wǎng)公布的樓盤動(dòng)態(tài)，在2017年8月份，這個(gè)樓盤也確實(shí)打出單價(jià)10000元的優(yōu)惠特價(jià)。

見有人走進(jìn)來，兩個(gè)工作人員并沒有立刻起身。直到我走到他們身邊，詢問還剩哪些房型，他們才打開訪客系統(tǒng)，要求登記我的電話和姓名。得知我沒有海南戶口，態(tài)度就更冷淡了。

當(dāng)我問及現(xiàn)在買房除了落戶有沒有其他途徑，對方的回答很明確，“先去辦落戶吧，辦完再來”。隨后便不再多言。

不過，事實(shí)證明，時(shí)下的海南除了落寞和空城，還有更詭異的地方。

3月31日的政策規(guī)定：非本省戶籍居民家庭在我省范圍內(nèi)只能購買1套住房，五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市（縣）居民家庭銷售。在3月30日之后購買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

4月22日的政策又規(guī)定：非海南戶籍家庭在?？?、三亞、瓊海買房，需提供五年社保，在其他地區(qū)買房的非本省戶籍家庭，也需要提供兩年社保。

頻繁加碼限購限售的海南，為何還能有七座四線城市在4月份房價(jià)上漲10%～30%？

奧秘還是在政策上。

4月22日之前，海南只有?？?、三亞、瓊海等地實(shí)施限購。也許是預(yù)感到了4月22日的重大利好，在這個(gè)日子之前，有大筆資金殺入海南，分散到了周邊幾個(gè)四五線縣城。

不管它的“一線江景”有多魔幻，搶到就是賺到。限售五年？沒關(guān)系的，五年之后再漲一波。

那么，4月22日之后呢？

在一場飯局上偶遇了一位海南當(dāng)?shù)氐淖悦襟w，他說：“聽說現(xiàn)在有人和開發(fā)商簽了兩年租約，到期再回購的。上有政策下有對策嘛，不過這種風(fēng)險(xiǎn)太大了。”對方不經(jīng)意間向我透露這樣的傳聞。

為了驗(yàn)證這樣的傳聞，我又改變走訪策略，去尋找當(dāng)?shù)氐闹薪椤?/span>

03 引進(jìn)人才百萬，好聽但養(yǎng)不起

在靠近海南椰樹椰汁廠的街道，我終于找到了一家房產(chǎn)中介。上午十點(diǎn)多走進(jìn)去的時(shí)候，店里只有一個(gè)老板和一個(gè)員工，在悠閑地喝茶。面積不大的店鋪，擺了五張辦公桌，但有三四張桌面都已經(jīng)收拾干凈，只剩下電腦的顯示屏擺在桌面上。

很明顯，此前的員工要么已經(jīng)遣散回家，要么暫時(shí)回去休假了，只留守老板看店。

“最近生意怎么樣？”

“差了很多啊，你知道的嘛，政策出來后，五月份基本沒什么生意了。要不然我也不會(huì)坐這里喝茶了。”

我告訴店里的老板，我現(xiàn)在正在想辦法辦海南的戶口，過來看看?？诘姆孔?。這時(shí)，兩位地產(chǎn)中介才稍微提起精神，邀請我坐下聊一聊。

這位地產(chǎn)中介的老板告訴我，整個(gè)?？谑兄行暮茈y找到在賣的新房，早就賣完了，也沒有新樓盤在開發(fā)，因?yàn)闆]位置開發(fā)了。如果想買可去靠近海邊的地方看看，那邊有幾個(gè)大的盤可能還有房。這正好與我前一天在?？诳疾斓那闆r吻合。

“想買二手房也基本不可能了，只能等到下半年秋冬的時(shí)候，外地的業(yè)主回到海南，他們才會(huì)把房子掛出來賣?，F(xiàn)在？海南連人都沒有，誰把房子掛出來？掛出來又賣給誰？”中介告訴我，這就是海南二手房的季節(jié)屬性。

事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)開發(fā)周期，正好和海南這些年獲得的政策時(shí)間相吻合。拿到這些重大利好的海南，事后發(fā)展結(jié)果如何，大家有目共睹。

海南的幾次重大利好：

第一次：1988年4月，海南省和海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)同時(shí)成立，海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)成為全國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、并且是唯一的省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)。

第二次：2010年1月，海南國際旅游島建設(shè)規(guī)劃獲國務(wù)院批準(zhǔn)，計(jì)劃將在2020年將海南初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。

第三次：2018年4月，中央決定在海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)，并建立海南自貿(mào)港，自此海南將成為我國最大的自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)。

而海南的房地產(chǎn)開發(fā)周期：

第一波：20世紀(jì)90年代初期

第二波：2010年-2013年

第三波：2015年到現(xiàn)在

所以，前面那位中介告訴我，海南現(xiàn)有的二手房市場，要么是90年代的老破小，居住環(huán)境極差；要么就是2010年之后建的房子，但那時(shí)候入場的外地人，在經(jīng)歷最近兩年的一波上漲后，只要是想離場的外地資金都撤得差不多了。而2015年后建的房子，買家要么被鎖死，要么連手續(xù)都沒辦完，怎么賣？

隨后，當(dāng)我提到海南五月份的“百萬人才進(jìn)海南”的計(jì)劃時(shí)，那位中介搖了搖頭。

“光有政策，上面不給錢有什么用，這些年海南拿到的政策又不少，你看看現(xiàn)在發(fā)展成什么樣了？”這位在海南做了十幾年房產(chǎn)中介的老板對我抱怨。

“像你這樣的人才，哪怕只引進(jìn)十萬人，海南的財(cái)政都支撐不了。再加上現(xiàn)在又不讓搞房地產(chǎn)了，情況更嚴(yán)重了。現(xiàn)在哪是什么‘人才引進(jìn)’，更像是‘人頭’引進(jìn)吧。”聽到這番話從一個(gè)中介老板口中說出來，我震驚了。

按照海南五月份剛剛公布的人才引進(jìn)政策，以本科和碩士生每人每月補(bǔ)貼2000元，連續(xù)補(bǔ)貼3年為例，若真的引進(jìn)10萬人才，海南政府需要拿出至少72億元來發(fā)放補(bǔ)貼。而根據(jù)海南省政府今年1月份公布的數(shù)據(jù)，2017年全年全省全口徑一般公共預(yù)算收入為1222.24億元，而地方一般公共預(yù)算收入僅為674.08億元。

光靠目前海南的地方財(cái)政收入，確實(shí)很難支撐百萬人才的補(bǔ)貼。

臨走前，我又問起除了落戶，是否還有其他途徑可以買房。

“我聽說有可以和開放商簽訂以租代售的協(xié)議？”我隨口提了一句。

“現(xiàn)在確實(shí)有人這樣做，先簽協(xié)議，然后開放商幫你代繳社保，兩年到期后再回購。可是兩年后誰知道房價(jià)和政策又怎么變呢？我們老老實(shí)實(shí)做生意的，很怕顧客到時(shí)候上面來鬧的。再說這么大的風(fēng)險(xiǎn)，萬一到時(shí)候漲價(jià)開放商又不賣了呢？不怕風(fēng)險(xiǎn)你就這樣操作啰。”那位中介說。

后來，在AI財(cái)經(jīng)社的文章中，也確實(shí)提到了這樣的操作：

“海南限購政策只是限制外來人口，開發(fā)商也不傻，不可能說房價(jià)跌到一定地步，外地人還買不了。”銷售人員文晨說，按照現(xiàn)在市場行情，沒有兩年社保買不了住宅。但周邊有很多樓盤的操作是，先簽協(xié)議訂房，后掛靠社保買房。

這種操作需要購買者交付全款，并在海南掛靠公司繳納滿兩年社保。兩年到期再與房產(chǎn)商簽購房合同，正式備案。但前提是，協(xié)議價(jià)格是房地產(chǎn)商依據(jù)兩年之后的房價(jià)走勢而定，如果期間政策變動(dòng)，房價(jià)產(chǎn)生浮動(dòng)，甚至交易被強(qiáng)制中斷，所有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)都需要買房者自行承擔(dān)。

這些天不怕地不怕的資金，面對加碼限購，也總能找到一絲縫隙，擠入擁有“無限可能”的海南。哪怕?lián)Q來的是一地雞毛的“一線江景”。