廈門樓市行情，撕開了二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)回落的一道口子。隨著廈門地價(jià)腰斬的消息傳出，廈門樓市行情被推到風(fēng)口浪尖。

事實(shí)是，今年以來，廈門一、二手房房?jī)r(jià)均價(jià)下跌在30%左右。地價(jià)相應(yīng)也開始下跌，來自廈門克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來廈門平均樓面價(jià)為2.18萬元/平方米，相比2017年下降近20%，與2016年的峰值相比，下降約30%。

對(duì)于廈門領(lǐng)跌的市場(chǎng)行情，多名業(yè)內(nèi)人士指出，廈門房?jī)r(jià)去年漲幅全國領(lǐng)先，房?jī)r(jià)下跌進(jìn)而傳導(dǎo)到地價(jià)下跌。另一方面，過去房企拿高價(jià)地以時(shí)間換空間的可能性變小了。

今年年初，來自第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年廈門房?jī)r(jià)漲幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露，廈門在2017年漲幅確實(shí)過大，同一個(gè)項(xiàng)目年初賣2.3萬、2.4萬元/平方米，到年底盡管政府限價(jià)，房?jī)r(jià)還是上漲到3.7萬，甚至4萬元/平方米。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，全國樓市整體在降溫，廈門房?jī)r(jià)回調(diào)趨于合理。廈門房?jī)r(jià)下跌表現(xiàn)在兩大方面：島內(nèi)兩大區(qū)出現(xiàn)價(jià)格震蕩;但島外一些區(qū)跌幅就比較明顯了，比如翔安區(qū)，去年下半年達(dá)到3萬多元/平方米，但今年跌到1.5萬元-1.6萬元/平方米。“在市場(chǎng)受到壓力的時(shí)候，外圍區(qū)域房?jī)r(jià)不抗跌是共同現(xiàn)象”。

多名房企人士則指出，廈門僅僅是撕開了這一輪房?jī)r(jià)上漲最后行情的一道口子，后續(xù)還會(huì)有城市出現(xiàn)類似情況，下半年或打開房企拿地窗口。一個(gè)事實(shí)是，多家房企表態(tài)廈門或者國內(nèi)部分城市拿地機(jī)會(huì)已出現(xiàn)，目前在頻繁看地。

融僑集團(tuán)首席品牌營銷官張巖透露，房企在廈門的布局也是理性所為，并非硬扛，政府也不允許捂盤惜售。今年房企的資金成本高了，普遍10%以上，成本與漲幅是逆向的，所以房企打折出售的概率也會(huì)較高。

房?jī)r(jià)地價(jià)雙雙下跌

記者查詢相關(guān)部門數(shù)據(jù)獲悉，從一手房來看，2018年前7個(gè)月全市住宅均價(jià)40201元/平方米，同比上漲16.3%。也就是說哪怕現(xiàn)在廈門市場(chǎng)下行，但其實(shí)一手房?jī)r(jià)比去年還是要高的。因?yàn)樵缙诘膬r(jià)格都受到政府的嚴(yán)格限制，近期政府對(duì)高價(jià)項(xiàng)目的備案放松了一些。

如果從二手房來看，7月，廈門鏈家二手房成交價(jià)為40590元/平方米，相比去年9月46150元，下跌12%。如果與2017年2季度的市場(chǎng)最高峰相比，全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出，廈門投資客占比較大，當(dāng)市場(chǎng)回調(diào)時(shí)，這些高杠桿操作的投資客就會(huì)往外拋售，早期的投資客杠桿過高，現(xiàn)在急于拋售，所以會(huì)出現(xiàn)個(gè)別單價(jià)下跌萬元的案例。但相對(duì)泡沫擠出還是賺了。

“廈門房?jī)r(jià)完全是由地價(jià)支撐的。”三盛地產(chǎn)品牌營銷總經(jīng)理朱黎民分析認(rèn)為，廈門成為全國領(lǐng)跌風(fēng)向標(biāo)，原因之一在于廈門島內(nèi)各個(gè)區(qū)域的土地出讓價(jià)格，業(yè)內(nèi)都非常關(guān)注。全國房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)筑底的過程，但不會(huì)懸崖式下跌。

從表象上來說，7月份翔安一場(chǎng)土拍，由金地、華潤、廈門國貿(mào)聯(lián)合體以1.89萬元/平方米的樓面價(jià)摘得地塊，溢價(jià)率僅5%，相比2016年上述翔安地塊樓面價(jià)拍到3.8萬元/平方米，地價(jià)確實(shí)近乎折半。但廈門業(yè)內(nèi)人士指出，首先，這個(gè)地是多家開發(fā)商和諧拿地;其次，這個(gè)地塊拿地的前提是在政府嚴(yán)格控制下的限售價(jià)，進(jìn)行倒推測(cè)算的樓面價(jià)，而早期的地塊當(dāng)時(shí)并未限價(jià)，開發(fā)商對(duì)未來的價(jià)格是有較高的預(yù)期的，而且因?yàn)槿莘e率低，地塊大，可以做高低配，有更高的利潤空間，所以早期開發(fā)商才敢拿地;第三，這次土拍地塊小，要求一次性拿證，不可以做復(fù)式產(chǎn)品，各方面屬性均比早期地王要差。所以嚴(yán)格來說，樓面價(jià)相比早期確實(shí)有下降，但并不是真正意思上的腰斬。

對(duì)于廈門地價(jià)的明顯下滑，盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控基調(diào)為穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，所以投放土地不太會(huì)是標(biāo)桿性或者標(biāo)桿區(qū)域，一旦出現(xiàn)熱銷對(duì)鞏固調(diào)控預(yù)期不利。

盧文曦強(qiáng)調(diào)稱，以前房企拿了高價(jià)地還可以“以時(shí)間換空間”，拉長銷售周期，結(jié)果是導(dǎo)致賬面存貨較多。當(dāng)前資金壓力不斷考驗(yàn)房企，2017年強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的房企太多，凈資產(chǎn)負(fù)債率80%以上是普遍現(xiàn)象。雙重壓力之下，房企現(xiàn)在很難再用時(shí)間去換取溢價(jià)空間，高價(jià)地面臨虧本的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。

盧文曦指出，這一波地價(jià)下跌表明，由于調(diào)控，房企之前測(cè)算的房?jī)r(jià)上漲周期變慢，拿地到銷售周期內(nèi)的房?jī)r(jià)漲幅不足以支撐成本。以廈門2016年土地溢價(jià)與2015年相比，上漲幅度較大，這表明2016年的地塊去化需要高房?jī)r(jià)支撐。

一個(gè)案例是，廈門周邊的漳州有一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商初期將會(huì)給到代理機(jī)構(gòu)10%的傭金，但業(yè)內(nèi)人士測(cè)算其利潤還不到10%，“就是為了儲(chǔ)客，儲(chǔ)備多一些原始一手客戶，然后通過老帶新加速去化。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

記者采訪的多家廈門房企認(rèn)為，土地價(jià)格的屬性對(duì)比非常復(fù)雜，因?yàn)橥恋夭豢赡芤荒Ｒ粯?。但廈門好的是對(duì)比時(shí)間剛好集中在2018年7月2日，成交的幾塊地，和2016年8月26日成交的幾塊地。

此前其他媒體提及的地價(jià)“腰斬”出現(xiàn)在2016年8月26日，對(duì)比2018年7月2日。樓面價(jià)從之前的3.2萬-3.8萬平方米，降低到了1.7萬-1.9萬平方米之間。2018年出讓的地塊容積率達(dá)到了3，而在2016年出讓的地王地塊容積率是2.5左右。

高價(jià)地去化受限

同策研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，銷售面積進(jìn)入廈門30強(qiáng)的房企中，有10家是總部在廈門的房企，外來房企在廈門的優(yōu)勢(shì)并不明顯。而就在2016年8月廈門地價(jià)創(chuàng)新高之后，9月便出臺(tái)了限購政策。

實(shí)際上，綜合同策研究院與上海中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，廈門土地拍賣溢價(jià)率保持在26%-76%之間。到了2016年，或許外來房企進(jìn)入廈門積極性增加，土拍溢價(jià)率超過100%的地塊就有8幅。這些高價(jià)地均沒有捂盤惜售的傾向。記者翻查公開資料發(fā)現(xiàn)，廈門在2016年8月出讓的三幅土地創(chuàng)下單價(jià)峰值，其中融僑地塊已進(jìn)入開發(fā)周期，并將于年底開售，融僑方面已透露會(huì)采取促銷策略;融創(chuàng)地塊項(xiàng)目預(yù)售起價(jià)3.9萬元/平方米;IOI(廈門)置業(yè)有限公司地塊項(xiàng)目?jī)H披露了規(guī)劃圖。

以某高端項(xiàng)目為例，業(yè)內(nèi)人士指出，如果以表象來看，這個(gè)價(jià)格不賺錢，但實(shí)際來看，它僅有2棟高層，其余是10多棟洋房，之前的洋房賣到55000元/平方米，以這個(gè)價(jià)格測(cè)算洋房不是虧的，反而略賺;政府高層預(yù)售證只給到38500元/㎡，這個(gè)情況與南京非常類似，政府不管成本、地價(jià)等方面的因素，僅以調(diào)控的目標(biāo)出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)預(yù)售證。值得一提的是，以樓面價(jià)當(dāng)銷售價(jià)進(jìn)行銷售的，廈門目前僅有這個(gè)項(xiàng)目一家，其它開發(fā)商還在堅(jiān)持。

從2015年至今，廈門地價(jià)一直攀升，其中以2016年到達(dá)一個(gè)峰值。在2016年8月26日的一場(chǎng)翔安土拍中，融僑集團(tuán)以3.8萬元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)造了廈門地價(jià)單價(jià)新高，此后的2017年5月，融信、禹洲地產(chǎn)、保利地產(chǎn)在同安拿下三幅土地，樓面價(jià)都在3.1萬元/平方米左右。

目前融僑這幅高價(jià)地還未入市，并且該公司在2017年12月又以2.5萬元/平方米的樓面價(jià)獲取集美區(qū)一幅地塊。8月9日，張巖接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，廈門市場(chǎng)確實(shí)在整體下行，但整體的量也比較多，大部分開發(fā)商會(huì)采取打折銷售，會(huì)做一個(gè)與市場(chǎng)持平的去化量，“虧了就認(rèn)了，在別的項(xiàng)目上賺回來，因?yàn)橐膊皇侵挥幸粋€(gè)項(xiàng)目”。

繃緊的資金鏈

房企凈資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70%到80%。高價(jià)地銷售去化成問題等背景下，房企無法等待最佳銷售時(shí)機(jī)。地價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，有房企已經(jīng)伺機(jī)進(jìn)行新一輪布局，比如萬科、旭輝。

由財(cái)匯大數(shù)據(jù)終端提供的數(shù)據(jù)顯示，100多家A股上市房企中，2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債率高企，萬科A 524.27%，保利地產(chǎn)340.12%，綠地控股807.99%，中南建設(shè)954.35%。在已發(fā)布2018年中報(bào)的9家企業(yè)中，凈資產(chǎn)負(fù)債率超過400%的有3家。分別為中洲控股485.98%，廣宇發(fā)展569.42%，合肥城建527.47%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，沖刺規(guī)模的時(shí)候，多房企出現(xiàn)“錢荒”，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀椴糠址科蟮闹饕?jìng)拍方式。

張巖認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)唯一不變的就是變化，企業(yè)每一年的策略都不一樣。比如去年，房企大部分追求高周轉(zhuǎn)、規(guī)模，再往前一年，不少房企主打做小鎮(zhèn)的策略;市場(chǎng)對(duì)房企的要求就是思想轉(zhuǎn)化快。“去年很多企業(yè)就是背負(fù)高負(fù)債，今年可能連發(fā)工資都困難”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前還未進(jìn)入廈門市場(chǎng)的房企包括綠地、華夏、華僑城、雅居樂、新城、越秀、合景泰富、正榮等。據(jù)了解，這些房企近期在廈門、漳州等地看地的不在少數(shù)。

商界主編點(diǎn)評(píng)：

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院近日發(fā)布了一份報(bào)告：截至2017年，我國家庭債務(wù)與可支配收入之比高達(dá)107.2%，已經(jīng)超過美國當(dāng)前水平。

誰都清楚，中國家族債務(wù)，最主要的來源就是房貸。

過高的房?jī)r(jià)擠壓了其他消費(fèi)，提內(nèi)需、消費(fèi)升級(jí)也隨之成為畫餅。

房?jī)r(jià)絕不能再漲下去了，再漲只會(huì)讓越來越多的人和資金陷入泥潭。

也不應(yīng)該指望房?jī)r(jià)全面大跌。因?yàn)榇蟮⒉粫?huì)減少居民的債務(wù)，反而讓他們最大的一塊資產(chǎn)被蒸發(fā)。

這也許就是中央將“去杠桿”變成“穩(wěn)杠桿”的原因。

無論房?jī)r(jià)今后一兩年內(nèi)怎么變化，這個(gè)巨大的泡沫都已經(jīng)到了破滅邊緣。

最好的結(jié)果，是緩緩抽氣，直到泡泡縮小到表面張力不構(gòu)成威肋。

這是最好的結(jié)果，但難度非常高。一不小心，隨時(shí)破掉。

最槽的結(jié)果，是氣泡一直變大，最后砰的一聲爆開。

不論是哪種結(jié)果，聰明的投資者都應(yīng)該想到，如此危險(xiǎn)的市場(chǎng)，已經(jīng)到了避開的時(shí)候。