“我們過去聚焦在Residential(住宅)領(lǐng)域，今天向Commercial(商務(wù))進(jìn)行轉(zhuǎn)型。”

10月15日，萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、萬科物業(yè)CEO朱保全在第四屆中國(guó)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上透露，萬科物業(yè)已經(jīng)將“萬物商企”子品牌獨(dú)立出來，成立專門運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)軍商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)尋求規(guī)模發(fā)展機(jī)會(huì)，這意味著萬科物業(yè)正式確立了“住宅商企、兩翼齊飛”的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。

這項(xiàng)戰(zhàn)略調(diào)整的意義，堪比2015年萬科物業(yè)邁出市場(chǎng)化步伐。萬物商企的獨(dú)立，將有利于持續(xù)提升資源投入力度，夯實(shí)商企領(lǐng)域的客戶服務(wù)能力，這些投入包括各層級(jí)人力資源儲(chǔ)備、專業(yè)人才引進(jìn)、內(nèi)部機(jī)構(gòu)調(diào)整、數(shù)字化平臺(tái)迭代、新服務(wù)產(chǎn)品研發(fā)等。

朱保全還透露，萬物商企的業(yè)務(wù)板塊主要分為兩大類：第一是商業(yè)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理，即寫字樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理;第二是政府、企業(yè)機(jī)構(gòu)的綜合設(shè)施管理。

實(shí)際上，萬科物業(yè)并不是商業(yè)企業(yè)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的“新兵”。截至2018年8月，萬科物業(yè)已經(jīng)布局69個(gè)城市，合同項(xiàng)目共計(jì)2314個(gè)，其中住宅項(xiàng)目1833個(gè)，商企項(xiàng)目481個(gè)，服務(wù)對(duì)象包括商務(wù)寫字樓、政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部等。

“我們?cè)谏唐箢I(lǐng)域進(jìn)行了著重發(fā)力。”朱保全告訴界面新聞，萬科物業(yè)自2015年全面市場(chǎng)化后就進(jìn)軍商企市場(chǎng)，現(xiàn)在對(duì)外公布和獨(dú)立品牌，意味著我們過去幾年里，已經(jīng)有了一些自己的想法、做法和探索。

過去幾年時(shí)間里，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主要“戰(zhàn)事”是并購(gòu)以及增值服務(wù)，隨著碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等公司在香港上市，物業(yè)管理規(guī)模與市值的倒掛，某種程度上宣告了“規(guī)模論”的破產(chǎn)。

“規(guī)模和增值服務(wù)的思路來自于互聯(lián)網(wǎng)，但并不是所有人都理解互聯(lián)網(wǎng)。”一位龍頭物業(yè)公司戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人點(diǎn)評(píng)認(rèn)為。

目前，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)擁有1家A股公司、8家H股上市公司、近60家新三板上市物業(yè)公司，以及萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)等未上市龍頭物業(yè)公司，構(gòu)成了整體的競(jìng)爭(zhēng)格局。

在服務(wù)升級(jí)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)意識(shí)覺醒的背景下，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)正在由規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向多元業(yè)態(tài)下的服務(wù)內(nèi)容、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、科技解決方案的競(jìng)爭(zhēng)。

一方面，住宅物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)向高端化、個(gè)性化，如萬科物業(yè)、綠城服務(wù)等公司進(jìn)行的高端物業(yè)體系搭建;另一方面，與萬科物業(yè)進(jìn)入商企領(lǐng)域一樣，龍湖物業(yè)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)都先后宣布，將在企業(yè)總部、政府機(jī)構(gòu)、商務(wù)寫字樓、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)等商企細(xì)分領(lǐng)域里尋求高速增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

“基于人的生活能夠做很多事情，但物業(yè)公司與業(yè)主有一個(gè)紐帶叫做不動(dòng)產(chǎn)的建筑本身。”朱保全認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的本質(zhì)是對(duì)建筑的打理，萬科物業(yè)希望以不動(dòng)產(chǎn)打理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，來對(duì)自己做出一個(gè)業(yè)務(wù)的約束。

朱保全以紐約帝國(guó)大廈、克萊斯勒大廈舉例，帝國(guó)大廈在歷史進(jìn)程中多次投入巨額費(fèi)用，用來進(jìn)行節(jié)能改造，使得其能耗水平達(dá)到最初的38%;克萊斯勒大廈歷經(jīng)8個(gè)業(yè)主，有些業(yè)主曾愿意花這棟樓資產(chǎn)價(jià)格的50%來進(jìn)行改造。

除了萬科物業(yè)比較擅長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)管理之外，萬科物業(yè)在商企物業(yè)技術(shù)領(lǐng)域，希望將建筑環(huán)境管理和能源管理作為重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)態(tài)，以及被稱為“學(xué)習(xí)型業(yè)務(wù)”的空間管理和資產(chǎn)管理。

“無論是住宅領(lǐng)域，還是商企領(lǐng)域，都是一個(gè)龍頭物業(yè)公司應(yīng)該做好的專業(yè)事情。”上述龍頭物業(yè)公司戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人告訴界面新聞。

朱保全選出了萬科物業(yè)在商企領(lǐng)域年度三件大事：第一，年初成為了BOMA(國(guó)際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會(huì))白金會(huì)員;第二，7月入股重新整合上市的戴德梁行，成為其第四大股東;第三，9月在IMFA(國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì))年會(huì)中，正式推出“萬物商企”品牌。

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，曾長(zhǎng)期被國(guó)際“五大行”(仲量聯(lián)行、世邦魏理士、戴德梁行、Savills 第一太平戴維斯、高力國(guó)際)占據(jù)。

“五大行在住宅領(lǐng)域做的并沒有中國(guó)企業(yè)做得好。”朱保全坦言，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，中國(guó)企業(yè)要向五大行學(xué)習(xí)，中國(guó)物業(yè)企業(yè)才經(jīng)過三十多年的發(fā)展，在技術(shù)與資本助力之下高速增長(zhǎng)，世邦魏理世成立245年，仲聯(lián)量行成立235年，戴德梁行成立234年，他們經(jīng)歷多次經(jīng)濟(jì)周期依然保持專業(yè)。

與WeWork打破了傳統(tǒng)的寫字樓組織模式一樣，萬物商企在萬科物業(yè)內(nèi)部的獨(dú)立，意味著物業(yè)服務(wù)行業(yè)也打破了住宅這一傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，引導(dǎo)行業(yè)在城市、商區(qū)、社區(qū)、住區(qū)等空間里全面挖掘拓展市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

由此看來，服務(wù)內(nèi)容升級(jí)、科技賦能、資本競(jìng)逐的物業(yè)行業(yè)，商企領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)變成了一場(chǎng)不得不打的“中場(chǎng)戰(zhàn)事”。