前幾天閨蜜出國旅游，拍回來了很多美美的照片。

比如這一張就很迷人：

我問她，“這是啥高級餐廳？”

沒想到，她回答：“不是啥高級餐廳，賣魚的批發(fā)市場！”

別騙我讀書少，作為鄭州人，批發(fā)市場還見得少嗎？

這種——

這種——

或者這種——

往好處說是熙熙攘攘、人流如織、價格低廉，往差處說是貨品堆積、污水橫流，不僅衛(wèi)生和空氣質(zhì)量堪憂，甚至，需要格外小心“扒手”的親密接觸。

就算是茶葉這種高雅的代表，一旦沾上批發(fā)的邊，也變得土味十足。如果不是生意需要，普通人根本不想踏進去一步。

所以，如果哪個小區(qū)周邊要建批發(fā)市場，一定會遭到全體業(yè)主的不滿和投訴。

但是度娘了一下，才發(fā)現(xiàn)真的是眼界限制了想象力，沒有對比就沒有傷害——

閨蜜發(fā)來的是澳大利亞悉尼魚市場，作為悉尼乃至澳洲集批發(fā)、零售與一體的最大魚市，經(jīng)銷商和零售商常常以拍賣的形式批發(fā)。

周邊延伸了整條美食街，食材直接取自市場，快捷便宜且新鮮美味，已經(jīng)是全球熱門的旅游景點。

比較聞名的還有美國紐約的聯(lián)合農(nóng)夫廣場。在上世紀70年代，這里還是個破爛不堪、犯罪猖獗的地方，但這個小農(nóng)貿(mào)市場讓一切發(fā)生了改變。

如今超過140個地區(qū)的農(nóng)民、魚販子、面包師等聚集在這里。很多世界名廚喜歡在這里舉辦廚藝展示，旅游界的網(wǎng)紅也都愛到這里打卡。

顯然，它們非但沒有“降級”，反而大幅度提高了附近居民的幸福指數(shù)，甚至成為帶動區(qū)域經(jīng)濟、旅游、文化發(fā)展的使者。

回看鄭州的市場，不得不說，不僅不夠好玩，在“高級”的體驗感上，更相差甚遠。

1.批發(fā)市場外遷收官年，圍合區(qū)全清退

很長一段時間里，鄭州都被稱為“商都”。如果說每個城市都有自己的靈魂，那“商”就是鄭州的魂，基因更不能算差——

3600年前，商湯在此建立亳都，孕育了中國最早的“商人”和商業(yè)。數(shù)千載風雨洗禮，商業(yè)氣質(zhì)已化入城市血液，成為推動鄭州發(fā)展的強大原生動力。上世紀90年代左右，亞細亞的“野太陽”，更把這里照耀成時代的前沿陣地，迎來大批大批國內(nèi)外商業(yè)精英的參觀學(xué)習。

緊守著軌道交通的紅利，眾多批發(fā)市場應(yīng)運而生，它們恰如鄭州商業(yè)崛起的磁石與引擎，“拉”來了強大的人流、物流、資金流。然而伴隨并發(fā)的還有業(yè)態(tài)落后、人口稠密、商居混雜、交通擁堵、市容臟亂、火災(zāi)頻發(fā)等問題。 如今，隨著城市的更新和消費的升級，主城區(qū)內(nèi)不再適合發(fā)展批發(fā)業(yè)務(wù)，除了環(huán)境、交通、物流等因素，倉儲資源不足、商鋪租金高等也是不適合的原因。

鄭州傳統(tǒng)批發(fā)市場必須壯士斷腕、涅槃重生。

于是，2012年，鄭州市開始啟動中心城區(qū)177家批發(fā)市場外遷工作，2015年結(jié)束。2016年啟動大圍合區(qū)域（繞城高速、黃河大堤、萬三公路圍合）商品交易市場外遷和轉(zhuǎn)型。2018年年底，全線收官。

最新公布的外遷名單，31家市場在列；臨近年底，出現(xiàn)在搬遷通知里的市場數(shù)量更直線增加——鄭州五金機電化工市場、信基建材市場、華淮市場、豫茶園、中原第一城，以及最新的萬邦茶城、萬邦新綠地、陳砦蔬菜批發(fā)市場等。

很快，鄭州市區(qū)再無批發(fā)市場，留給他們的只有兩條路：

外遷，或者轉(zhuǎn)型。

2.轉(zhuǎn)型，怎么轉(zhuǎn)？

根據(jù)相關(guān)文件，外遷的是“批發(fā)”業(yè)務(wù)，如果能完成轉(zhuǎn)型升級，“市場”則可以繼續(xù)留存。

比如，脫離傳統(tǒng)商貿(mào)城，打造成集購物、 休閑、娛樂、餐飲、智能體驗為一體的地標式購物中心；或者打造時尚商業(yè)綜合體，在發(fā)展方向上完全區(qū)別于以往。在爭取留下來機會的同時，推動鄭州商貿(mào)業(yè)的升級。

而惠濟區(qū)9月底出臺的〔2018〕10 號文，則提出了更明確的指導(dǎo)建議——

“實體市場運營+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)+電商服務(wù)平臺建設(shè)+供應(yīng)鏈系統(tǒng)管理”模式，促進現(xiàn)有市場由原來的現(xiàn)場、現(xiàn)貨、現(xiàn)金交易傳統(tǒng)批發(fā)市場經(jīng)營形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榧唐氛故?、洽談、接單和電子商?wù)、物流配送為一體的現(xiàn)代批發(fā)經(jīng)營形態(tài)。

……依托藝茂國際倉等現(xiàn)有成熟專業(yè)批發(fā)市場提升改造，強化規(guī)劃引領(lǐng)，引導(dǎo)專業(yè)批發(fā)市場合理化發(fā)展，推動符合條件的傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場推廣應(yīng)用電子商務(wù)和現(xiàn)代分銷方式，并向購物中心、商業(yè)街等業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，推動單體批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級，市場園區(qū)向展貿(mào)中心提升改造，提升電子交易功能。

但有人調(diào)研了鄭州22KM范圍內(nèi)的11個重點批發(fā)/專業(yè)市場（7個茶城，4個花卉市場），卻發(fā)現(xiàn)：

大部分市場還是傳統(tǒng)的單層或獨棟/盒子結(jié)構(gòu)，不僅總商業(yè)面積小、業(yè)態(tài)單一，基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)服務(wù)也很缺乏；

先進的、用于聚合的專業(yè)商業(yè)空間更是稀缺——即使處于同一個市場，門店間/業(yè)態(tài)間也幾乎沒有互動，導(dǎo)致輔助業(yè)態(tài)生意慘淡；

但如果沒有合適的轉(zhuǎn)入地，意味著必須外遷、再外遷。

外遷后的新市場雖然可以形成固定的產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，但也必須面對越搬越遠、越搬人越少、越搬生意越差的陣痛。

當活下來都成為奢望的時候，“體驗感”和“高級感”，更成為了奢望中的奢望！

3.藝茂國際倉，逆風翻盤的轉(zhuǎn)型范本

萬萬沒有想到，鄭北古樹苑旁“藏著”一個自我翻盤的范本——要求外遷的31家專業(yè)市場之一、惠濟區(qū)提升改造典型——藝茂國際倉。

藝茂國際倉位于惠濟區(qū)境內(nèi)，東臨長興北路，北臨天元路（規(guī)劃）。占地面積183畝，建筑面積20萬平米，總投資額預(yù)計達到5億元。

據(jù)了解，其前身1.0為金水區(qū)廟李鎮(zhèn)的北茶城項目，因為片區(qū)的整體改造，故2015搬遷至新址。當時，三環(huán)內(nèi)專業(yè)市場外遷尚未開始，但團隊就極具前瞻性地認為，傳統(tǒng)批發(fā)市場沒有活路，所以在規(guī)劃初期就有意向商業(yè)道路發(fā)展，最終誕生2.0版本“藝茂國際倉”，英文“ART MALL（直譯：藝術(shù)商城）”。

A、B、C、D四個區(qū)特色各異，中間精心點綴著南屏山、壺中日月等靚麗景觀，與其說它是一個批發(fā)市場，不如說是一個大型的文化休閑購物街區(qū)。

加上周邊成熟小區(qū)和高校、單位云集，距離正在修建中的古樹苑地鐵口不足1000米，常住人口達到50余萬。等周邊在建小區(qū)交付，未來可達百萬人次。并且可采取貨柜出租+聯(lián)營入股的雙線操作模式，投資、收租更多選擇。

是此，藝茂國際倉自開業(yè)3年以來，商鋪入駐率名列區(qū)域前茅，再次成為“新北茶城”的優(yōu)秀代表之一。

當然這三年，它也走過一些彎路，比如：初期定位不夠鮮明，招商與運營缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌，現(xiàn)有業(yè)態(tài)的分部和構(gòu)成與“美學(xué)生活”的公司定位偏移較大等。

于是，借助大圍合區(qū)的外遷機遇，他們再次提出自我升級——3.0，美學(xué)生活示范商業(yè)街區(qū)。

A+B區(qū)為項目核心區(qū)，將以開放體驗式業(yè)態(tài)聚合店為特色，打造“美學(xué)生活體驗示范基地”；

C區(qū)位品質(zhì)提升區(qū)，將以高品質(zhì)商業(yè)街區(qū)+文旅特色打造自有IP，樹立北鄭州品質(zhì)化街區(qū)商業(yè)標桿，業(yè)態(tài)分布主要為餐飲主力店+火車主題街區(qū)美食輕餐；

D區(qū)為商業(yè)配套區(qū)，大社區(qū)生活商業(yè)配套為目的，搶占周邊商業(yè)消費聚集地。

調(diào)整后業(yè)態(tài)也將升級為8大類，分別為茶藝文化、古典家具、文玩字畫、文化體驗、主題游樂、餐飲購物、養(yǎng)生休閑、文創(chuàng)展示。

此外，據(jù)內(nèi)部相關(guān)人士透露：為了更完美的完成商體升級，藝茂國際倉斥資重金，邀請知名專業(yè)設(shè)計公司弘文設(shè)計，進行重點片區(qū)的重新包裝設(shè)計，為商體帶來新的市場活力與文化特色；上海漢鈞商管團隊和河南聚金商管團隊，則從管理和運營上，提供更專業(yè)的改造指導(dǎo)；此外，還有強大的資本后臺正在接洽，將為本次升級改造提供后盾支持。

4.老河南的底片，新河南的客廳

當然，真正的“高級”，不能單純只有“美”。

比如，法國香榭麗舍大街，之所以成為世界上最具魅力的街區(qū)之一，除了因為它是一個交易中心外，更多的是因為它是一個藝術(shù)和文化的交匯點。

比如，惠濟區(qū)大力推進的“五旅融合”：文化產(chǎn)業(yè)與旅游的融合發(fā)展，現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展，現(xiàn)代休閑觀光農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展，現(xiàn)代食品加工工業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展，健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的融合發(fā)展。 ——唯具有文化和底蘊，才能凸顯與眾不同。

正因如此，藝茂國際倉計劃打造以展示傳統(tǒng)黃河風情的“南裹頭漁家”項目、展示中國傳統(tǒng)茶文化的“茶文化體驗空間”項目和展示民國風情的“火車主題休閑街區(qū)”項目。

茶文化體驗空間：

茶是藝茂國際倉的重要部分，且目前有大量的與茶有關(guān)的企業(yè)入駐，茶文化氛圍濃厚。

所以針對傳統(tǒng)的獨門單店和業(yè)態(tài)單一的經(jīng)營模式，未來將圍繞“茶”為核心，通過茶空間打造、茶文化傳播升級至茶的美學(xué)生活體驗，以中國傳統(tǒng)“茶文化”提升整體茶品類的品質(zhì)；

利用藝茂大戲臺承載文化大戲臺的理念，將傳統(tǒng)戲曲、快板、評書等傳統(tǒng)文化，結(jié)合茶文化體驗空間，以空間美學(xué)理念充分延伸“茶”周邊各業(yè)態(tài)的消費延展性和關(guān)聯(lián)性，為消費者提供更為豐富的消費場景和具有傳統(tǒng)文化氣息的消費體驗。

茶文化體驗空間，預(yù)計將于今年年底開放。

美食空間建設(shè)

火車主題街區(qū)“食運街”、沿黃特色風情的“南裹頭漁家”主體餐飲、涵蓋全國著名小吃的“美食廣場”，輕餐、特色餐飲、中西餐等一應(yīng)俱全，可以滿足不同消費者的需求，也將是未來北鄭州高品質(zhì)的美食商業(yè)休閑街區(qū)。“南裹頭漁家”項目，設(shè)計工作正在進行中，預(yù)計2019年夏季開放。

另外為滿足文旅項目的整體配套要求，還將搭建空中四合院，充分將美食、文化、旅游、休閑等元素注入。

展館展示空間建設(shè)

目前已有和在建的展覽館及博物館有：鈞瓷展館、紅色文化展覽館。

讓游客既能感受到本項目的濃重文化氛圍，又能在游玩的同時學(xué)到更多的文化知識，對中國傳統(tǒng)文化有更好的傳承和發(fā)揚。 文體娛樂空間

另外，藝茂國際倉，已投資數(shù)百萬元將中心下沉廣場打造為大型演出場所?？蛇M行數(shù)百人參與的演出、會議、展覽展示功能承載，同時與周邊高校和相關(guān)單位合作，負責文化類服務(wù)落地服務(wù)。

結(jié)語 據(jù)知情人透露，藝茂國際倉詳細的轉(zhuǎn)型升級報告，已經(jīng)提交至市級相關(guān)單位審批。

另一則喜訊是，因為改造后的藝茂國際倉，有豐富的主題性、娛樂性、文化性、教育性，同時兼具游客體驗與功能服務(wù)為一體。截至目前，項目旅游規(guī)劃已通過專家評審，預(yù)計2019年有望申報成3A級旅游景區(qū)。

從批發(fā)市場到商業(yè)綜合體，從單一業(yè)態(tài)到美學(xué)生活，藝茂國際倉正在向“高級”穩(wěn)步進發(fā)。雖然整體仍和國外有一定差距，但我們相信，只要有一顆不甘屈服的靈魂、加速追擊，鄭州總有能與國際持平的一天。

而市場外遷這場騰籠換鳥術(shù)，即將助力鄭州完成美麗“蝶變”。城市發(fā)展空間交還民生，打通“國際商都”內(nèi)外循環(huán)體，提升鄭州在全國的商品流通核心地位，助推鄭州建設(shè)“國家中心城市”的步伐。陣痛之后，必將迎來新繁榮！