01

4月17日，自然資源部辦公室下發(fā)通知，要求做好2019年住宅用地“五類(lèi)”調控目標制定實(shí)施工作，這是2019年第一次全國性質(zhì)的樓市調控統領(lǐng)性文件。

通知要求制定實(shí)施年度住宅用地分類(lèi)調控目標。即：地級以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣，根據商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），結合本地土地市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)優(yōu)化住在用地供應，實(shí)施差別化調控政策。

具體如下：

消化周期36個(gè)月以上的，應停止供地。

36-18個(gè)月的，要適當減少供地。

18-12個(gè)月的，維持供地持平水平。

12-6個(gè)月的，要增加供地。

6個(gè)月以下的，要顯著(zhù)增加并加快供地。

我們最容易忽略的經(jīng)濟學(xué)常識，供不應求價(jià)格上漲，供過(guò)于求價(jià)格下跌，而重慶過(guò)去2年房?jì)r(jià)的大漲最根本是土地供應少，客戶(hù)需求多，造成了市場(chǎng)無(wú)房可買(mǎi)的局面。

增加供應才是調控樓市最好的辦法。

3月在CRIC系統中顯示有12個(gè)城市庫存消化周期少于12個(gè)月，重慶更是僅次于武漢，排名第二，庫存消化周期僅有5.56個(gè)月。

很明顯，重慶屬于要顯著(zhù)增加并加快供地的城市。

02

3月28日，市規劃和自然資源局公告了2019年住宅用地供應計劃，全年供應34000畝土地，比2018年增長(cháng)17%，但具體主城區會(huì )供應多少不得而知。

我們看看2019年1-3月重慶土地供應情況可知，第一季度供應可建體量318.27萬(wàn)方，比2018年下降45.6%，成交土地可建體量313.93萬(wàn)方，比2018年下降50.1%，成交樓面價(jià)上漲24.7%。

同時(shí)，重慶第一季度商品房成交量超過(guò)了600萬(wàn)方，這解釋了為什么很多置業(yè)者仍然感覺(jué)不好買(mǎi)房。

也解釋了眾多房企為什么搶地，他們手里沒(méi)有房子可賣(mài)了，要為以后儲備糧食。

如果不加大土地供應，未來(lái)市場(chǎng)上推出的可售房源將越來(lái)越少，在剛性需求仍然旺盛的情況下房?jì)r(jià)更加勢不可擋。

03

在上月28號發(fā)布的計劃供應住宅用地里還有一條很微妙的內容：我局將根據實(shí)際情況適時(shí)進(jìn)行調整。

也就是說(shuō)，具體會(huì )供應多少是個(gè)未知數，但現在看來(lái)，第一季度的土地供應那么少，要想穩住房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )有點(diǎn)難？

不知4月17號文件下來(lái)之后，重慶的住宅用地供應會(huì )不會(huì )有所調整，又會(huì )做怎樣的調整，我始終認為文件怎么說(shuō)和實(shí)際如何做是可以不同的。

加大供應，房?jì)r(jià)才會(huì )更加平穩；穩住地價(jià)，房?jì)r(jià)才會(huì )更加平穩；更多剛需房入市，房?jì)r(jià)才會(huì )更加平穩。

但實(shí)際情況卻是供應減少、地價(jià)上漲、容積率降低剛需房越來(lái)越少。

所謂實(shí)踐檢驗真理。

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