一個(gè)項(xiàng)目吃十年？準(zhǔn)確說，是一個(gè)眼光賺十年。

海南，中國唯一的熱帶島嶼省份，它的土地“就像寶貝一樣，放得越久越有升值空間。”

限購一年，海南降溫

愛恨交織，是海南人對(duì)房地產(chǎn)的矛盾。

2017年，房地產(chǎn)稅收在海南全省財(cái)稅中占比49%，投資占比51%。內(nèi)地來買房的人，一飛機(jī)一飛機(jī)地空降到海南三亞、?？?、陵水、澄邁。

“土地不賣了投資一定下來，房地產(chǎn)不賣了GDP一定下來，我們稅收50%來自房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)數(shù)字一定會(huì)下來……”

在2019企業(yè)家年會(huì)上，海南省長沈曉明直言，房地產(chǎn)確實(shí)是一件好東西，但海南房地產(chǎn)的比例越來越大，“我們沒有那么多土地可以消耗了”。

2018年4月22日，一紙限購令，鑲金邊的海南對(duì)外地購房者關(guān)上大門——從此外地人來買房，必須滿足至少兩年社保、五年限售、七成首付、一家一套……

限購之前，海南樓市的島外客戶購房占比達(dá)到6成甚至8成。東北人、河北人、北京人、河南人、山東人、安徽人……由內(nèi)地購房大軍組成的海南“候鳥族”，春去冬來，養(yǎng)老避寒。

限購之后，幾十萬候鳥來此安家的念想變難了。熾手可熱的海南樓市挨了一記春雷。

嚴(yán)政調(diào)控之下，2018年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資相比上年下降16.5%，房屋銷售面積下降37.5%，銷售額稍過2000億元，同比下降23.2%。

去年全年，海南省供應(yīng)住宅用地88公頃（1320畝），比2015年的住宅用地減少了88%。

一些熱門城市，比如省會(huì)?？冢〗ň?、物價(jià)局多方約談開發(fā)商要求壓住房價(jià)紅線。

去年8月起，?？谏唐贩康膫浒竷r(jià)一直控制在17300元/㎡以內(nèi)。限購之前，很多樓盤均價(jià)超過2萬，限購之后按“官方指導(dǎo)價(jià)”賣，有房企坦言：“很難平衡利潤與收益”。

冰火之間，適者生存

能不能熬過限購期，似乎成了海南4000多家房企的生死議題。

“422限購”令出一年，部分舉債過高、杠桿過大、污染過重或布局過窄的中小房企亮了紅燈。

甚至，在部分媒體報(bào)道中，萬科等當(dāng)?shù)匾痪€房企也紛紛“夢(mèng)斷海南”“深陷泥潭”“難逃鬼城”“跌下神壇”……

輿論中的海南樓市成了“大型車禍現(xiàn)場”。

實(shí)際上，據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)的2018房企成交榜，碧桂園以160億元位居榜首，雅居樂以129億元位居第二，融創(chuàng)、恒大、保利、萬科等皆排名前十，業(yè)績依舊不俗。

在部分中小房企苦撐待變之時(shí)，這些深耕海南的“地頭龍”臨危未亂，雅居樂、碧桂園、融創(chuàng)、萬科的銷量排名反超上年。

翻看2018年財(cái)報(bào)，碧桂園營收同比增漲67%，融創(chuàng)海南扛住限購壓力，126億成交金額幾乎跟2017年持平；有“海南地王”之稱的雅居樂，去年預(yù)售金額突破1000億大關(guān)，營收、凈利、股東收益保持同比上漲。

“市場冷下來了，我們承認(rèn)。”一位海南地產(chǎn)中介表示。但頭部房企因其土地儲(chǔ)量、銷售韌性和經(jīng)營管控能力強(qiáng)，并未因限購政策呈現(xiàn)太多動(dòng)蕩。

高喊“活下去”的萬科去年大賺337億元，其中僅海南項(xiàng)目就成交近45億。

這些銷售，一方面來自海南當(dāng)?shù)貏傂柘?，另一方面來自限購的急剎效應(yīng)——

政府驟然收緊土地供應(yīng)，在新增建筑面積銳減的情況下，海南樓市呈現(xiàn)量降價(jià)漲。422限購之后，三亞新建商品住宅價(jià)格在兩個(gè)月內(nèi)連續(xù)上漲3.2%、3.7%，漲幅全國第一。與此同時(shí)，由于樓市供需雙向收縮，符合條件的購房力量更加向樓盤區(qū)位、物業(yè)服務(wù)、配套水平具有優(yōu)勢(shì)的頭部房企濃縮。

由此來看，限購實(shí)際上造成了一場當(dāng)?shù)貥鞘写笙磁疲瑑?yōu)勝劣汰，危中含機(jī)。

甚至，眼下在海南房企中有一個(gè)普遍感受：此次限購，對(duì)當(dāng)?shù)匾恍┻\(yùn)營能力不足、急需回籠現(xiàn)金流的中小型房企，也許很難撐到機(jī)會(huì)來臨。但對(duì)沒有大加杠桿、沒有財(cái)務(wù)壓力且手握大量土地的頭部房企而言，這場攻堅(jiān)戰(zhàn)反而是有利的——“家有余糧心不慌”。

利出四方，有糧不慌

十年前，海南陵水灣畔的12公里海岸線上，“萬畝大盤”清水灣首次開盤引發(fā)轟動(dòng)，第一年就創(chuàng)下64億銷售額的海南單盤銷售冠軍。

“神盤”名號(hào)一炮打響。此后十年，清水灣成為海南地產(chǎn)全面復(fù)蘇的標(biāo)桿。

一個(gè)項(xiàng)目吃十年？準(zhǔn)確說，是一個(gè)眼光賺十年。

十年前的海南陵水，荒土四野，農(nóng)業(yè)立縣，人煙渺茫，土地價(jià)格每平米200多元，拿地成本在項(xiàng)目開發(fā)成本中幾乎可以忽略不計(jì)。

在考察當(dāng)?shù)刈匀蝗宋臈l件后，當(dāng)時(shí)剛剛走出廣東的雅居樂數(shù)年之內(nèi)重倉1.5萬畝地，累計(jì)投資320億元，為期十年規(guī)劃開發(fā)，在國境之南搞拓荒。

十年后，偏居一隅的陵水縣蛻變?yōu)樾羌?jí)酒店林立、旅游項(xiàng)目遍布、文教娛樂快速發(fā)展的海南旅居勝地。涌入4萬住戶、創(chuàng)造3.5萬個(gè)就業(yè)崗位的清水灣，先是榮獲聯(lián)合國環(huán)境署認(rèn)可的“國際宜居社區(qū)獎(jiǎng)”，后又被評(píng)為國家4A級(jí)景區(qū)，項(xiàng)目所在地陵水縣連續(xù)9年GDP增速全省拔尖。

清水灣一舉開創(chuàng)了中國旅游地產(chǎn)的先河。開發(fā)商與地方政府各取所需，經(jīng)濟(jì)、人文與環(huán)境效益兼顧，結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的雙贏。

截至去年，雅居樂清水灣項(xiàng)目累計(jì)銷售超過1000億，納稅200億，投入產(chǎn)出比超300%。目前，剩余可售建筑面積的貨值依然超過千億。

拿地早、開發(fā)早、回本早，這是雅居樂、萬科、恒大這批2009年前后進(jìn)駐海南的龍頭房企，即使面對(duì)目前海南嚴(yán)酷的限購政策，依然穩(wěn)坐釣魚臺(tái)的底氣。而超大盤、長周期、低杠桿的投資模式，是這些大開發(fā)商不因一時(shí)一地限購政策動(dòng)搖大局的根基。

“這些海南的龍頭房企，早就回本了，不存在所謂高杠桿拿地的財(cái)務(wù)壓力，所以限購對(duì)他們來說，短期影響在銷售額上可能有一些，但從中長期來看，土地儲(chǔ)備會(huì)越來越值錢，利潤更豐厚”，一位業(yè)內(nèi)專家這樣分析。

事實(shí)上，由于大型房企的全國性布局，限購造成的短期影響也并不突出。從戰(zhàn)略上看，海南的確是中國樓市大盤上的必爭之地，但在戰(zhàn)術(shù)上卻有非常大的彈性。

截至2018年底，恒大在海南的130億銷售僅占其全國地產(chǎn)大蛋糕的2.37%；即使對(duì)于雅居樂這樣重倉海南的房企而言，在其全國3600多萬平方米的土地儲(chǔ)備中，清水灣也只占115個(gè)在售項(xiàng)目中的一小塊版圖。

海南如果冷下來，這些房企還有云南、湖南、河南……其他各地項(xiàng)目貢獻(xiàn)業(yè)績。但海南一旦燃起來，將是潛力爆發(fā)的重型引擎。

“好多利好還沒有兌現(xiàn)”

海南，中國最大熱帶島嶼、最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)，面積相當(dāng)于32個(gè)香港、49個(gè)新加坡，9個(gè)迪拜。處在“兩洲”“兩洋”十字交匯點(diǎn)上的海南島自來有南海明珠之譽(yù)，年平均氣溫23℃，是全球同緯度最宜居地區(qū)之一。

這幾年，赴海南安家養(yǎng)老的內(nèi)地“候鳥族”逐年擴(kuò)大。2015年，來三亞市買房養(yǎng)老的“候鳥老人”達(dá)到50萬。這一年，三亞市的戶籍人口統(tǒng)共才58萬。

去年春節(jié)，567萬游客赴海南過年，?？谌蟾弁馀抨?duì)進(jìn)港的萬余輛車堵了幾十個(gè)小時(shí)，當(dāng)?shù)厝嗣裰笾嗨惋埖椒?wù)點(diǎn)救急。有前車之鑒，第二年春節(jié)，海南游客不降反增到580多萬。

沒有什么能夠阻擋，內(nèi)地人對(duì)海島的向往。

即便在“422限購令”之后，當(dāng)年開售的綠地城、融創(chuàng)觀瀾湖、保利中央海岸等海南樓盤，依然有連續(xù)不菲的成交量。其中?？谛卤P雅居樂金沙灣項(xiàng)目，首期200多套房子一周去化率超95%。

海南是中國唯一的熱帶島嶼省份。融創(chuàng)董事長孫宏斌不止一次強(qiáng)調(diào)，中國這類地方選擇性很少，海南有許多利好都還沒有兌現(xiàn)。

2010年，海南國際旅游島規(guī)劃出臺(tái)，相關(guān)旅游免稅政策落地。2018年，海南又獲批自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港，對(duì)內(nèi)鼓勵(lì)發(fā)展賽馬博彩，允許通宵營業(yè)娛樂場所，對(duì)外向59國實(shí)施入境旅游免簽，僅三亞一市已吸引29家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐投資。

這幾年，北上廣人滿為患，粵港澳落戶艱難，海南適時(shí)推出“百萬人才進(jìn)海南”計(jì)劃，只要落戶安家、符合條件的人才，購房、信貸皆有優(yōu)惠。今年4月剛出臺(tái)的新政，海口作為II型大城市甚至全面取消了落戶限制。

稀缺性的地緣、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，輔以種種政策利好，加碼了開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)長期看好海南樓市的信心——島內(nèi)土地是有限的，海南的想象力是無限的。

伴隨自貿(mào)區(qū)、旅游島的開發(fā)規(guī)劃，不論是國內(nèi)養(yǎng)老型購房、島內(nèi)新吸納人才剛需購房還是旅居購房、改善購房，目前都暫時(shí)在限購令下積蓄需求，只待將來釋放。

對(duì)海南而言，地產(chǎn)是其開放三十年相伴相生、榮枯與共的一個(gè)經(jīng)濟(jì)折射面。

在新一輪密集政策下，這片南海熱土依靠天時(shí)地利，開啟一場可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整，也迎來更大規(guī)模的開發(fā)開放。與它一同走到十字路口的海南房企們，與其說面臨一個(gè)生死關(guān)口，不如說走到一個(gè)全新起點(diǎn)。

本文來源于華商韜略，作者：徐艷麗