小區(qū)為什么走向衰?。?/div>

歐美一些國家的房子，建成30年甚至更久，仍然在交易市場上廣受歡迎的不在少數(shù)。刷屏文《當小區(qū)難以挽回地走向衰敗》中用來做例子的北京那些剛邁入10年周期的房子，在世界上大多數(shù)國家，正是進入配套逐漸成熟、生活氣息濃厚、房價漲幅最快的時候。

如果再疊加上學區(qū)或者周邊較好的工作機會，幾乎可算是完美投資標的，瘋搶還瘋搶不過來，哪里顧得上談?wù)?ldquo;衰敗”的話題。

知乎上有個寫荷蘭房地產(chǎn)的作者，曾提到荷蘭最受歡迎的房子，是上世紀30年代蓋的那些，除了房子的設(shè)計古典優(yōu)雅，還因為那個時間的建筑業(yè)崇尚牢固耐用，大多沖著百年大計蓋房子，所以這些房齡八九十歲的老房子一向是交易市場的頭牌，一旦有新標的放出來，總是很快被搶走。

去年任澤平寫德國住房制度的報告，也說道，德國70%的房子都是房齡超過40年的，近3成超過70年。

當然，歐美很多房子并不是以刷屏文中提到“小區(qū)”的形式存在的，而多是獨棟或者獨門獨院。但即便以同樣的“小區(qū)”來對比，文中提到的衰敗周期也有點快得嚇人。

以國外房產(chǎn)投資信息為主的《居外網(wǎng)》，在2014年介紹加拿大多倫多房市的一篇文章中寫道：

“中年及衰敗階段指的是那些30年至50年左右的小區(qū)，此時綠樹成蔭，小區(qū)完善，交通成熟，此時價格漲幅相比之前已經(jīng)不多，如果市場又是集體較慢的話，此時屬一個平穩(wěn)過渡甚至不怎么有漲幅的時期，居住者是一直長期居住的居民，少有搬出，如若搬出，即基本是退休房或者老年房。士嘉堡的部分小區(qū)比如Huntingwood附近的小區(qū)，就屬于中年時期階段。”

雖然文章用的也是“衰敗”，但根據(jù)“房價平穩(wěn)”、“較少搬出”的描述，這些芳齡超過30年的房子，也比刷屏文中那幾個北京小區(qū)的情況好得多，甚至跟后者比，根本不該用“衰敗”這個詞。

這篇文章還提到在多倫多地區(qū)，房齡在6年以上15年以下的小區(qū)，“具有生活居住的氣息，綠化和公園的建成是成熟階段小區(qū)的顯著標志，此時也是房價漲幅最快的時候”。而《當小區(qū)難以挽回地走向衰敗》的作者新?lián)Q的那個以“高品質(zhì)物管著稱”的小區(qū)，今年才剛剛進入10年周期，“負向循環(huán)的苗頭”已經(jīng)開始出現(xiàn)。

中外之間差別之大，不得不讓人得出這樣一個結(jié)論：房子以及住房環(huán)境的“衰敗”并不是必然，也不是“小區(qū)”的標配，而是獨屬于“中國式小區(qū)”的標配。

二

但“中國式小區(qū)”到底是什么呢?

其實，作者在文中也對比了香港的房子，同屬于一片熱土的同胞，且有著相似的住房制度，“香港30年房齡的小區(qū)也普遍比大陸10年的小區(qū)更新”，其中的微妙差別，是香港的物業(yè)費比北京高得多，“香港最低小時工資是北京非全日制最低小時工資的2.5倍，物業(yè)費則高達京滬的5-10倍”。

可香港人并不比北京人更開心，作為蟬聯(lián)多年“全球房價最高的城市”，還要付如此高的物業(yè)費，住房問題已成為香港發(fā)展的一大壓力。

為什么這片土地上的人住個房子這么慘?《當小區(qū)難以挽回地走向衰敗》作者認為“土地集約模式”是根源。

實際上這一點，在前兩年國務(wù)院發(fā)布一則城市規(guī)劃建設(shè)中，提到把逐步拆掉小區(qū)和單位大院的圍墻時，已經(jīng)討論過一波。

中國住房中“小區(qū)”的概念出現(xiàn)的時間并不長，改革開放之前，北京這樣的城市居住形式主要以“單位大院”為主，基本8成以上城市居民住在改革開放之前住在“單位大院”。

《鳳凰資訊》在一篇報道中寫道：從公主墳一直到北京西山腳下，空軍、海軍、通信兵、總后、炮兵、裝甲兵、工程兵、鐵道兵等司令部依次排開。國家和市屬機關(guān)的宿舍院，集中分布在從西便門、阜成門以西，到木樨地、三里河、百萬莊一帶，據(jù)說最高時有78個部委，50多個都是在西邊，其中三里河地區(qū)又是主要的聚集區(qū)。

這些單位大院在一開始就不是以代表“消費主義”的生活為設(shè)計思路的，而是圍繞“生產(chǎn)”為中心，居住人群不分層，建設(shè)規(guī)劃不以人為中心，成為北京后期城市規(guī)劃的一大難題。

《鳳凰資訊》這篇文章提到一個細節(jié)：1990年北京亞運會，規(guī)劃亞運村用地時，北京北部條件優(yōu)良，唯一的障礙是要穿過總政大院，北中軸路就在這里成為“斷頭路”。后來，是經(jīng)過楊尚昆的批準，才將總政大院一分為二，中軸線得以向北延伸，成就了后來的亞運村地區(qū)。

除了成為后期城市規(guī)劃建設(shè)的黑點，這些單位大院最大的特點是“大”。澎湃在一篇介紹中國封閉小區(qū)歷史的文章中說：“由于計劃經(jīng)濟體制下施行的是土地劃撥和無償、無限期使用的制度，各個單位多占地、建‘大’院就成為了一種理性選擇。”

而這個“大”，正是中國式小區(qū)的特點，不僅是“中國式小區(qū)”不可避免走向衰敗的主要原因，還至今影響著北京的城市建設(shè)。

“1990年代初北京規(guī)劃規(guī)模最大、檔次最高的住宅小區(qū)，方莊住宅區(qū)幾乎把南二環(huán)和南三環(huán)連成一片，但在南北1.4公里的跨度中，只有一條東西向的道路——蒲方路，不僅小區(qū)內(nèi)微循環(huán)的效應(yīng)不能顯現(xiàn)，更無法為外界提供交通便利。”

三

改革開放之后，住房雖然逐漸市場化了，但”單位大院”式的開發(fā)模式并沒有變?！缎戮﹫蟆吩?ldquo;國外為何少有封閉小區(qū)?”一文中，詳細解釋過中國土地主讓制度，對城市建設(shè)的影響：對地方政府來說，動輒數(shù)十平方公里的土地掛牌出讓，可以快速地收入大量的土地出讓金，對開發(fā)商來說，集約開發(fā)可以降低規(guī)劃建設(shè)成本。

而這一地在土地私有的西方國家?guī)缀醪豢上胂?。《新京報》以美國跟中國做了一個對比：中國一個小區(qū)通常占地達12-20公頃，內(nèi)含2000-3000戶;而美國的封閉式社區(qū)平均只有291戶，其中有一半只有150戶或更少。

正是這種“規(guī)模龐大”，成為“中國式小區(qū)”物業(yè)管理水平不可避免走向下坡路的主要原因。刷屏文在講述業(yè)主們想要發(fā)揮主動性，挽救小區(qū)命運時，提到溝通成本巨大的問題。

“以換電梯為例：換電梯需要提取公共維修基金，提取公共維修基金需要成立業(yè)委會，而成立業(yè)委會則需要成功召集由一半業(yè)主參加的業(yè)主大會。且業(yè)委會成立后，還需要2/3業(yè)主同意，才能動用公維基金。”

“為了能召開業(yè)主大會、成立業(yè)委會，解決電梯更換問題，塞冬幾年前在12月的寒風里，和幾位熱心業(yè)主一起在小區(qū)擺攤、入戶發(fā)傳單號召業(yè)主參會。

在熱心業(yè)主們付出了很大的精力和成本，勉強收集夠簽名，準備走流程的同時，大家也同步和物業(yè)公司進行了座談，還和周邊小區(qū)業(yè)委會進行了溝通。”

在動輒一兩千戶的小區(qū)，不要說奢望獲得三分之二的業(yè)主同意，就是單單全部溝通一遍的成本，都可能讓很多人打退堂鼓。

可以跟文中難以推動做對比的，是去年成都“一小區(qū)業(yè)主自籌200多萬’豪裝’小區(qū)”的新聞。成都這個叫“學林雅苑”的小區(qū)，在建成15年后，同樣不可避免逐漸顯露出“衰敗”的跡象，草木枯萎，垃圾成山，路燈損壞。

不同的是，這家小區(qū)一共只有256戶業(yè)主。雖然最后溝通下來，有80戶對小區(qū)改造、換新物業(yè)不感興趣，但另外176戶在一個月之內(nèi)就籌集了200多萬維修資金。

說到這里，既然龐大的封閉式小區(qū)，對小區(qū)治理這么不友好，為什么這么多年仍然沒有什么人管呢?

其實，在2016年，因為拆掉封閉小區(qū)圍墻而引發(fā)的那波討論中，對封閉小區(qū)和開放小區(qū)做利弊分析時，已經(jīng)有過答案：

大體量的封閉小區(qū)可以減少城市公共服務(wù)投入成本，小區(qū)內(nèi)的硬件環(huán)境、綠化環(huán)境以及安全問題，由業(yè)主以物業(yè)費的形式承擔，而國外的非封閉小區(qū)的公共服務(wù)，則由政府通過稅收的方式來承擔。

網(wǎng)易《回聲》的一篇專欄文章，曾經(jīng)引用過1996年刊登的《封閉小區(qū)好》的一些內(nèi)容：

“自1995年2月以來，北京市公安局西城分局展覽路派出所選擇朝北、朝南等10個治保會進行了‘小區(qū)封閉管理’的防范試點，封堵10個小區(qū)42個路口的14個，結(jié)果“一年來10個封閉小區(qū)治安狀況、公共秩序有了明顯改觀，自行車案件下降幅度達91.5%，刑事案件下降85%，機動車全年無一丟失。”

說到底，小區(qū)衰敗與否應(yīng)該由業(yè)主說了算，之所以說了不算，美國夏威夷大學建筑學院教授繆樸也解釋過：中國城市的興盛主要取決于政府而不是公民在經(jīng)濟及政治事業(yè)上的進取精神。

本文來自微信公眾號：叁里河，作者：一姐