從來沒有哪個行業(yè)像房地產一樣，在跌宕的經(jīng)濟周期中一路昂揚向上。

當“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟手段”的主基調出爐后，這個行業(yè)馬上叫苦不迭，“融資難了，賣房難了，賺錢難了。”

如果說前三十年“因勢成人”，待紅利消弭，日后或許該“因人成勢”，未雨綢繆者，早在降低債務杠桿，開辟第二戰(zhàn)場。

8月底，頭部房企密集披露2019年中期業(yè)績，值此歷史檔口，《棱鏡》出品“房企尋路”系列，剖析若干標的，共探行業(yè)前路。

是為本系列第二篇，關于龍頭萬科，關于巨頭變陣。

8月將末，2019年中報披露漸入高潮，房企Top5的座次已經(jīng)重排。

萬科以3340億元的銷售額，與碧桂園和恒大位列前三甲，保利地產以2526億元合約銷售額超越融創(chuàng)，重回行業(yè)第四，融創(chuàng)落至第五。

巨頭之間的座次變化意味著，在房企融資環(huán)境劇烈收縮，銷售規(guī)模增速放緩之際，一場巨頭間的“存量殘殺”在所難免，而融資成本則是關鍵勝負手。

萬科這樣的“好學生”，開始顯露出“做難題”的本領。

求生

萬科在做人事減法。

財報顯示，相較于2018年末，萬科在冊員工半年增加至112059人，房地產開發(fā)系統(tǒng)員工則從12669人減少至12080人，半年減少589人。

裁員或許是在響應董事長郁亮那句“活下去”，這同樣是現(xiàn)任萬科管理層押注房地產開發(fā)主業(yè)的口號。

“基本盤是保證萬科‘活下去’的關鍵，基本盤就是開發(fā)業(yè)務。它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。大家以為‘活下去’應該像乞丐一樣去討飯吃，其實對萬科而言，‘活下去’是希望活得更好，活得更久。”郁亮2018年底時公開表示。

從萬科逆勢增長的2019年半年報業(yè)績來看，郁亮的調整頗有成效。

這份財報顯示，萬科上半年房地產開發(fā)業(yè)務銷售額達到3340億元，同比上升9.6%，銷售增速大幅領跑碧桂園和恒大，市占率達到4.6%; 營業(yè)收入為1393.2億元，同比增長31.5%，其中房地產營收達1329.9億元，物業(yè)服務收入達52.8億元;歸屬上市公司股東凈利潤為118.4億元，同比增長29.8%。

8月21的財報業(yè)績說明會，萬科CEO祝九勝當場表示：“有一句話叫好學生喜歡難題目，對萬科來說爭當好學生，答好難題目。”

祝九勝所說的行業(yè)難題是融資收緊，“這對整個行業(yè)肯定會有一些影響，可能對資信比較好、比較穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)來說，適應的難度沒那么大。”

萬科的確是“好學生”。

截至2019年6月底，萬科持有貨幣資金1,438.7億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元，短期償債壓力無虞。

尤其是萬科的凈負債率(有息負債減去貨幣資金，除以凈資產)僅為35.04%，處于讓全行業(yè)羨慕的低位。

手握充沛現(xiàn)金，萬科在土地市場卻變得謹慎起來。

該公司上半年新獲項目54個，去年同期則為117個，拿地總建面1372.8萬平方米，同比減少33%，其中權益建面941.8 萬平方米，同比減少18%;權益地價總額649.8億元，同比增長12%;樓面均價6900 元/平方米，占同期銷售均價的44%。

如果按權益投資金額來計算，萬科88.4%的新增項目位于一二線城市。

“我們拿地是根據(jù)收了多少錢回來才能拿多少地，沒有固定的拿地計劃，拿地策略集中在核心都市圈，比如長三角、珠三角、大灣區(qū)等，集中在有人口流入、有基礎設施、有產業(yè)基礎的地方。”萬科首席運營官張旭在業(yè)績說明會上還強調，不會再進三四五線城市。

現(xiàn)有總的土地儲備，可以滿足萬科兩年左右的銷售需求。

截至 2019 年上半年，萬科在建項目總建面9867.6萬平方米，規(guī)劃中項目總建面約5472.6萬平方米，另有舊城改造項目中合計權益建筑面積約341.4萬平方米。

求穩(wěn)

萬科現(xiàn)在更像是一家深圳國企，其中代表地方國資的深圳地鐵持股比例高達28.69%。

國企的特點之一是“穩(wěn)”。這是郁亮修枝剪葉，全力聚焦地產主業(yè)的背景信息。

萬科曾是較早進行多元化探索的頭部房企，2013年，其首次提出由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向“城市配套服務商”轉型，進行多元化業(yè)務擴展。上海區(qū)域的“熱帶雨林”計劃、廣深區(qū)域的“八爪魚”戰(zhàn)略、北京區(qū)域的“6+X”，一度在萬科內部搞得轟轟烈烈。

在萬科以“活下去”為首要目標之后，上述多元化試點工程開始收縮。

例如，長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰離職，為長租公寓貢獻主要房源的“萬村計劃”，全面暫停簽約新房源，甚至主動違約，放棄部分已簽約房源。

“這塊業(yè)務涉及主體、歷史問題比較多，比如房屋的報批報建遇到難度，握手樓怎么解決消防問題，能否按照正常的節(jié)奏把施工做好。”祝九勝在此次業(yè)績會上解釋稱。

2018年下半年，萬科還將所有業(yè)務按照BG(事業(yè)群)、BU(業(yè)務線)兩個業(yè)務組織形式加以區(qū)分，BG主營房地產開發(fā)，包括南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、中西部區(qū)域;BU圍繞主營業(yè)務做“地產+”，包括商業(yè)地產、物流倉儲、長租公寓、梅沙教育、冰雪度假及海外業(yè)務。

盡管“萬村計劃”受挫，但萬科的長租公寓項目上半年新開業(yè) 2.06 萬間，累計開業(yè) 8.2 萬間，成熟期項目(開業(yè)半年及以上)平均出租率達91%。

商業(yè)地產方面，萬科以印力為主要平臺，累計管理商業(yè)項目總建面超1350萬平方米，購物中心整體出租率(不含改造項目)達 97%。

物流倉儲方面，萬緯物流則運營 64 個項目(含55個高標庫項目和9個冷鏈項目)，其中高標庫穩(wěn)定運營項目平均出租率達 92%。

這兩個“地產+”項目現(xiàn)在都已進入所在領域的前三甲，但并未真正為萬科貢獻利潤，其營收或利潤也并未達到信息披露要求的10%以上的標準。

此前，在萬科股東大會上，祝九勝曾表示，新業(yè)務中的物業(yè)、物流業(yè)務，回報水平可以，肯定可以覆蓋融資水平，商業(yè)也不錯。但是，新業(yè)務如養(yǎng)老、教育，甚至沒有在此次財報中出現(xiàn)。

與萬科多元化業(yè)務多圍繞地產主業(yè)不同，在頭部房企中，恒大鐵了心進軍新能源汽車領域，并購造車上下游產業(yè)鏈公司，迄今斥資超過200億元;碧桂園則在構建地產、機器人、農業(yè)“三駕馬車”的業(yè)務架構。

另一個頭部房企融創(chuàng)，2019年上半年的多元化業(yè)務重心是文旅地產，該板塊在2019年上半年繼續(xù)虧損。

頭部房企的多元化業(yè)務，各有千秋，暫時難言優(yōu)劣。

求變

但它們已經(jīng)在房地產開發(fā)主業(yè)上有所分化。萬科、保利逆勢增長，恒大、碧桂園、融創(chuàng)趨于保守。

其中，碧桂園上半年權益銷售額為2819億元，比去年同期減少近300億元，營收、凈利潤雖然保持增長勢頭，但增幅相較去年同期均小幅下滑。

恒大尚未公布半年業(yè)績，從其早先公告的盈利預警來看，由于上半年交樓面積減少，其凈利潤及核心凈利潤，同期分別下滑49%及45%，至270億元及300億元，合約銷售額則與去年同期相當，2018年上半年完成銷售額約3042億元。

這意味著，上半年銷售額達到3340億元，同比上升9.6%的萬科，其銷售增速大幅領跑碧桂園、恒大兩家，有望蟬聯(lián)中國第一房企的寶座。

孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)合約銷售額同比增長11.8%，達到2141.6億元，被保利錄得的2526億元合約銷售額超越，保利現(xiàn)在是中國第四大房企。

在房地產這個高度資金密集型的行業(yè)，融資成本是關鍵的勝負手之一。

保利上半年有息負債綜合成本約4.99%，同時還發(fā)行 5億美元債和15億元中期票據(jù)，利率分別為3.875%及3.6%，其以低成本儲備長期資金，并獲批公司債券150億元。

萬科融資成本同樣遠低于行業(yè)平均水平，其發(fā)行的各類債券中，最高一筆的利率是4.54%，最低一筆僅3.5%。

“盡管萬科、保利的國企背景有助于降低融資成本，但客觀來說，兩家公司相對穩(wěn)健的市場戰(zhàn)略和負債水平，都是讓金融機構感到放心的關鍵因素。”一位信托機構高管對《棱鏡》表示，在現(xiàn)有環(huán)境中，他們“更喜歡家底殷實的乖孩子”。

與之相比，碧桂園加權平均借貸成本則為6.13%，融創(chuàng)上半年發(fā)行了多筆美元優(yōu)先票據(jù)，利率則在7.25%至8.375%之間，融資成本與行業(yè)平均成本無異。

恒大此前發(fā)行的部分美元債利率來到10%以上。

從2019年上半年拿地的情況來看，五家龍頭房企風格不一。據(jù)易居研究院統(tǒng)計，碧桂園斥資856億元，排名第一，融創(chuàng)斥資801億元，排名第二，萬科、保利、恒大三家拿地金額分別為558億元、505億元和256億元。

恒大已經(jīng)在拿地風格上流露出保守傾向，“并購王”融創(chuàng)則已明確喊出暫時停止公開市場拿地。

“今年上半年拿地顯得稍多一些，但按我們的行業(yè)地位，拿的地其實不多，四五月基本停止，下半年沒有拿地指標，除非是特別好的拿地機會。”孫宏斌在業(yè)績說明會說。

不過，現(xiàn)有Top5的排名還將發(fā)生變化。早在2017年股東會上，保利董事長宋廣菊就提出目標，最晚至2021年，保利要重回行業(yè)前三。

巨頭的廝殺還將繼續(xù)。

本文來源：棱鏡