編者薦語(yǔ)：

重慶主城房?jī)r(jià)最低的區(qū)是哪里？到底低到什么程度？這一區(qū)域，今后發(fā)展的可能性是什么？會(huì)在多大程度上改變區(qū)域現(xiàn)狀？

以下文章來(lái)源于重慶買(mǎi)房知識(shí)局，作者秦老師、影丹

重慶買(mǎi)房知識(shí)局

多講實(shí)話、多給干貨，幫你的買(mǎi)房之路“掃”開(kāi)障礙。

大渡口的最新房?jī)r(jià)如何？這些年發(fā)展如何？未來(lái)有哪些發(fā)展機(jī)會(huì)與可能？哪些樓盤(pán)品質(zhì)較好，如何留住當(dāng)?shù)鼐⑷巳?？?shí)地打探，告訴你答案。

大渡口的房?jī)r(jià)一直是主城九區(qū)里最便宜的。

拿今年5月份重慶樓市商品住宅的成交建面均價(jià)來(lái)說(shuō)，大渡口以10075元/㎡在主城九區(qū)里排名墊底。

但近期，大渡口相繼推出兩個(gè)高價(jià)樓盤(pán)，直接突破大渡口現(xiàn)有的房?jī)r(jià)極限。在價(jià)格上，對(duì)于大渡口其它在售住宅，是碾壓式存在。

上周，我們?nèi)チ艘惶舜蠖煽?，看一看兩個(gè)高價(jià)樓盤(pán)的廬山真面目。

第一個(gè)高價(jià)樓盤(pán)，是佳兆業(yè)濱江四季。

建筑體量約16萬(wàn)方，才開(kāi)售房部，還沒(méi)開(kāi)盤(pán)。首次開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)推出位于小區(qū)主入口兩邊的1號(hào)樓和9號(hào)樓，套內(nèi)約88-134㎡的大平層，2梯5戶。

置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，價(jià)格估計(jì)在建面15000元/㎡左右。但這塊地的樓面地價(jià)是10066元/㎡，參考地價(jià)成本，這個(gè)價(jià)格……怕是要虧本。

建設(shè)中的濱江四季

濱江四季，位于鋼花路馬路旁，距離大渡口的商業(yè)中心九宮廟商圈約1公里、距離軌道2號(hào)線平安站約600米，周邊有重鋼總醫(yī)院、九龍坡中醫(yī)院、重慶紅樓醫(yī)院等。

周邊小區(qū)林立，有的一看就很有年代感，有的雖然不舊，但也看得出來(lái)不是近兩年修建的。對(duì)面有重慶九五醫(yī)院、培訓(xùn)學(xué)校、駕駛員培訓(xùn)站等。路上車水馬龍，生活氣息濃厚。

總的來(lái)說(shuō)，濱江四季周邊生活配套豐富，穿過(guò)一條馬路，就能滿足基本生活所需。但城市界面稍顯老舊、雜亂。

濱江四季周邊街景

第二個(gè)高價(jià)樓盤(pán)，是中國(guó)鐵建西派宸樾。

位于大渡口立交旁，建筑體量約31萬(wàn)方，首次開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)推出一期1、2、3號(hào)樓，套內(nèi)約100-290㎡精裝大平層。

當(dāng)時(shí)，西派宸樾腳下這塊地，中國(guó)鐵建拿成9301元/㎡。加上裝修成本，售價(jià)可能在建面2.3-2.4萬(wàn)/㎡。

西派宸樾示范區(qū)

項(xiàng)目首推樓棟

西派宸越西南側(cè)的大渡口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)，距離約1公里左右、開(kāi)車約3-5分鐘。九宮廟商圈則位于西派宸樾西北側(cè)，距離項(xiàng)目約1.5公里、開(kāi)車約7分鐘。

交通上，距2號(hào)輕軌站天堂堡站約1公里，12號(hào)線迎賓站（規(guī)劃中）在西派宸樾1號(hào)地塊旁邊，預(yù)計(jì)2022年通車。

教育上，周邊有鋼花小學(xué)、大渡口實(shí)驗(yàn)小學(xué)、重慶三十七中、重慶九十五中，具體劃片的學(xué)校在接房后由政府劃分。樓盤(pán)旁邊另外規(guī)劃了約82畝的教育用地，預(yù)計(jì)后期打造為小學(xué)。

西派宸樾周邊還有三大公園，分別是占地約300畝的義渡公園、約200畝的思源公園、約6.9公里長(zhǎng)的崖線公園。

西派宸樾區(qū)位圖

西派宸樾周邊是馬路和立交，生活氣息沒(méi)有濱江四季那么足，但勝在公園資源豐富、環(huán)境更好。雖說(shuō)交通便利，相應(yīng)的，靠近立交的樓棟或許存在噪音影響。

西派宸樾周邊街景

無(wú)論是地價(jià)還是售價(jià)，佳兆業(yè)濱江四季、中國(guó)鐵建西派宸樾，在大渡口都是肉眼可見(jiàn)的貴。但首先得承認(rèn)，它們?cè)诂F(xiàn)階段的大渡口，確實(shí)有自己的“稀缺性”存在。

首先，位置稀缺。

兩個(gè)樓盤(pán)都在鋼花路。而鋼花路，是重鋼原址，這里曾經(jīng)有鋼花商場(chǎng)、鋼花影劇院、九宮廟百貨公司，是大渡口的“宇宙中心”。

即便重鋼已經(jīng)搬遷，大渡口人對(duì)鋼花路的認(rèn)可度依然很高。它曾經(jīng)是大渡口唯一的主干道，現(xiàn)在是大渡口唯一的內(nèi)環(huán)核心區(qū)，地段價(jià)值始終在那里。

2018年，大渡口政府開(kāi)始對(duì)鋼花路所在的重鋼片區(qū)進(jìn)行大面積整治與開(kāi)發(fā)，包括市政道路、橋梁隧道、公園景觀等基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)備將其打造為文化創(chuàng)意中心和高端商務(wù)居住區(qū)。

在未來(lái)，鋼花路依然是大渡口的中心。

但是，鋼花路在售的新盤(pán)很少。加上濱江四季和西派宸樾，都只有3個(gè)樓盤(pán)在售。

其次，江景稀缺。

大位置上，兩個(gè)樓盤(pán)所屬的老重鋼片區(qū)，是“兩江四岸”濱江地帶的重點(diǎn)片區(qū)之一，總面積約5平方公里，按照“工業(yè)記憶、創(chuàng)意水岸”的主題規(guī)劃了重慶工業(yè)文化博覽園、濱江崖線公園、游輪港口等項(xiàng)目。以后，是長(zhǎng)江文化藝術(shù)灣區(qū)的重要組成部分。

而濱江四季和西派宸樾，都在江灣地帶，有江景資源，算是大渡口的“兩江四岸盤(pán)”。西派宸越的置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目有40米的地形高差，看江視野不會(huì)被遮擋。

最后，品質(zhì)稀缺。

在項(xiàng)目的硬件配置規(guī)劃上，兩個(gè)樓盤(pán)貴有貴的道理。

濱江四季，規(guī)劃打造約10000㎡的思想體育公園，引入鷹眼遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控、入戶智能控制等八大社區(qū)智慧系統(tǒng)。

西派宸樾帶裝修，配國(guó)家一級(jí)黃金管家服務(wù)，打造SKY SPACE林崖商務(wù)會(huì)所、4大架空層全齡段會(huì)所。

如果上面這些規(guī)劃都兌現(xiàn)，哪怕就兌現(xiàn)七八成，在買(mǎi)房剛需為主、樓盤(pán)品質(zhì)不高的大渡口，還是會(huì)成為“品質(zhì)扛把子”。

就像西派宸樾，示范區(qū)開(kāi)放當(dāng)天，售房部人滿為患。在苦品質(zhì)久矣的大渡口，算是打中了痛點(diǎn)。

西派宸樾開(kāi)示范區(qū)當(dāng)天的人氣

雖說(shuō)濱江四季和西派宸樾有自己的“稀缺性”，也有成為大渡口“標(biāo)桿”的基礎(chǔ)和潛力。但一個(gè)樓盤(pán)修出來(lái)，最終還是要回到銷售上。賣(mài)得走、賣(mài)得好，才是硬道理。

然而，大渡口的現(xiàn)實(shí)是殘酷的。

第一，發(fā)展滯后。

當(dāng)你走在鋼花路上，放眼望去都是有年代感的店面、老化的配套設(shè)施，讓人覺(jué)得這里跟如今整個(gè)重慶的快速發(fā)展有點(diǎn)脫節(jié)。

鋼花路街景

而大渡口發(fā)展滯后的根本原因，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱。

曾經(jīng)為大渡口區(qū)貢獻(xiàn)了大部分GDP的重鋼搬走之后，大渡口一蹶不振。大渡口曾經(jīng)想嘗試轉(zhuǎn)型，由發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。但規(guī)劃了這么久，還是沒(méi)看到什么起色。

而去年重慶各區(qū)縣的GDP排名里，大渡口在38個(gè)區(qū)縣里排名第30。作為主城九區(qū)之一，甚至沒(méi)有超過(guò)云陽(yáng)縣、秀山縣等區(qū)縣。

第二，房?jī)r(jià)低洼。

今年1-4月，主城其它八區(qū)商品住宅的建面均價(jià)都在一萬(wàn)以上，只有大渡口沒(méi)有破萬(wàn)。今年5月，大渡口商品住宅的建面均價(jià)終于突破一萬(wàn)，約10075元/㎡，但依然墊底。

它的房?jī)r(jià)，比很多人認(rèn)為是“郊區(qū)”的巴南（約10456元/㎡）、是“區(qū)縣”的北碚（約11846元/㎡）還低。

數(shù)據(jù)來(lái)源于九耀

第三，剛需為主。

大渡口今年1-5月商品住宅的成交面積結(jié)構(gòu)中，套內(nèi)約60-100㎡的房子占到84%。而高層在大渡口商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，占比接近7成。

也就是說(shuō)，大渡口的樓市，買(mǎi)兩房到三房的剛需產(chǎn)品，才是絕對(duì)主流。改需，基本不存在市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源于九耀

第四，高價(jià)房源去化困難。

大渡口今年1-5月商品住宅的成交總價(jià)結(jié)構(gòu)中，主力成交總價(jià)段在80-120萬(wàn)，占比達(dá)57%。總價(jià)往140萬(wàn)及以上走，成交占比越來(lái)越低；總價(jià)180萬(wàn)-200萬(wàn)及以上完全沒(méi)有成交，為0%。

而大渡口在售樓盤(pán)中，單價(jià)、總價(jià)較高的樓盤(pán)（套內(nèi)均價(jià)12000元/㎡以上、總價(jià)165萬(wàn)以上的房子），今年每個(gè)月的成交套數(shù)幾乎都為個(gè)位數(shù)，銷售情況實(shí)在稱不上理想。

換句話說(shuō)，大渡口的總價(jià)天花板很低，約140-160萬(wàn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源于九耀

上面這些“殘酷現(xiàn)實(shí)”導(dǎo)致的結(jié)果是：大渡口區(qū)域封閉、對(duì)外吸附力弱；經(jīng)濟(jì)滯后、人口外流（尤其是有錢(qián)人的外流）；剛需為主、價(jià)格天花板低。而這些結(jié)果，對(duì)高價(jià)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，都是阻礙。

尤其是，佳兆業(yè)濱江四季和中國(guó)鐵建西派宸樾的總價(jià)已經(jīng)明顯高于大渡口的天花板。

按15000元/㎡的建面均價(jià)估算，濱江四季至少150萬(wàn)/套；按23000元/㎡的建面均價(jià)估算，西派宸越的總價(jià)則達(dá)230萬(wàn)/套。

換句話講，兩個(gè)樓盤(pán)面向的客群，是那一批經(jīng)濟(jì)能力和購(gòu)買(mǎi)實(shí)力都比較強(qiáng)的人。接下來(lái)，它們要做的事情，只有兩件事。

1，把留在大渡口的有錢(qián)人吸引住、把準(zhǔn)備離開(kāi)的人留住、把已經(jīng)離開(kāi)的人找回來(lái)。

2，然后，去撬動(dòng)他們買(mǎi)房、換房的需求。

·THE END·

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